Земля под приватизированным домом: могут ли соседи оформить её на себя без согласия владельца?

Оформление земли под приватизированным домом: ваши права и защита от захвата участка

Здравствуйте! Ваша ситуация понятна и, к счастью, законодательство надежно защищает права собственников домов. Опасения насчет того, что сосед или посторонний человек сможет оформить ваш участок на себя, не имеют под собой законных оснований. Давайте разберем все по порядку.

Анализ ситуации и применимые нормы

Ваш главный козырь — это дом, который находится в собственности вашего отца. Земельное законодательство построено на важнейшем принципе, который напрямую касается вашего дела.

"5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами"
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 1)

Это означает, что земля и дом юридически связаны. А поскольку дом уже в собственности, у его владельца появляется приоритетное право на эту землю.

Исключительное право вашего отца на участок

Закон четко говорит, что только собственник строения, находящегося на государственной или муниципальной земле, имеет право эту землю выкупить или арендовать. Никто другой этого сделать не сможет.

"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках."
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.20, пункт 1)

Более того, продажа такого участка возможна только владельцу дома и без всяких торгов.

"Без проведения торгов осуществляется продажа: ... земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса"
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.3, пункт 2, подпункт 6)

Это исключает саму возможность того, что на вашу землю найдется другой покупатель или ее выставят на аукцион.

Почему сосед или «чужой человек» не сможет оформить землю?

Заявление вашего соседа о том, что он может забрать «ничью» землю — это заблуждение. Земля не является ничьей, она находится в государственной или муниципальной собственности. Орган власти просто не имеет права предоставить ее другому лицу, пока на ней стоит ваш дом.

"Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка... при наличии хотя бы одного из следующих оснований: ... на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, помещение в здании, сооружении, право собственности на которые зарегистрировано за лицом, не являющимся заявителем..."
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.16, пункт 6)

Также сосед никак не сможет применить механизм приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), поскольку вы владеете этим участком открыто и законно — на основании права пользования, вытекающего из собственности на дом. Его владение не будет ни добросовестным, ни законным.

Можно ли получить землю бесплатно?

Да, в вашем случае есть основание для бесплатного оформления, так как право собственности на дом возникло давно (приватизация).

"Предоставление земельного участка... гражданину... в собственность бесплатно... осуществляется в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, право собственности на которые возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, собственнику такого здания..."
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.5, подпункт 1)

Поскольку Земельный кодекс вступил в силу в 2001 году, а ваш дом приватизирован и, судя по описанию, право собственности возникло раньше, ваш отец попадает под это условие. Ключевое условие — участок должен предоставляться для эксплуатации дома, что полностью соответствует вашему случаю.

Что делать: пошаговая инструкция

Действовать нужно вашему отцу, как собственнику дома. Вот алгоритм:

Шаг 1. Образование земельного участка.
Если границы вашего участка не определены, необходимо их установить. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В схему нужно включить не только пятно застройки под домом, но и территорию, необходимую для его использования (огород, подъезд, хозпостройки). Важно, чтобы конфигурация и площадь участка соответствовали правилам землепользования и застройки вашего муниципалитета.

Шаг 2. Подача заявления о предварительном согласовании.
С готовой схемой ваш отец обращается в местную администрацию (или иной уполномоченный орган, например, департамент имущества) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность бесплатно на основании подпункта 1 статьи 39.5 ЗК РФ.

Шаг 3. Кадастровый учет.
После того как администрация утвердит схему расположения участка, кадастровый инженер подготовит межевой план, и участок будет поставлен на государственный кадастровый учет. У него появится кадастровый номер.

Шаг 4. Подача заявления о предоставлении в собственность.
После постановки на кадастровый учет ваш отец подает в администрацию заявление о предоставлении этого земельного участка в собственность бесплатно. В течение 20 дней администрация должна будет подготовить и направить вам решение о бесплатном предоставлении.

"В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление... принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно... и направляет принятое решение заявителю"
(Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.17, пункт 5, подпункт 2)

Шаг 5. Регистрация права собственности.
Полученное решение администрации является основанием для регистрации права собственности на землю в Росреестре.

Рекомендации и выводы

1. Угрозы от соседа нет. Наличие зарегистрированного права собственности на дом — ваша абсолютная защита. Сосед не сможет оформить участок ни платно, ни бесплатно, ни через суд.
2. Земля не «ничья». Это государственная или муниципальная земля, и право на ее оформление у вас приоритетное. Никакой «чужой человек» не сможет ее получить.
3. Не затягивайте с оформлением. Настоятельно рекомендую начать процедуру оформления земли прямо сейчас. Это не только снимет все вопросы и тревоги, но и закрепит границы участка, а также позволит вашему отцу стать его полноправным собственником — продавать, дарить, передавать по наследству.
4. Если возникнут споры по границам. При межевании кадастровый инженер запросит согласование границ у ваших соседей, в том числе и у того, кто высказывал претензии. Если он откажется подписывать акт согласования без объективных причин, это его право, но это не заблокирует процесс, а лишь переведет спор в другую плоскость. В таком случае, возможно, потребуется помощь адвоката для разрешения возникшего спора.

Начните с визита в местную администрацию или к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения. Действуя по закону, вы получите землю в собственность и полностью обезопасите себя от каких-либо посягательств в будущем.