Право на приватизацию жилья при смене квартиросъемщика и сохранении лицевого счета

Добровольный выезд нанимателя из муниципальной квартиры и утрата права пользования жилым помещением

Уважаемый пользователь! Ситуация, которую Вы описываете, требует детального анализа с точки зрения жилищного законодательства. Рассмотрю её по порядку.

Анализ правового положения гражданки А.

1. Утратила ли А. право пользования жилым помещением?

Да, с высокой долей вероятности А. утратила право пользования квартирой в 2011 году. Ключевое значение имеет факт добровольного выезда и снятия с регистрационного учета.

Жилищный кодекс устанавливает четкое правило:

"В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом" (Источник: Жилищный кодекс РФ, часть 3 статьи 83)

Это означает, что для расторжения договора социального найма не требуется ни письменного заявления, ни судебного решения — закон признает договор расторгнутым автоматически с момента фактического выезда.

Разъяснения Верховного Суда РФ также подтверждают этот подход:

"При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма" (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, пункт 32)

2. Имеет ли юридическое значение выставление квитанций на имя А.?

Нет, сам по себе факт выставления платежных документов на имя А. не восстанавливает ее права нанимателя и не подтверждает действительность договора социального найма.

Согласно закону:

"Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги" (Источник: Жилищный кодекс РФ, часть 11 статьи 155)

Однако эта норма устанавливает обязанность платить, а не право пользоваться помещением. Выставление квитанций — это техническая (учетная) процедура со стороны управляющей организации, которая могла не получить сведений об изменении нанимателя. Такая ошибка не может порождать правовые последствия в виде восстановления договора социального найма.

Более того, если в квартире фактически проживают другие люди, они обязаны вносить плату (часть 1 статьи 153 ЖК РФ), и то, что счета ошибочно выписывались на А., не делает ее нанимателем.

3. Сохраняет ли А. право на приватизацию?

Нет, право на приватизацию данной конкретной квартиры А. утратила.

Закон о приватизации прямо связывает это право с наличием действующего договора социального найма:

"Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом" (Источник: Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1, статья 2)

Поскольку А. в 2011 году добровольно выехала и снялась с регистрации, договор социального найма считается расторгнутым (часть 3 статьи 83 ЖК РФ). Следовательно, она не относится к категории граждан, "имеющих право пользования на условиях социального найма", и не может претендовать на приватизацию.

При этом общее право на однократную бесплатную приватизацию А. не утратила, но реализовать она его сможет только в отношении другого жилого помещения, где она является нанимателем.

4. Какие документы потребуются?

Для подтверждения текущего статуса жилого помещения и определения круга лиц, имеющих право на приватизацию, понадобятся:

1. Выписка из домовой книги (справка о регистрации) — покажет, кто в настоящее время зарегистрирован в квартире.
2. Копия финансового лицевого счета — подтвердит, на кого открыт счет (хотя это не является доказательством права пользования).
3. Договор социального найма (если сохранился) — для анализа, указан ли там кто-то из фактически проживающих в качестве нанимателя.
4. Документы, подтверждающие выезд А. (ее заявление о снятии с регистрации, справка с нового места жительства).

Выводы и рекомендации

1. А. утратила право пользования квартирой в 2011 году в связи с добровольным выездом (часть 3 статьи 83 ЖК РФ).
2. Факт выставления квитанций на имя А. не имеет юридического значения для восстановления ее прав — это техническая ошибка.
3. А. не может участвовать в приватизации данной квартиры, так как у нее отсутствует действующий договор социального найма.
4. Право на однократную бесплатную приватизацию за А. сохраняется, но может быть реализовано в другом жилом помещении.

Рекомендация: Вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления (департамент/комитет по жилищной политике) для подачи заявления о признании договора социального найма с А. прекращенным и заключении нового договора с лицами, фактически проживающими в квартире. Если возникнет спор (например, А. будет настаивать на своих правах), вопрос придется решать в судебном порядке. Рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищных спорах, для подготовки искового заявления о признании А. утратившей право пользования жилым помещением.