Оформление долей в квартире после погашения ипотеки материнским капиталом
Анализ вашей ситуации
Вы с супругом приобрели квартиру в ипотеку в 2009 году, находясь в браке. В 2012 году ипотека была полностью погашена за счет средств материнского капитала, полученного при рождении третьего ребенка. Сейчас необходимо правильно оформить доли в квартире с учетом использования материнского капитала.
Применимые правовые нормы
Обязанность выделения долей при использовании материнского капитала
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Это означает, что вы обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи:
- Вам и вашему супругу
- Старшему ребенку (1997 г.р.)
- Среднему ребенку (2001 г.р.)
- Младшему ребенку (2012 г.р.)
Особенности для совершеннолетних и несовершеннолетних детей
Для совершеннолетних детей:
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 245)
Для несовершеннолетнего ребенка:
"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 28)
"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54)
Режим собственности супругов
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
Выводы и рекомендации
1. Обязательные участники долевой собственности
Вы обязаны выделить доли всем членам семьи независимо от:
- Наличия у совершеннолетних детей собственного жилья
- Факта проживания детей отдельно от родителей
- Возраста детей
2. Порядок оформления долей
Шаг 1: Подготовка соглашения о выделении долей
- Определите размер долей по соглашению всех участников
- Рекомендуется установить равные доли для всех членов семьи
- Соглашение должно быть нотариально удостоверено
Шаг 2: Получение согласия совершеннолетних детей
- Старший и средний дети должны дать согласие на получение долей
- Их отказ от долей невозможен, так как это обязательное требование закона
Шаг 3: Оформление доли несовершеннолетнего
- От имени младшего ребенка действуют родители
- Требуется нотариальное удостоверение сделки
- Орган опеки и попечительства не участвует, поскольку сделка направлена на увеличение имущества ребенка
Шаг 4: Государственная регистрация
- Обратитесь в Росреестр с нотариально удостоверенным соглашением
- Представьте документы на квартиру и закладную после ее возврата из банка
3. Налоговые последствия
"Имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на приобретение жилого помещения, покрываемых за счет средств материнского (семейного) капитала" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)
Выдел долей членам семьи не облагается налогом на доходы физических лиц, так как не является дарением между близкими родственниками.
4. Рекомендуемые действия
- Дождаться возврата закладной из банка и снятия обременения
- Заключить нотариальное соглашение о выделении долей всем членам семьи
- Подать документы на государственную регистрацию в Росреестр
- Учесть, что отказ совершеннолетних детей от участия в оформлении долей невозможен по закону
В случае сложностей с получением согласия совершеннолетних детей или при возникновении споров о размере долей рекомендую обратиться к адвокату для составления правильного соглашения и сопровождения процедуры оформления.
