Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество у приобретателя возникает именно с момента государственной регистрации, а не с момента подписания договора или фактической передачи. В рассматриваемой ситуации договор купли-продажи был заключен в декабре 2021 года, но переход права не зарегистрирован в Росреестре. Следовательно, покупатель, несмотря на проживание в доме, юридически ещё не стал собственником — его право не возникло.
"2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223
Далее, ст. 551 ГК РФ прямо устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации. При этом третий пункт этой статьи является ключевым для покупателя: если одна из сторон уклоняется от регистрации (а в данном случае продавец выбыл и его местонахождение неизвестно, что равнозначно уклонению), суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права. Таким образом, покупатель может обратиться в суд с иском, и при удовлетворении требований решение суда заменит собой заявление продавца.
"3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны... вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Переходя к нормам Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14 называет основания для регистрации. Среди них — сам договор купли-продажи (п.2) и вступившие в законную силу судебные акты (п.5). У покупателя на руках есть договор, то есть формальное основание для регистрации имеется. Однако на практике для проверки законности сделки Росреестру необходимо убедиться в полномочиях представителя продавца. Поскольку доверенность прекращена, а продавец отсутствует, орган регистрации не может удостовериться в действительности полномочий на момент подписания договора. В такой ситуации именно судебный акт (п.5) становится тем основанием, которое позволяет провести регистрацию без участия продавца.
"2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; ... 5) вступившие в законную силу судебные акты;"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Статья 26 того же закона указывает основания для приостановления регистрации. В данной ситуации, скорее всего, регистратор приостановил процедуру по одному из перечисленных оснований: либо посчитал, что покупатель является ненадлежащим заявителем (ведь переход права осуществляется от продавца к покупателю, а заявителем должен быть и продавец, или его представитель, или обе стороны), либо не представлены все необходимые документы (в частности, не приложена действующая доверенность). Пункт 5 этой статьи прямо предусматривает приостановление при отсутствии необходимых документов. Действительно, Росреестр может запросить документ, подтверждающий, что на момент сделки представитель имел право отчуждать дом. Без такого подтверждения регистрация приостанавливается.
"1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 5) не представлены документы, необходимые для осуществлен"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Если регистрация будет приостановлена, а затем последует отказ, ст. 27 предусматривает возможность обжалования отказа в суде. При этом если суд признает отказ незаконным и укажет на необходимость регистрации, то она проводится без повторной подачи заявления — на основании решения суда. Однако в рассматриваемой ситуации более эффективным будет сразу иск о регистрации перехода права по ст. 551 ГК РФ, а не обжалование отказа, поскольку отказ может быть мотивирован отсутствием полномочий представителя, и суд может счесть его законным без анализа существа сделки.
"2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое "
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 27
Статья 58 прямо закрепляет, что регистрация на основании решения суда осуществляется по заявлению лица, у которого право возникает. Это означает, что после вынесения судом решения о регистрации перехода права собственности покупатель сможет самостоятельно подать заявление в Росреестр, приложив копию судебного акта. Продавец и его доверенность больше не потребуются. Таким образом, судебный порядок является прямым и эффективным способом оформить право собственности.
"1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом. 3. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо пр"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
Дополнительно, в рамках ГПК РФ, ст. 264 позволяет суду устанавливать факты, имеющие юридическое значение, в том числе факт владения и пользования недвижимым имуществом. Однако ст. 265 уточняет, что такой порядок допустим только при невозможности получить надлежащие документы иным способом. В данном случае у покупателя есть договор купли-продажи, технический паспорт и домовая книга — то есть документы, подтверждающие факт владения, но они недостаточны для регистрации. Установление факта владения и пользования (например, для последующей регистрации права на основании приобретательной давности) — это более длительный и неочевидный путь. Основной и более надёжный способ — иск о регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ.
"6) факта владения и пользования недвижимым имуществом;"
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
"Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
