Расприватизация квартиры с долями при расселении из аварийного жилья

Расприватизация квартиры в аварийном доме, находящейся в долевой собственности

Анализ ситуации

Вы являетесь собственниками квартиры на праве долевой собственности (пятеро человек: родитель и четверо детей). Квартира была приватизирована с участием несовершеннолетних детей, доли зафиксированы. Дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, запланировано расселение. Вы рассматриваете возможность передать квартиру обратно в государственную или муниципальную собственность (так называемая "расприватизация") до начала процедуры расселения, чтобы изменить статус с собственников на нанимателей по договору социального найма.

С юридической точки зрения, прямой процедуры "обратной приватизации" или "деприватизации" в жилищном законодательстве не установлено. Речь может идти о прекращении права собственности и одновременном возникновении права пользования жилым помещением по договору социального найма на иных основаниях.

Применимые правовые нормы

1. Возможность и порядок распоряжения долевой собственностью

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246, пункт 1)

Это означает, что для любого действия по отчуждению квартиры (включая возможную передачу её муниципалитету) необходимо единогласное решение всех пяти сособственников.

2. Правовой режим аварийного жилья и последствия его сноса

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным и подлежащим сносу по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

"Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15, часть 4)

При сносе дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, выселяемым гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

"Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 86)

Если же помещение находится в собственности, то при изъятии жилого помещения в связи со сносом аварийного дома собственнику предоставляется возмещение.

"Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, часть 1)
"Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, часть 6)
"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения... а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32, часть 7)

Вывод из этих норм: Ключевое различие в вашей ситуации заключается в том, что собственники при расселении аварийного дома имеют право на денежное возмещение (выкупную цену), а наниматели по договору социального найма имеют право на предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма.

3. Отсутствие прямой нормы о "расприватизации" и риски

В предоставленном контексте отсутствует специальный закон или порядок "обратной приватизации". Любая сделка по безвозмездной передаче квартиры в собственность публичного образования (муниципалитета) с одновременным заключением договора социального найма будет рассматриваться как обычная гражданско-правовая сделка (дарение, отказ от права собственности). Такая сделка, совершенная накануне расселения с явной целью изменения статуса и получения жилого помещения вместо денежной компенсации, может быть квалифицирована как мнимая.

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170, пункт 1)

Орган местного самоуправления, принимающий решение о расселении, или иные заинтересованные лица могут оспорить такую сделку в суде. В случае признания ее недействительной право собственности будет восстановлено, и вы получите не жилье, а денежную компенсацию.

4. Вопрос о согласии органов опеки и попечительства

На момент приватизации дети были несовершеннолетними, и их доли были выделены. Сейчас они совершеннолетние. В соответствии с гражданским законодательством, сделки, совершенные несовершеннолетними, могут быть оспорены, но это правило не распространяется на лиц, ставших полностью дееспособными.

"Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 175, пункт 2)

Таким образом, для совершения сделки по отчуждению долей, принадлежащих теперь уже совершеннолетним гражданам, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Необходимо только их личное волеизъявление как полноправных участников долевой собственности.

5. Риск признания действий намеренным ухудшением жилищных условий

Если целью расприватизации является последующее получение жилого помещения по договору социального найма (как для нуждающихся), такие действия могут быть расценены как намеренное ухудшение жилищных условий.

"Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 53)

Хотя в вашем случае речь идет не о постановке на общий учет, а о расселении, сама логика нормы свидетельствует о негативном отношении законодателя к подобным манипуляциям.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Теоретическая возможность есть, но крайне рискованно. Юридически вы можете попытаться передать квартиру в муниципальную собственность по соглашению всех собственников. Однако на практике уполномоченный орган (администрация) вряд ли примет такую сделку, зная о предстоящем расселении аварийного дома, так как это прямо противоречит его интересам (вместо выплаты компенсации за изымаемую собственность ему придется предоставлять жилье по соцнайму).

2. Высокий риск судебного оспаривания. Если сделка все же будет совершена, она с большой долей вероятности будет оспорена в суде как мнимая, совершенная с целью избежать положенной по закону процедуры выкупа собственности при изъятии для муниципальных нужд (сносе аварийного дома). Суд likely встанет на сторону публичного интереса.

3. Изменение статуса не гарантирует получение жилья. Даже если вам удастся стать нанимателями, при расселении вы получите жилое помещение по договору социального найма, площадь которого будет определяться по нормам предоставления, а не по рыночной стоимости вашей прежней квартиры. Как собственники же вы имеете право на возмещение рыночной стоимости изымаемого жилья, что зачастую является более выгодной и финансово защищенной позицией.

4. Рекомендуемый порядок действий:

   • Не предпринимать попыток расприватизации. Учитывая риски и сложность процедуры, этот путь связан с высокой вероятностью потери времени, денег на юридическое сопровождение и негативным результатом.
   • Действовать в рамках законодательства о расселении аварийного жилья. Как собственники вы являетесь полноправными участниками процесса. Вам необходимо:
     • Получить официальное решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным и подлежащим сносу, а также о включении его в программу расселения.
     • Вступить в переговоры с уполномоченным органом (администрацией) о размере возмещения за изымаемую квартиру на основании статьи 32 ЖК РФ. Возмещение включает рыночную стоимость квартиры и все связанные с переездом убытки.
     • При наличии разногласий по размеру возмещения вы вправе требовать проведения независимой оценки и обращаться в суд.
     • По соглашению с администрацией вместо денежной компенсации вам может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в счет возмещения.

5. Обращение к специалисту. Учитывая сложность и важность вопроса (речь идет о значительном имущественном интересе), для защиты ваших прав и получения максимально выгодных условий при расселении настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд.