Как переоформить погреб на себя, если нет договора купли-продажи, но есть документы на предыдущих владельцев?

Почему после покупки 7 лет назад право собственности не возникло и как его зарегистрировать

Поскольку погреб (при его квалификации как недвижимости) представляет собой объект, право на который подлежит государственной регистрации, заключённая 7 лет назад сделка сама по себе права собственности не породила — оно возникает только с момента внесения записи в ЕГРН.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Из этого следует ключевой вывод по вашей ситуации: пока переход права по договору купли-продажи не зарегистрирован, формально собственниками по данным ЕГРН остаются прежние владельцы, а у вас — лишь обладание (владение и пользование) погребом. Однако это не означает, что правовой титул утрачен безвозвратно: существуют предусмотренные законом способы его оформить (внесудебный и судебный), которые разобраны ниже. Отсутствие самого договора на руках — тоже преодолимо (заключается новый договор либо устанавливается факт/признаётся право судом).

Вывод: до регистрации в ЕГРН право собственности на погреб у вас не возникло; оформить его можно либо новым договором с прежними владельцами, либо через суд.

Внесудебный путь: новый договор купли-продажи и его государственная регистрация

Наиболее простой способ, если прежние владельцы живы, достижимы и готовы содействовать, — заключить с ними новый договор купли-продажи погреба и подать документы на государственную регистрацию. Регистрация по такому основанию прямо предусмотрена законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ

вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 2 ст. 14 (подп. 5) ФЗ № 218-ФЗ

Право собственности на погреб на основании договора возникает у вас с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Основанием для регистрации выступает сам договор (п. 2 ст. 14 ФЗ-218). Для внесудебного оформления потребуется и сам объект быть учтённым (кадастровый номер) — если погреб не стоит на кадастровом учёте, параллельно потребуется межевание/техплан.

Отдельный нюанс: если право прежних владельцев на погреб возникло до 1997 года (до вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ) и по нему есть старые документы, такое право признаётся юридически действительным без регистрации в ЕГРН:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— п. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Значит, документы на прежних хозяев, о которых вы упоминаете, могут подтверждать их легитимный титул, который позволит заключить и зарегистрировать переход к вам. Если же эти документы оформляли прежних владельцев позднее 1997 года и их право в ЕГРН не зарегистрировано — перед оформлением на вас понадобится сначала зарегистрировать право прежних владельцев как ранее возникшее.

Вывод: при достижимости и согласии прежних владельцев наиболее надёжный и быстрый путь — оформить с ними новый договор купли-продажи и подать его на государственную регистрацию в Росреестр; как основание он предусмотрен п. 2 ст. 14 ФЗ-218.

Судебный путь: иск о признании права собственности или установление факта владения

Если прежние владельцы умерли, недоступны или уклоняются от оформления, а у вас есть документы на них и подтверждения сделки, право собственности можно оформить через суд. Закон предоставляет два процессуальных инструмента, и выбор между ними зависит от того, имеется ли спор о праве.

Ветка А — исковое производство (признание права собственности). Иск о признании права собственности на основании совершённой сделки купли-продажи возможен по ст. 218 ГК РФ (право на имущество приобретается по договору) и удовлетворяется, если суд установит факт заключения сделки и её фактического исполнения (передачу погреба). Такое решение — основание для внесения записи в ЕГРН:

вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 2 ст. 14 (подп. 5) ФЗ № 218-ФЗ

Иск о признании права (как иск о праве на недвижимость) рассматривается судом по месту нахождения имущества, то есть по месту нахождения погреба.

Ветка Б — особое производство (установление факта владения и пользования). Если отсутствует спор о праве (никто прав на погреб не заявляет), суд в порядке особого производства может установить факт владения и пользования недвижимым имуществом:

Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом;
— подп. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ

Рассмотрение в порядке статьи 267 ГПК РФ требует указать цель установления факта — именно для последующей регистрации права, а также доказательства невозможности получения надлежащих документов.

Развилка и рекомендация. Главное ограничение особого производства: при наличии спора о праве (например, если прежний владелец или его наследники заявят права, либо постройка оспаривается как самовольная) факт владения в порядке особого производства установить нельзя — придётся обращаться с иском о признании права собственности. Поэтому, если титул прежних владельцев был зарегистрирован и существуют лица, имеющие притязания, практичнее сразу подавать иск о признании права.

Вывод: при утрате договора и недоступности прежних владельцев для внесудебного оформления — подавайте в суд: при наличии спора о праве — иск о признании права собственности (ст. 218 ГК РФ), при отсутствии спора — заявление об установлении факта владения (подп. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). Решение суда является основанием для регистрации права (подп. 5 п. 2 ст. 14 ФЗ-218).

Приобретательная давность как запасной путь и риски (самовольная постройка)

Если прежние владельцы для внесудебного оформления недоступны, а доказать факт именно купли-продажи сложно, право собственности может быть приобретено в силу приобретательной давности — но для недвижимости срок составляет 15 лет.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя
— пп. 3, 4 ст. 234 ГК РФ

В вашем случае срок владения — около 7 лет, что ниже требуемых 15-ти. Однако по п. 3 ст. 234 ГК РФ ко времени вашего владения можно присоединить время владения прежнего владельца, чьим правопреемником вы являетесь (то есть период, в течение которого погребом владели прежние хозяева до передачи вам). Если с момента начала владения прежними владельцами и вами в совокупности набегает 15 лет — приобретательная давность применима; против бывшего собственника иск о признании права в силу давности предъявляется с соблюдением общих правил. Правом регистрации по этому основанию можно воспользоваться только после истечения полного 15-летнего срока.

Риск № 1 — самовольная постройка. Квалификация погреба как недвижимости и возможность его легализации напрямую зависят от того, на каком земельном участке он расположен и есть ли на него права:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Если погреб размещён на земельном участке, не предоставленном прежним владельцам (например, бесхозная земля), либо участок вообще не оформлен — погреб может быть признан самовольной постройкой, и тогда регистрация права на него невозможна до решения вопроса с землёй (п. 3 ст. 222 ГК РФ — признание права на самовольную постройку возможно только за лицом, имеющим права на земельный участок, допускающие строительство). Напротив, если погреб расположен на участке, принадлежащем прежним владельцам или вам на праве собственности/аренды, и он был учтён ранее как объект недвижимости — препятствий нет.

Риск № 2 — отсутствие кадастрового учёта. Если погреб не имеет кадастрового номера, его сначала надо поставить на кадастровый учёт/внести сведения как о ранее учтённом объекте (ст. 69 ФЗ-218), иначе регистрация перехода права будет приостановлена.

Вывод: путь через приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ) пока не «созрел» для 7 лет владения, если только не присоединяется время прежних владельцев до достижения 15 лет. Ключевой риск — отсутствие учтённого объекта и/или прав на землю: при самовольном характере постройки (ст. 222 ГК РФ) сначала решается вопрос с земельным участком, иначе никакой из способов оформления не сработает.

Доказательства сделки при утрате договора и выбор альтернативного способа

При утрате договора купли-продажи в любом судебном процессе (будь то иск о признании права или заявление об установлении факта владения) решающее значение приобретают доказательства, подтверждающие состоявшуюся сделку и фактическую передачу погреба. Закон допускает широкий спектр средств доказывания:

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— ст. 60 ГПК РФ, п. 3

Применительно к ситуации купли-продажи без договора о сделке могут свидетельствовать: расписки/квитанции об оплате, переписка с прежними владельцами, показания свидетелей (соседи по гаражу/сараю/кооперативу, присутствовавшие при передаче денег и ключей), членские книжки/пропуска на территорию кооператива, квитанции об уплате коммунальных/целевых взносов за содержание погреба за 7 лет. Документы прежних владельцев на погреб (акты, справки, ордера, инвентаризационные документы) выступают письменными доказательствами их титула и косвенно подтверждают факт отчуждения объекта.

Сводная таблица альтернатив и условий:

• Внесудебный (новый ДКП): предпочтителен, если прежние владельцы живы, доступны и согласны; требует минимум затрат (госпошлина за регистрацию); срок — от 7 рабочих дней (регистрация в Росреестре).
• Особое производство (ст. 264 ГПК): допустим при отсутствии спора о праве; упрощённый порядок; сроки быстрее; недостаток — если вскроется спор, заявление оставят без рассмотрения и укажут обратиться в исковом порядке.
• Иск о признании права (ст. 218 ГК): при наличии спора или риске спора; по месту нахождения погреба; требует сбора доказательств сделки.
• Приобретательная давность (ст. 234 ГК): запасной путь — только когда суммарный срок владения (прежние владельцы + вы) достигнет 15 лет.

Вывод: при недоступном договоре суду можно представить любые допустимые доказательства (расписки, показания свидетелей, документы об оплате, инвентаризационные акты); при возможности — самый простой путь — внесудебный новый ДКП, а среди судебных вариантов — иск о признании права при споре / особое производство при его отсутствии.