Кому принадлежало право на приватизацию и требовалось ли согласие мужа
Право на бесплатную приватизацию имеет не только наниматель, но и все граждане, имеющие право пользования помещением на условиях социального найма; приватизация в пользу одного лица допустима лишь с согласия всех имеющих право на приватизацию лиц.
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Именно наличие права пользования помещением на дату подачи заявления о приватизации, а не наличие регистрации («прописки») само по себе, определяет круг участников. Члены семьи нанимателя (к ним прямо отнесены его дети) имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе право пользования.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
— ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ
Ключевой факт для мужа: он не был зарегистрирован и не проживал в квартире на момент приватизации, сестра там была прописана, а родители к этому моменту умерли. Если муж выехал из квартиры добровольно и в другое постоянное место жительства ещё до приватизации, то договор социального найма для него считается прекращённым со дня выезда:
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
В этом случае на момент приватизации он уже не имел права пользования помещением и права на приватизацию, а значит его согласие не требовалось, и приватизация сестрой «на себя» законна в части его невключения. Напротив, если выезд был временным или вынужденным (конфликт, переезд на учёбу/работу с намерением вернуться и т.п.) и право пользования не прекратилось, его согласие по ст. 2 Закона № 1541-1 требовалось, а приватизация в части его невключения порочна.
Вывод по вопросу: для определения прав мужа решающее значение имеет не сам факт «не прописан», а то, сохранял ли он право пользования квартирой на дату приватизации. Если он выбыл как член семьи нанимателя и право пользования прекратилось (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ) — его согласие не требовалось, и претендовать на долю через оспаривание приватизации нельзя. Если право пользования сохранялось — согласие требовалось, и приватизация в части его невключения может быть оспорена.
Входила ли квартира в наследство родителей
Квартира на дату смерти родителей находилась в муниципальной собственности и не была включена в наследственную массу — в наследство входят только вещи и права, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ
Поскольку квартира не была приватизирована при жизни родителей, как объект собственности она наследникам не перешла. Включить её (или право на её приватизацию) в состав наследства возможно лишь в одном случае — если родители (наследодатели) при жизни сами подали заявление о приватизации и все необходимые документы, не отозвали его и умерли до оформления договора передачи:
Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (до государственной регистрации права собственности).
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2017 (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017)
Из приведённого разъяснения прямо следует: иные способы выразить волю на приватизацию (устные разговоры, выдача доверенности, получение части документов) без подачи заявления в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения жилья в наследство не являются.
Вывод по вопросу: если родители до смерти НЕ подавали заявление о приватизации — квартира в наследство не вошла, и ни брат, ни сестра не унаследовали её через наследство: сестра приватизировала муниципальное жильё как лицо, сохранившее право пользования. Претендовать на «долю по наследству» в таком случае муж не может. Если же заявление родителями было подано и не отозвано — право на приватизацию перешло в наследство к обоим наследникам первой очереди (брату и сестре — ст. 1112 ГК РФ, > Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ), и тогда оформление приватизации только сестрой нарушает права мужа как наследника.
Оспаривание приватизации: основание и срок исковой давности
Если установлено, что муж на дату приватизации сохранял право пользования жильём (не утратил статус члена семьи нанимателя), то передача квартиры в собственность одной лишь сестры без его согласия нарушает требование ст. 2 Закона № 1541-1 и посягает на его охраняемые законом интересы как третьего лица. Такая сделка ничтожна:
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ
Право обратиться в суд прямо закреплено законом:
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Однако главный риск для мужа — срок исковой давности. По требованию о признании ничтожной сделки недействительной он составляет три года; для лица, не являвшегося стороной сделки (муж стороной договора передачи не был), срок течёт со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки, и в любом случае не может превышать десять лет со дня начала её исполнения:
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ
Это означает: если с момента приватизации (начала исполнения договора передачи) прошло более десяти лет, оспаривание по ничтожности невозможно независимо от того, когда муж узнал о ней; от момента, когда муж узнал о приватизации, у него есть три года. Сроком, который сестра почти наверняка заявит в суде, и шансы мужа напрямую зависят от дат.
Вывод по вопросу: оспорить приватизацию реально только при двух условиях одновременно — (1) муж сохранял право пользования на дату приватизации и (2) не истекли сроки по п. 1 ст. 181 ГК РФ (три года с момента, когда узнал о приватизации, и не более десяти лет с начала исполнения договора). При пропуске срока суд при заявлении ответчика о его применении откажет в иске.
Права мужа при уже состоявшейся (или предстоящей) продаже квартиры
Даже если приватизация будет признана недействительной после продажи, возврат квартиры в натуре не гарантирован: добросовестный возмездный приобретатель (покупатель, не знавший о пороках) защищён правилами об истребовании, и собственнику можно вернуть имущество, только если оно выбыло из владения помимо его воли:
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ
В этом сценарии для мужа реальной целью часто становится денежная компенсация. Признание сделки недействительной даёт основание требовать возмещения стоимости полученного:
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ
Кроме того, если сестра получила в собственность и продаёт квартиру, на которую у мужа имелась доля (или право её получить), продажа без выплаты мужу компенсации образует сбережение за его счёт и может взыскиваться как неосновательное обогащение:
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Отдельно, если муж сохранял право пользования на момент приватизации (имел равные права с приватизировавшим лицом), на него не распространяется правило о прекращении права пользования бывших членов семьи собственника — то есть его право пользования квартирой сохраняется и после приватизации:
Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. 2.
— п. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»
Это даёт ему самостоятельный рычаг: даже при утрате возможности оспорить приватизацию по сроку он вправе требовать устранения нарушений права пользования через негаторный иск, а факт сохранения права пользования является для нового собственника существенным обременением:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Вывод по вопросу: сама по себе приватизация «на сестру» не означает автоматического лишения мужа прав. Если он сохранял право пользования на дату приватизации, это право обременяет квартиру и после её продажи; если же право пользования утрачено и приватизация законна, муж на квартиру и на выручку от продажи претендовать не вправе — «долю» сестра делить не обязана без добровольного согласия. Ключевая развилка — сохранял ли муж право пользования на момент приватизации — решается по датам и причинам его выезда, и именно её следует выяснить в первую очередь.
