Кто должен давать разрешение на проведение газосварочных работ в коммунальной квартире, если часть комнат в соцнайме?

Проведение газосварочных работ в коммунальной квартире: права собственников и нанимателей

Анализ ситуации

Вы проживаете в коммунальной квартире, где три комнаты находятся в собственности у разных лиц, а одна комната предоставлена по договору социального найма. Для выполнения газосварочных работ на трубопроводах (ремонт инженерных сетей) необходимо определить, чьё согласие требуется, и какие разрешения нужно получить. Собственники приватизированных комнат согласие дали, а наниматель и члены его семьи, проживающие в комнате по соцнайму, отказываются подписывать, ссылаясь на опасения шума и возможных повреждений.

Ключевые правовые аспекты:

1. Статус газовых труб – они относятся к общему имуществу в коммунальной квартире, которое принадлежит собственникам комнат на праве общей долевой собственности.
2. Права нанимателя по соцнайму – наниматель владеет и пользуется жилым помещением на законных основаниях, что защищается правилами о неприкосновенности жилища.
3. Характер работ – газосварочные работы, вероятно, относятся к текущему или капитальному ремонту внутридомового газового оборудования, что регулируется специальными нормами безопасности.

Применимые нормы права

1. Права собственников комнат на общее имущество в коммунальной квартире

"Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 41)

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 247)

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 249)

Это означает, что газовые трубы, обслуживающие более одной комнаты, являются общим имуществом собственников комнат. Решения о ремонте такого имущества должны приниматься всеми собственниками по соглашению. В вашем случае три собственника дали согласие – этого достаточно для решения от лица собственников.

2. Права и обязанности нанимателя по договору социального найма

"Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 678)

"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69)

"Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 3)

Таким образом, наниматель и члены его семьи имеют право на неприкосновенность жилища. Если газосварочные работы требуют проникновения в их комнату (например, для доступа к трубам, проходящим через неё), то без их согласия такое проникновение будет незаконным. Однако, если работы не требуют входа в комнату нанимателя, то его согласие на сами работы может и не потребоваться, так как решение принимают собственники общего имущества.

3. Правила проведения работ по ремонту газового оборудования

"Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 2.3.5)

"Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 2.3.6)

"Монтаж и демонтаж газопроводов, установка газовых приборов, аппаратов и другого газоиспользующего оборудования, присоединение их к газопроводам, системам поквартирного водоснабжения и теплоснабжения производится специализированными организациями." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 5.5.2)

"Самовольная перекладка газопроводов, установка дополнительного и перестановка имеющегося газоиспользующего оборудования не допускаются. Работы по установке дополнительного оборудования выполняет специализированная организация по согласованию с газоснабжающей организацией." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, пункт 5.5.3)

Это означает, что газосварочные работы должны выполняться специализированной организацией (городской газовой службой), и, как правило, такие работы согласовываются с газоснабжающей организацией. Кроме того, если работы входят в план текущего ремонта, они могут согласовываться с собственником жилищного фонда (муниципалитетом, если комната в соцнайме) или управляющей компанией.

4. Обязанность обеспечивать доступ для ремонта газового оборудования

"Заказчик обязан обеспечивать доступ представителей исполнителя к внутридомовому и (или) внутриквартирному газовому оборудованию для проведения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410, пункт 42)

"Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, информирует собственников помещений в многоквартирном доме, в которых расположено внутридомовое и (или) внутриквартирное газовое оборудование, о недопустимости воспрепятствования допуску в такие помещения для выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования... а также о последствиях отказа в таком допуске." (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410, пункт 47)

"Ответственность за допуск исполнителя к газовому оборудованию, а также дымовым и вентиляционным каналам, расположенным в помещениях многоквартирного дома, не являющихся общедомовым имуществом, несут собственники указанных помещений." (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410, пункт 47)

Здесь важно, что для работ по техническому обслуживанию и ремонту газового оборудования необходимо обеспечить доступ. Однако, если доступ требуется в комнату нанимателя, то, как указано выше, нужно его согласие. Но если наниматель неправомерно отказывает, это может привести к последствиям, например, к приостановке подачи газа или к судебному разбирательству.

5. Отношение работ к переустройству или ремонту

"Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 25)

"Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 681)

Газосварочные работы, если они не связаны с изменением конфигурации сетей, а являются ремонтом существующих труб, скорее всего, относятся к текущему или капитальному ремонту, а не к переустройству. Для переустройства требуется согласование с органом местного самоуправления и согласие всех проживающих (ЖК РФ Статья 26), но для ремонта такое согласование может не требоваться, если иное не установлено правилами.

Выводы и рекомендации

1. Кто дает разрешение на работы?

   • Собственники приватизированных комнат – поскольку газовые трубы являются общим имуществом в коммунальной квартире, решение о ремонте принимают все собственники по соглашению. Согласия трех собственников достаточно, если они представляют всех собственников (в вашем случае четвертый «собственник» – это муниципалитет как наймодатель комнаты по соцнайму, но он не является собственником комнаты в том же смысле, так как комната не приватизирована).
   • Наниматель по договору социального найма – его согласие необходимо только если работы требуют проникновения в его комнату. Если трубы проходят через его комнату или для доступа к ним нужно войти в помещение, то без согласия нанимателя проведение работ будет нарушением неприкосновенности жилища. Если доступ не требуется, то согласие нанимателя на сами работы не обязательно, но желательно для избежания конфликтов.

2. Нужны ли дополнительные разрешения?

   • Согласование с газоснабжающей организацией – обязательно, так как работы на газовом оборудовании должны выполняться по согласованию с специализированной организацией.
   • Уведомление или согласование с управляющей компанией (УК) – если работы затрагивают общее имущество многоквартирного дома (например, стояки), может потребоваться уведомление УК. Однако, если работы проводятся в рамках планового ремонта газовой службой, то, вероятно, такое согласование уже проведено.
   • Разрешение от жилищных органов – если работы являются переустройством (например, перенос труб), то требуется разрешение от органа местного самоуправления. Если это текущий ремонт, то такое разрешение не нужно.

3. Что делать, если наниматель отказывается?

   • Объяснить нанимателю, что работы необходимы для безопасности и функционирования газоснабжения, и что отказ в доступе может привести к аварийным ситуациям.
   • Обратиться к наймодателю (муниципалитету) как к стороне договора социального найма, так как наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт (ГК РФ Статья 681) и может обязать нанимателя обеспечить доступ.
   • В случае если наниматель продолжает отказывать, и работы срочно необходимы (например, для предотвращения аварии), можно обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в доступе, ссылаясь на нормы о безопасности газового оборудования и обязанности нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения.

4. Рекомендации:

   • Уточните у газовой службы, требуют ли работы доступа в комнату нанимателя. Если нет, то согласие нанимателя не нужно для доступа, но его опасения по поводу шума и повреждений стоит учесть – предложите компенсацию или гарантии сохранности имущества.
   • Получите письменное подтверждение от газовой службы, что работы согласованы с газоснабжающей организацией и управляющей компанией (если требуется).
   • Обратитесь в управляющую компанию для уведомления о работах и получения необходимых документов.
   • Если наниматель непреклонен, проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки иска в суд, особенно если работы носят неотложный характер.

В целом, при наличии согласия всех собственников и при условии, что работы не требуют вторжения в комнату нанимателя, вы можете проводить газосварочные работы. Однако, для минимизации рисков, рекомендуется получить все необходимые согласования и попытаться урегулировать вопрос с нанимателем мирным путём.