Как выписать человека при приватизации квартиры, если он отказывется от доли: до или после оформления

Порядок действий при приватизации квартиры, если один из зарегистрированных совершеннолетних отказался от участия

Анализ ситуации

Вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору социального найма и планируете его приватизировать. В квартире зарегистрированы трое человек, включая одного совершеннолетнего, который предоставил письменный отказ от участия в приватизации в вашу пользу. Ключевой вопрос — оптимальная последовательность действий относительно его регистрационного учета (прописки).

Применимые правовые нормы

1. Влияние регистрации и отказа на состав участников приватизации

Факт регистрации (прописки) лица в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, делает его членом семьи нанимателя с равными правами.

"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69, часть 2)

Это означает, что все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные в квартире на момент принятия решения о приватизации, должны дать согласие на ее проведение либо отказаться от участия. Предоставленный вами совершеннолетним лицом письменный отказ является односторонней сделкой.

"Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 154, часть 2)

Такой отказ является необходимым и достаточным документом для исключения данного лица из числа участников приватизации. Приватизация в этом случае будет проведена на оставшихся лиц, давших согласие.

2. Порядок снятия с регистрационного учета и его связь с приватизацией

Регистрационный учет (прописка) и право на приватизацию — это разные правовые институты. Отказ от участия в приватизации не является автоматическим основанием для снятия человека с регистрационного учета по месту жительства.

Согласно законодательству, снятие с регистрации по месту жительства производится, в частности, в следующих случаях:

• При изменении места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства.
• При выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда. (Источник: Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", Статья 7)

Письменный отказ от доли в приватизации не входит в перечень оснований для принудительного снятия с регистрационного учета по инициативе собственника или нанимателя.

3. Риски и последствия разных вариантов действий

Вариант А: Снять с регистрации ДО приватизации.

• Порядок: Совершеннолетний гражданин должен самостоятельно подать заявление в органы регистрационного учета (паспортный стол, МФЦ) о снятии с учета, указав новое место жительства. Без его добровольного волеизъявления или решения суда сделать это невозможно.
• Преимущества: К моменту подачи документов на приватизацию состав зарегистрированных лиц будет окончательным и ясным. Это исключает любые будущие споры о праве пользования квартирой после смены собственника.
• Влияние на приватизацию: Положительное. Процедура упрощается, так как в справке о зарегистрированных лицах будет фигурировать только тот круг лиц, который и станет собственником.

Вариант Б: Провести приватизацию, оставив гражданина зарегистрированным.

• Порядок: В пакет документов на приватизацию включается письменный нотариальный отказ данного лица от участия. Договор передачи жилья в собственность заключается без него.

• Право пользования после приватизации: После государственной регистрации права собственности на квартиру статус зарегистрированного лица меняется. Из члена семьи нанимателя он превращается в бывшего члена семьи собственника.

  "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 31, часть 4)

  Вывод: С момента регистрации вашего права собственности право пользования этого гражданина квартирой прекращается. Он обязан ее освободить.

• Проблемы с выпиской после приватизации: Если после оформления собственности гражданин откажется выписываться добровольно, вам как новому собственнику придется обращаться в суд с иском о признании его утратившим право пользования и выселении.

  "В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением ... данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение ... Если данный гражданин ... не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 35, часть 1)

• Влияние на документы о приватизации: Сам факт последующей выписки не требует переоформления документов о приватизации. Государственная регистрация права собственности — это однократный акт.

  "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 131, часть 1)

  После регистрации вы становитесь собственником. Смена состава зарегистрированных лиц не меняет запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о праве собственности. Это два разных учета.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Отказ от приватизации достаточен для оформления права собственности. Предоставленный письменный отказ позволяет провести приватизацию без включения этого лица в число собственников, даже если он остается зарегистрированным на момент подачи документов.

2. Рекомендуемый порядок действий: Настоятельно рекомендуется добиться добровольного снятия гражданина с регистрационного учета ДО начала процедуры приватизации. Это самый чистый и безопасный с юридической точки зрения вариант, который избавит вас от потенциальных судебных разбирательств о выселении в будущем.

3. Если снять с учета до приватизации не удалось: Вы можете провести приватизацию, приложив его отказ. Однако будьте готовы к тому, что для его последующей выписки может потребоваться обращение в суд с иском о признании утратившим право пользования и выселении. Его письменный отказ от доли будет весомым доказательством в вашу пользу в таком судебном процессе.

4. Документы переделывать не придется. Ни паспортный стол (орган регистрационного учета), ни Росреестр (орган регистрации прав) не потребуют переоформлять договор приватизации или свидетельство о собственности из-за последующей выписки человека. Основанием для изменения записей в ЕГРН являются сделки с недвижимостью, а не изменения в регистрационном учете жильцов.

5. Обращение к специалисту: Учитывая потенциальную сложность последующего выселения через суд, если вопрос с добровольной выпиской не решен, для подготовки необходимых документов и представления ваших интересов целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных делах.