Изъятие земельного участка под аварийным домом: права собственника доли в комнате

Отказ администрации в предоставлении жилья взамен аварийного при наличии другой недвижимости: права и порядок защиты

Анализ ситуации

Ваша мама является собственником доли в праве на комнату в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Администрация отказывается предоставлять равноценное жилье, мотивируя это наличием у неё другой недвижимости в другом регионе, и предлагает только выкупную стоимость, которая явно занижена. Необходимо разобраться, насколько законны действия администрации и какие права есть у вашей мамы.

Каков порядок изъятия земельного участка и жилого помещения в аварийном доме?

Порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, орган местного самоуправления, принявший такое решение, принимает решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и решение об изъятии каждого жилого помещения в таком доме. Процедура включает следующие этапы:

1. Принятие решения об изъятии (статья 56.6 ЗК РФ).
2. Уведомление собственника о принятом решении и направление проекта соглашения об изъятии недвижимости (статья 56.10 ЗК РФ).
3. Заключение соглашения об изъятии, в котором определяются размер возмещения, сроки и другие условия (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Как указано в части 10 статьи 32 ЖК РФ:

"1) решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и решение об изъятии каждого жилого помещения в таком доме... принимаются органом местного самоуправления, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

Важно: до истечения года со дня получения уведомления о принятом решении об изъятии право собственности не может быть прекращено без согласия собственника (часть 4 статьи 32 ЖК РФ). Кроме того, часть 5 статьи 32 ЖК РФ устанавливает:

"Право собственности на жилое помещение прекращается с момента возмещения собственнику жилого помещения стоимости изымаемого жилого помещения... либо с момента предоставления ему другого жилого помещения взамен изымаемого"

Имеет ли собственник право требовать предоставления другого жилого помещения (взамен выкупа) при наличии иного жилья?

Это ключевой вопрос в вашей ситуации. Законодательство в этой части содержит важные ограничения.

Основное правило: часть 8 статьи 32 ЖК РФ устанавливает, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно только по соглашению с собственником. Это право, а не обязанность.

Однако для случаев изъятия в связи с признанием дома аварийным действуют особые правила, установленные частью 10 статьи 32 ЖК РФ:

"2) собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого в порядке, установленном настоящей статьей. При этом предоставление другого жилого помещения допускается только при условии, что собственник жилого помещения не имеет иного жилого помещения, пригодного для проживания, либо не имеет доли в праве общей собственности на иное жилое помещение, пригодное для проживания."

Аналогичная норма содержится в статье 32.1 ЖК РФ для домов, включенных в региональные адресные программы по переселению:

"2. Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, указанном в части 1 настоящей статьи, предоставляются жилые помещения в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса. При этом предоставление жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения допускается только при условии, что собственник жилого помещения не имеет иного жилого помещения, пригодного для проживания, либо не имеет доли в праве общей собственности на иное жилое помещение, пригодное для проживания."

Поскольку у вашей мамы есть собственность в другом регионе (которая, как следует из вашего вопроса, является иным жилым помещением, пригодным для проживания), закон прямо ограничивает её право на получение другого жилого помещения взамен изымаемого. При таких обстоятельствах администрация имеет законные основания для отказа в предоставлении жилья и предложения только выкупной стоимости.

Таким образом, требовать квартиру вы, скорее всего, не сможете, если иное жилье вашей мамы действительно пригодно для постоянного проживания.

Как определяется выкупная цена изымаемого жилья? Можно ли оспорить ее размер?

Даже если ваша мама не может требовать квартиру, она имеет право на полное и равноценное возмещение стоимости изымаемого имущества.

(а) Что входит в выкупную цену?

Часть 7 статьи 32 ЖК РФ устанавливает:

"При определении размера возмещения за жилое помещение, которое изымается в соответствии с настоящей статьей, в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая упущенную выгоду, и в соответствии с гражданским законодательством."

К указанным убыткам, в частности, относятся (согласно той же норме):

"расходы, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, переездом, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами"

Кроме того, в возмещение включается рыночная стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен дом (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).

(б) Как определяется рыночная стоимость?

Статья 281 ГК РФ (в контексте изъятия земельного участка) и статья 56.8 ЗК РФ указывают, что рыночная стоимость определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 3 этого Закона определяет:

"под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией"

(в) Можно ли оспорить заниженную выкупную цену?

Да, можно. У вас есть следующие механизмы:

1. Не соглашаться с предложенной ценой и направить свои предложения. Согласно пункту 9 статьи 56.10 ЗК РФ, вы вправе направить организации, подготовившей соглашение, уведомление об отказе или предложения об изменении условий, в том числе об изменении размера возмещения. К предложениям необходимо приложить обосновывающие документы.

2. Провести независимую оценку. Статья 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности" предоставляет вам такое право:

   "Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом."

   Вы можете заказать независимый отчет об оценке рыночной стоимости вашей комнаты (с учетом доли в общем имуществе) и всех убытков.

3. Оспорить отчет администрации. Статья 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности" устанавливает:

   "В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете... указанный спор подлежит рассмотрению судом..."

4. Обратиться в суд. Если соглашение не будет достигнуто, администрация вправе предъявить иск о принудительном изъятии (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). В суде вы сможете заявить свои возражения относительно размера возмещения и представить свой отчет об оценке. Суд будет устанавливать размер возмещения, исходя из принципа равноценности.

Какова правовая природа отказа администрации в предоставлении жилья со ссылкой на наличие другого жилья?

Как показано выше, отказ администрации основан на прямом указании закона. Часть 10 статьи 32 ЖК РФ (пункт 2) и статья 32.1 ЖК РФ (часть 2) прямо устанавливают, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого в аварийном доме допускается только при условии отсутствия у собственника иного жилого помещения, пригодного для проживания.

Поэтому отказ администрации является законным. Наличие другой недвижимости — это прямое основание для отказа в предоставлении квартиры, а не произвольное решение чиновников.

Какие меры может предпринять собственник для защиты своих прав?

Поскольку основное требование (предоставление квартиры) не может быть удовлетворено в силу закона, ваша стратегия должна быть направлена на получение максимально возможного денежного возмещения. Вот пошаговый план действий:

Досудебный порядок

1. Получите копии всех документов: решение о признании дома аварийным, решение об изъятии земельного участка, отчет об оценке, проект соглашения об изъятии.

2. Закажите независимую оценку. Найдите независимого оценщика, который определит:

   • Рыночную стоимость права собственности на долю в комнате.
   • Рыночную стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме.
   • Рыночную стоимость доли в праве на земельный участок под домом.
   • Все убытки, причиненные изъятием (расходы на переезд, поиск и оформление нового жилья, временное проживание и т.д.).

3. Направьте мотивированный отказ от подписания соглашения или предложение об изменении его условий, приложив свой отчет об оценке. Как указано в пункте 9 статьи 56.10 ЗК РФ:

   "Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости... либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы."

Судебная защита

Если администрация не согласится с вашими предложениями и подаст иск о принудительном изъятии (или вы предъявите встречный иск), вам необходимо:

1. Обжаловать размер выкупной стоимости. Представьте в суде свой отчет об оценке и требуйте установления выкупной цены на его основе. Суд будет оценивать оба отчета.

2. Ссылаться на принцип равноценного возмещения. Статья 35 Конституции РФ и часть 4 статьи 281 ГК РФ требуют предварительного и равноценного возмещения.

3. Требовать включения всех убытков. Настаивайте на включении в выкупную цену всех возможных убытков, перечисленных в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

4. Оспорить решение об изъятии, если оно нарушает процедуру. Часть 14 статьи 56.6 ЗК РФ позволяет обжаловать решение об изъятии в суде в течение трех месяцев со дня уведомления.

Альтернативный вариант (требование о предоставлении жилья)

Хотя это маловероятно, вы можете попробовать доказать, что иное жилое помещение вашей мамы не пригодно для постоянного проживания. Например, если оно находится в аварийном состоянии или не соответствует санитарным/техническим нормам. В этом случае можно попытаться оспорить отказ администрации. Однако, как правило, суды придерживаются формального подхода: если есть зарегистрированная собственность на другое жилье, то право на получение квартиры взамен аварийной не возникает.

Выводы и рекомендации

1. Отказ администрации в предоставлении жилья является законным, так как у вашей мамы есть другое жилое помещение в другом регионе. Часть 10 статьи 32 ЖК РФ прямо ограничивает право на получение квартиры взамен изымаемой только для тех собственников, у которых нет иного жилья.

2. Требовать квартиру, а не выкуп, практически невозможно. Исключение — если можно доказать, что другое жилье непригодно для проживания. В противном случае суд встанет на сторону администрации.

3. Сосредоточьте усилия на оспаривании выкупной стоимости. Это ваше законное право. Выкупная цена должна быть рыночной и включать:

   • Рыночную стоимость комнаты (с учетом доли в общем имуществе).
   • Рыночную стоимость доли в земельном участке.
   • Все убытки, связанные с изъятием (переезд, поиск нового жилья, временное проживание и т.д.).

4. Обязательно закажите независимую оценку и используйте ее как аргумент при переговорах и в суде.

5. Не подписывайте соглашение на предложенных условиях, если они вас не устраивают. Имейте в виду, что администрация может подать в суд, но у вас будет право защищать свои интересы и требовать справедливого возмещения.

6. Не затягивайте — срок действия решения об изъятии составляет три года, а иск о принудительном изъятии может быть подан не ранее чем через 90 дней после получения проекта соглашения. Вам нужно активно действовать уже сейчас — готовить независимую оценку и направлять мотивированные возражения.

7. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и земельных спорах. Он поможет правильно составить документы, провести переговоры с администрацией и, если потребуется, подготовить исковое заявление в суд. Самостоятельно оспаривать отчет об оценке и добиваться справедливого возмещения без квалифицированной юридической помощи будет крайне сложно.