Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 1
Момент возникновения права собственности у пользователя, если он приобрел квартиру по договору (например, купли-продажи), определен ст. 223 ГК РФ: право возникает с момента государственной регистрации. Если такая регистрация была произведена, и в ЕГРН внесена запись о праве пользователя, он стал собственником.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
Поскольку пользователь указывает, что «в документах написано, что обременений нет», необходимо проверить, отражено ли это в ЕГРН. Отсутствие записи об ипотеке в ЕГРН (ст. 53 Закона о регистрации недвижимости) означает, что квартира не обременена залогом в пользу банка. Если бы ипотека была зарегистрирована, это препятствовало бы продаже без согласия залогодержателя. Ст. 53 устанавливает, что регистрация ипотеки осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления сторон; если такого договора не было и заявления не подавались, запись об ипотеке отсутствует.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя... после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 53
Таким образом, если пользователь является зарегистрированным собственником (запись в ЕГРН есть), а обременения (ипотека, арест и т.п.) в реестре отсутствуют, то согласно ст. 209 ГК РФ он вправе распоряжаться квартирой, в том числе продать её. При продаже регистрация перехода права будет произведена на основании договора и заявления сторон (ст. 14 Закона о регистрации недвижимости).
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Правовой риск возникает, если обременение (например, залог) существовало, но не было внесено в ЕГРН по вине регистратора или из-за технической ошибки. Однако по общему правилу добросовестный приобретатель полагается на данные реестра. Если же пользователь скрывает наличие неформального (незарегистрированного) залога, то при продаже он может быть привлечён к ответственности по ст. 159 УК РФ (мошенничество) или ст. 179 УК РФ (принуждение к сделке), но это уже выход за рамки гражданско-правового анализа. Для снятия сомнений рекомендуется заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — именно этот документ будет иметь доказательственную силу.
В контексте нет норм, прямо регулирующих последствия «незарегистрированного, но фактического» обременения для продавца — в этом случае следует обратиться к общим нормам ГК РФ о добросовестности (ст. 10 ГК РФ) и последствиях недействительности сделок (ст. 166-168 ГК РФ), но они не процитированы в предоставленном блоке, поэтому их применение остаётся предположительным.
