Как правильно оформить доли в квартире после выплаты ипотеки с материнским капиталом и учетом детей

Оформление долей в квартире после погашения ипотеки материнским капиталом

Анализ вашей ситуации

Вы с супругом приобрели квартиру в ипотеку в 2009 году, находясь в браке. В 2012 году ипотека была полностью погашена за счет средств материнского капитала, полученного при рождении третьего ребенка. Сейчас необходимо правильно оформить доли в квартире с учетом использования материнского капитала.

Применимые правовые нормы

Обязанность выделения долей при использовании материнского капитала

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)

Это означает, что вы обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи:

• Вам и вашему супругу
• Старшему ребенку (1997 г.р.)
• Среднему ребенку (2001 г.р.)
• Младшему ребенку (2012 г.р.)

Особенности для совершеннолетних и несовершеннолетних детей

Для совершеннолетних детей:

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 245)

Для несовершеннолетнего ребенка:

"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 28)

"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54)

Режим собственности супругов

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)

Выводы и рекомендации

1. Обязательные участники долевой собственности

Вы обязаны выделить доли всем членам семьи независимо от:

• Наличия у совершеннолетних детей собственного жилья
• Факта проживания детей отдельно от родителей
• Возраста детей

2. Порядок оформления долей

Шаг 1: Подготовка соглашения о выделении долей

• Определите размер долей по соглашению всех участников
• Рекомендуется установить равные доли для всех членов семьи
• Соглашение должно быть нотариально удостоверено

Шаг 2: Получение согласия совершеннолетних детей

• Старший и средний дети должны дать согласие на получение долей
• Их отказ от долей невозможен, так как это обязательное требование закона

Шаг 3: Оформление доли несовершеннолетнего

• От имени младшего ребенка действуют родители
• Требуется нотариальное удостоверение сделки
• Орган опеки и попечительства не участвует, поскольку сделка направлена на увеличение имущества ребенка

Шаг 4: Государственная регистрация

• Обратитесь в Росреестр с нотариально удостоверенным соглашением
• Представьте документы на квартиру и закладную после ее возврата из банка

3. Налоговые последствия

"Имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на приобретение жилого помещения, покрываемых за счет средств материнского (семейного) капитала" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)

Выдел долей членам семьи не облагается налогом на доходы физических лиц, так как не является дарением между близкими родственниками.

4. Рекомендуемые действия

1. Дождаться возврата закладной из банка и снятия обременения
2. Заключить нотариальное соглашение о выделении долей всем членам семьи
3. Подать документы на государственную регистрацию в Росреестр
4. Учесть, что отказ совершеннолетних детей от участия в оформлении долей невозможен по закону

В случае сложностей с получением согласия совершеннолетних детей или при возникновении споров о размере долей рекомендую обратиться к адвокату для составления правильного соглашения и сопровождения процедуры оформления.