- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов ... недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в совместной собственности, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поскольку такое согласие было получено при покупке квартиры, сделка по ее отчуждению считается совершенной с согласия супруга бывшей владелицы. Следовательно, супруг не вправе впоследствии требовать признания сделки недействительной по мотиву отсутствия его согласия, так как оно было получено. Однако сам факт наличия согласия не означает автоматического прекращения его титула в Едином государственном реестре недвижимости — для этого требуется проведение государственной регистрации перехода права.
Статья 35 СК РФ: 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается. Нотариальное согласие супруга, предоставленное при продаже, подтверждает такое согласие. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной только при доказанности, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий. В данном случае покупатель при покупке получил нотариальное согласие, поэтому оснований для недействительности сделки по данному мотиву нет. Однако после регистрации перехода права собственности к покупателю супруг бывшей владелицы утратил право на квартиру, и его сохранение в документах противоречит сути произведенного отчуждения.
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 253
Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации. Поскольку покупательница зарегистрировала свое право собственности на квартиру (она купила ее и стала собственником), именно она является законным владельцем. Если при этой регистрации запись о праве супруга бывшей владелицы не была погашена, то имеет место техническая ошибка реестра, а не наличие у него действительного права. Сохранение записи о супруге как совладельце не порождает для него прав на квартиру, так как момент перехода права уже наступил.
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
Покупательница является добросовестным приобретателем: она возмездно приобрела квартиру у лица, которое представило все необходимые документы, включая нотариальное согласие супруга. Супруг не мог не знать о продаже, так как дал согласие, а значит, квартира не выбывала из его владения помимо воли. Следовательно, даже если бы он попытался истребовать квартиру, у него нет оснований, предусмотренных для виндикации. Наличие его записи в реестре не позволяет ему вернуть имущество, а лишь создает препятствия для нового отчуждения.
- Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 302
Исходя из изложенного, основной способ защиты — обращение в суд с иском о признании права собственности на квартиру и об исключении записи о праве супруга бывшей владелицы из ЕГРН. Такой иск подлежит удовлетворению, поскольку покупательница приобрела право собственности в установленном порядке, а наличие у супруга титула противоречит ранее данному им нотариальному согласию на отчуждение. Требование о новом нотариальном заявлении от супруга для продажи квартиры уже новому покупателю необоснованно, так как супруг не является совладельцем. Ответственность продавца за непредоставление информации о правах супруга не наступает, так как информация была предоставлена в виде нотариального согласия; если же продавец умолчал о том, что супруг не снимет обременение, возможны убытки по общим нормам ГК РФ (ст. 15 ГК РФ), но в приведенном контексте такая норма отсутствует, и вопрос ответственности требует дополнительного изучения деликтного законодательства.
