Как продать квартиру, если по 1/4 доли принадлежит супругам и двум дочерям, которые были несовершеннолетними при приватизации?

Требуется ли разрешение органов опеки или родителей на продажу долей дочерей

Доли дочерей возникли не из сделки их законных представителей, а напрямую — они сами были включены в договор передачи приватизируемого жилья как собственники. Закон прямо предписывает включать несовершеннолетних в такой договор:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Право собственности у каждой дочери на её 1/4 долю возникло именно с момента государственной регистрации приватизации, а не «через» родителей:

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ч. 3 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Это принципиально для вашей ситуации: дочери — не подопечные, чьим «имуществом» распоряжаются опекуны, а самостоятельные собственники. Норма о разрешении органа опеки адресована опекуну/попечителю и применяется при распоряжении имуществом подопечного:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Разъяснения о необходимости согласия органа опеки касаются случаев, когда сделку по распоряжению имуществом совершает опекун от имени несовершеннолетнего (например, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 26.12.1984 № 15). В вашем случае сделки по отчуждению долей совершают сами совершеннолетние собственники от своего имени и своей волей.

Вывод: поскольку на сегодня все четверо собственников — совершеннолетние дееспособные граждане и каждый распоряжается своей долей сам, ни разрешения органа опеки и попечительства, ни какого-либо «подтверждения» прежнего детского статуса дочерей получать НЕ нужно. То обстоятельство, что доли получены в несовершеннолетнем возрасте, само по себе никаких дополнительных документов не порождает. Разрешение органа опеки потребовалось бы только если бы сделка совершалась сейчас от имени несовершеннолетнего или подопечного; в вашей ситуации этот вопрос не возникает.

Форма договора: нотариус и вариант сделки

Общее правило для сделок с долями — обязательное нотариальное удостоверение, но для вашей ситуации есть прямое исключение:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— п. 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Пояснение Верховного Суда подтверждает, что исключение применяется именно при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025). Смысл исключения в том, что при одновременной продаже всех долей одним документом отчуждения чужой доли «постороннему» не происходит — меняется лишь персональный состав собственников всей квартиры, поэтому защита дробления долей не требуется.

Если же вы решите продавать НЕ всю квартиру сразу по одной сделке, а, например, по отдельным договорам (каждый продаёт свою долю покупателю отдельно), исключение не сработает и договоры придётся удостоверять у нотариуса:

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Какой бы вариант вы ни выбрали, сам договор продажи недвижимости заключается письменно единым документом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Вывод: при продаже всей квартиры сразу — когда все четыре сособственника отчуждают свои 1/4 доли покупателю по одному договору купли-продажи — нотариальное удостоверение НЕ обязательно (подп. 1 п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Если же доли продаются отдельными сделками или не всеми сразу, каждый такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, иначе он ничтожен. Рекомендуется оформлять одну сделку с четырьмя продавцами.

Нужно ли согласие супругов и преимущественное право покупки

Согласие супругов. Доли, полученные в порядке приватизации (безвозмездная передача жилья в собственность), — это личное имущество каждого собственника, а не общее имущество супругов:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Приватизация — безвозмездная передача жилого помещения, поэтому полученные в её результате доли не входят в общее имущество супругов. Значит, нотариально удостоверенное согласие супругов на продажу долей не требуется. Это тем более так, что супруги Ивановы продают СВОИ собственные доли, а не общее имущество. Нужно лишь учитывать: у нотариуса при обычном порядке (если вы всё же обратитесь или если применима нотариальная форма по иной причине) может быть истребовано согласие супруга — но для вашей схемы «одна сделка всеми долями» этого не требуется, а режим личного имущества от приватизации лишь подтверждает отсутствие необходимости.

Преимущественное право покупки. Оно касается продажи доли постороннему лицу, при которой кто-то из сособственников остаётся в стороне:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Однако это правило работает против остающихся сособственников. В вашей ситуации посторонним является покупатель, а все сособственники (и родители, и обе дочери) — они же и продавцы, продают одновременно:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Поскольку ВСЕ участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли покупателю, никто из них не «остаётся» в квартире и не имеет преимущественного права перед другими. Извещение о намерении продать долю в этом случае не требуется. Преимущественное право покупки пришлось бы соблюдать только если бы, например, кто-то один захотел продать свою долю постороннему без продажи остальными — тогда он обязан письменно известить остальных и выждать месяц (п. 2 ст. 250 ГК РФ); при нарушении этого правила любой сособственник в течение трёх месяцев вправе требовать перевода прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Вывод: при продаже всей квартиры единым договором всеми четырьмя собственниками одновременно ни согласие супругов, ни извещение о преимущественном праве покупки не требуются. Если же сделка пойдёт по частям — доля каждого продаётся отдельно и не всем составом, — продающий сособственник обязан письменно известить остальных дольщиков и выждать месяц.

Регистрация перехода права и налог с продажи

Регистрация. Сама продажа права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации перехода права к покупателю:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Заявление подаётся всеми сторонами сделки; запись в реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Сроки регистрации по общему правилу:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Налог (НДФЛ). Поскольку ваши доли получены в порядке приватизации, применяется сокращённый минимальный предельный срок владения — три года:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
— подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: переход права регистрируется в Росреестре (через МФЦ) заявлением всех сторон сделки; срок регистрации — семь рабочих дней при подаче в орган регистрации или девять рабочих дней через МФЦ. Налог: если с даты государственной регистрации права собственности на приватизированные доли прошло более трёх лет, доход от продажи от НДФЛ освобождён (основание — п. 3 ст. 217.1 НК РФ, с учётом приватизационного основания); если меньше — потребуется декларирование и налог, размер которого зависит от цены продажи и подтверждённых расходов.

Если регистрацию приостановят или продавец уклонится от сделки

Если возникнет спор о праве или Росреестр откажет. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде, а отказ в регистрации или уклонение от неё обжалуются в судебном порядке:

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
— п. 6, 8 ст. 8.1 ГК РФ

Приостановка регистрации при отсутствии нотариального удостоверения допустима лишь там, где нотариальная форма была обязательна (например, при продаже долей НЕ всеми участниками по одной сделке — п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025). В вашей схеме «одна сделка всеми долями» такого обязательного требования нет, поэтому типичного основания для приостановки не возникает.

Если продавец уклоняется от регистрации. Другая сторона вправе требовать регистрации перехода права в суде, а уклоняющийся обязан возместить убытки:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Вывод: при продаже всей квартиры единым договором всеми четырьмя собственниками риск отказа по мотиву отсутствия нотариальной формы исключён, а отказ или приостановка обжалуются в суде. Если после заключения договора один из продавцов станет уклоняться от регистрации, остальные и покупатель вправе требовать государственной регистрации перехода права в судебном порядке, а с уклоняющейся стороны могут быть взысканы вызванные задержкой убытки. Правильный выбор варианта оформления (одна сделка со всеми долями) следует сделать до подписания договора, поскольку несоблюдение обязательной нотариальной формы делает сделку ничтожной.

Риски: что важно не ошибиться с формой и «чистотой» приватизации

Главный риск — выбор формы договора. Если продать доли по отдельным договорам, не всеми сразу и без нотариуса, сделка будет ничтожной:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— п. 1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

Обязательность нотариальной формы в таком случае подкреплена общим правилом ГК РФ:

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Второй риск — «детский след» приватизации. Несовершеннолетних обязательно включали в договор передачи жилья (ч. 2 ст. 7 Закона РФ о приватизации — > В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

— ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»), поэтому их право безусловно. Оспорить же саму приватизацию задним числом практически нереально, если в своё время ребёнок из договора ошибочно выпал: практика ВС РФ (п. 5 Обзора от 29.05.2024 № 1/2024) ориентирована на восстановление прав несовершеннолетних при невключении их в приватизацию — значит, подобные иски возможны и создают риск для добросовестного покупателя. В вашем случае все четверо были вписаны, поэтому этот риск снят.

Вывод: риск № 1 — оформить продажу долей неправильно (по частям без нотариуса): это повлечёт ничтожность сделки, поэтому безопаснее собрать всех четверых в один договор. Риск № 2 — претензии к самой приватизации: он отсутствует, поскольку обе дочери изначально включены в договор передачи как собственники, а их право зарегистрировано.

Какие документы нужны и как проверить доли

Права всех четверых подтверждаются сведениями Единого государственного реестра недвижимости: регистрация приватизационного права — основание его возникновения:

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ч. 3 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Сведения реестра должны определённо указывать объект, правообладателя и содержание права:

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод: перед сделкой получите актуальную выписку из ЕГРН — она подтвердит, что 1/4 доли принадлежат каждому из вас четверых, нет обременений и залога. Дополнительно приготовьте паспорта всех собственников, правоустанавливающий документ (договор передачи приватизированного жилья), а также документы, подтверждающие родство и смену данных (свидетельства о рождении дочерей — на случай расхождений), технический/кадастровый паспорт и справку о зарегистрированных лицах. Отдельных разрешений органов опеки к пакету не требуется.

Порядок исполнения: от договора до регистрации и налога

Сам договор заключается письменно одним документом, а переход права регистрируется:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Подача заявления и срок регистрации:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»

По налогу для приватизированного жилья действует трёхлетний минимальный срок владения:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
— подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: последовательность действий такова: (1) подписать единый договор купли-продажи, где продавцами указаны все четверо (доли 1/4 каждая), и нотариус для этого варианта не обязателен; (2) подписать акт приёма-передачи квартиры; (3) всем сторонам подать в Росреестр (в том числе через МФЦ) заявление о государственной регистрации перехода права с приложением договора и документов; срок регистрации — семь рабочих дней при подаче в орган регистрации, девять рабочих дней через МФЦ; (4) право покупателя возникает с момента внесения записи в реестр. Если с даты регистрации приватизации прошло более трёх лет — декларация 3-НДФЛ не нужна; если меньше — подайте декларацию по месту жительства (налоговый орган) в срок не позднее 30 апреля следующего года и уплатите налог.