Как взрослому сыну выйти из приватизации квартиры, если в детстве его включили в договор без его подписи и куда обращаться

Существует ли процедура «выхода из приватизации» и законная ли она была для 8-летнего ребёнка

Отдельной процедуры «выхода из приватизации» закон не предусматривает. Приватизация — это безвозмездная передача жилья в собственность, оформляемая договором передачи:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Закон прямо допускал включение в число собственников несовершеннолетнего:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав
— ч. 2, 3 ст. 7 Закона РФ № 1541-1

То обстоятельство, что в договоре нет собственноручной подписи ребёнка, которому на момент приватизации было 8 лет, не делает сделку порочной. Для малолетних (до 14 лет) сделки от их имени совершают законные представители — родители:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Поскольку сыну было 8 лет, он был малолетним, и его личное письменное согласие (подпись) по закону не требовалось — за него действовали родители. Подписание договора родителями соответствует п. 1 ст. 28 ГК РФ, поэтому ссылаться на «отсутствие подписи ребёнка» как на порок сделки нельзя. По-иному обстояло бы дело, если бы на дату передачи ему было 14–18 лет: тогда требовалось бы его собственное согласие (ст. 2 Закона № 1541-1). Право собственности у сына возникло с момента государственной регистрации, поэтому сейчас он — полноправный сособственник, а не «участник приватизации с аннулируемым статусом»:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Вывод: приватизация с участием 8-летнего ребёнка, подписанная родителями, законна; «выход из приватизации» как административная процедура в администрации или МФЦ не существует. Прекратить право на долю можно только гражданско-правовыми способами (дарение, отказ от права, выдел с компенсацией) либо оспариванием договора в суде — об этом далее.

Можно ли оспорить договор приватизации в суде

Оспаривать договор передачи имеет смысл только при реальном пороке — например, если нарушены права несовершеннолетнего (он был лишён доли или включён помимо воли законных представителей). В описанной ситуации сын, наоборот, был включён в число собственников, поэтому он является выгодоприобретателем сделки, а не потерпевшим.

Судебная защита при нарушении прав в ходе приватизации предусмотрена законом:

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ч. 3 ст. 8 Закона РФ № 1541-1

Однако ключевое ограничение — исковая давность. Требования о недействительности ничтожной сделки подчинены трёхлетнему сроку, который для стороны сделки течёт со дня начала её исполнения:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Поскольку исполнение договора передачи (государственная регистрация права) началось ещё в детстве сына, а ответчиком по такому иску выступал бы, по сути, сам этот договор, с момента регистрации права прошло существенно больше трёх лет. Для стороны сделки срок давности исчисляется со дня начала исполнения независимо от того, когда лицо фактически узнало о нарушении:

срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать
— п. 32 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2020 № 3/2020

Вывод: судебное оспаривание договора приватизации в рассматриваемой ситуации бесперспективно: оснований для признания сделки недействительной не усматривается (ребёнок не был ущемлён, а был наделён правом), а трёхлетний срок исковой давности, отсчитываемый от начала исполнения сделки, к моменту совершеннолетия сына почти наверняка истёк. Обращение в администрацию с требованием «аннулировать» приватизацию также не даст результата, поскольку договор уже исполнен и право зарегистрировано.

Основной путь: безвозмездная передача доли родителям (дарение)

Сын как собственник вправе свободно распорядиться своей долей:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Практически удобный и бесплатный способ «убрать» свою долю из квартиры — заключить с родителями договор дарения доли:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

По общему правилу договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, а сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость — тем более (обязательно):

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению
— ст. 7 ФЗ от 02.06.2016 № 172-ФЗ (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ)

То есть: нотариально удостоверенный договор дарения доли → подача заявления о регистрации перехода права через МФЦ (приём документов на госрегистрацию) → внесение записи в ЕГРН.

Оформление перехода права регистрируется в Росреестре. Заявление и документы подаются в МФЦ; нотариус также вправе направить документы в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации перехода права по нотариально удостоверенной сделке — три рабочих дня.

Вывод: ответ на вопрос «куда обращаться» — прежде всего к нотариусу (удостоверить договор дарения доли родителям), затем через МФЦ подать заявление о госрегистрации перехода права в Росреестр. Суд и администрация в этом сценарии не требуются. Для регистрации нужны: договор дарения (нотариальный), паспорта сторон, документы о праве сына на долю (выписка из ЕГРН), заявление о регистрации; госпошлина за регистрацию — 2000 руб. (если документы подаёт сам нотариус в электронном виде — пошлина не взимается).

Альтернативные пути: отказ от права собственности и раздел/компенсация

Отказ от права собственности. Гражданин вправе отказаться от права собственности, объявив об этом:

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— п. 1 ст. 236 ГК РФ

Однако для доли в праве на квартиру этот механизм неудобен: отказ не прекращает права и обязанности собственника до момента, пока право не приобретено другим лицом (это прямо следует из той же нормы). Регистрация прекращения права по отказу возможна, но оставшаяся «бесхозяйная» доля не влечёт автоматического перехода к родителям — они должны её принять; на практике для доли в квартире отказ от права малоэффективен и рискован по сравнению с дарением.

Раздел/выдел доли с компенсацией. Если родители согласны выкупить долю сына, применимы положения о разделе общего имущества:

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1–3 ст. 252 ГК РФ

В жилой квартире выдел доли в натуре, как правило, невозможен, поэтому сын вправе получить от родителей денежную компенсацию стоимости своей доли; с получением компенсации он утрачивает право на долю. Если согласия нет — принудительная выплата компенсации возможна лишь через суд и только при незначительности доли и отсутствии у сына существенного интереса в использовании жилья.

Налоговый аспект. При дарении доли сыном родителям у одаряемых не возникает налогооблагаемого дохода в части, освобождённой законом: дарение недвижимости между близкими родственниками (в том числе родителями и детьми) не облагается НДФЛ. При продаже доли (купле-продаже с родителями) у сына будет доход; если доля в собственности три года и более, доход освобождается от НДФЛ.

Вывод: практическими альтернативами дарению являются продажа доли родителям (с компенсацией её стоимости) и — при недостижении согласия — судебное требование выдела с выплатой компенсации по ст. 252 ГК РФ. Отказ от права собственности на долю в квартире технически возможен, но менее надёжен, чем дарение, и не рекомендуется как основной способ.

Сохранит ли сын право на повторную приватизацию и не потеряет ли жилищные права

Передача доли в порядке приватизации в детстве не лишает сына права на самостоятельную приватизацию после совершеннолетия — это прямо гарантировано законом:

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ч. 2 ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Передавая долю родителям по дарению, сын не утрачивает это право на однократную бесплатную приватизацию другого жилого помещения в будущем.

Относительно права пользования квартирой: поскольку сын уже взрослый, а не член семьи, сохраняющий за собой право в силу закона, после отчуждения доли его право пользования жилым помещением прекращается одновременно с правом собственности, если только стороны не договорятся об ином. Если сын намерен фактически оставаться в квартире, это следует отразить соглашением или сохранением регистрации по договорённости с собственниками, но само по себе право на долю при этом утрачивается.

Вывод: выход из состава собственников (через дарение или продажу доли) не затрагивает право сына на будущую самостоятельную приватизацию другого жилья; при этом прекращается и его право пользования данной квартирой как собственника — этот момент необходимо учесть при оформлении.

Судебный порядок (если стороны не придут к соглашению) и подсудность

Если родители откажутся принимать долю в дар или выкупать её, а сын будет настаивать на прекращении участия, спор разрешается в судебном порядке. Иск о праве на недвижимое имущество подаётся с соблюдением правил исключительной подсудности — по месту нахождения квартиры:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Требование о выделе доли либо о выплате компенсации за незначительную долю (ст. 252 ГК РФ) рассматривается районным судом по месту нахождения квартиры. Иск оформляется по общим требованиям ст. 131–132 ГПК РФ с приложением документов, подтверждающих право на долю (выписка из ЕГРН, договор передачи жилья), и доказательств попытки достичь соглашения с сособственниками.

Вывод: в отсутствие согласия сособственников единственный орган, который принудительно разрешит вопрос о доле сына, — районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность). Подсудность по всем «жилищным» требованиям в этом деле одинакова: районный суд по месту нахождения жилого помещения.