Как погашение долга по коммунальным услугам влияет на право приватизации при наличии дополнительного соглашения, ограничивающего сроки
Анализ вашей ситуации показывает, что отказ в приватизации по причине задолженности и последующее включение в дополнительное соглашение условия об отсрочке права на приватизацию неправомерны. Ваше право на бесплатную приватизацию не зависит от наличия или отсутствия долга по коммунальным услугам, а погашение задолженности полностью устраняет даже формальный повод для спора.
Почему отказ из-за долгов был незаконным
Закон четко определяет исчерпывающий перечень оснований, по которым в приватизации может быть отказано. Ваша ситуация под эти основания не подпадает. Как следует из Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не подлежат приватизации лишь:
- аварийные жилые помещения;
- помещения в общежитиях;
- жилье в домах закрытых военных городков;
- служебные жилые помещения (за отдельными исключениями).
Наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в этом перечне отсутствует. Это подтверждается и прямым указанием в материалах: >«Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг не указана в качестве основания для отказа в приватизации.» (Источник: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1). Таким образом, первоначальный отказ жилищного отдела был незаконным и ввел вас в заблуждение.
Незаконность условия дополнительного соглашения о 5-летнем сроке
Договор социального найма имеет ряд особенностей, установленных законом, которые не могут быть изменены соглашением сторон. Ключевых моментов здесь два:
-
Бессрочность договора. Жилищный кодекс РФ императивно устанавливает: >«Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.» (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 60, пункт 2). Условие о продлении договора на 5 лет является юридически бессмысленным, так как бессрочный договор не может быть «продлен» на определенный период. Это действие лишь создало видимость законного ограничения ваших прав.
-
Ограничение права на приватизацию. Включенное в допсоглашение условие о том, что приватизация возможна только после истечения 5 лет, напрямую ограничивает ваше законное право, предоставленное Законом о приватизации, где сказано: >«Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде... на условиях социального найма, вправе... приобрести эти помещения в собственность...» (Источник: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статья 2).
Любой договор должен соответствовать закону (императивным нормам). >«Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна...» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 168, пункт 2). Условие допсоглашения, лишающее вас права на приватизацию на 5 лет, является ничтожным, то есть недействительным с момента его подписания, независимо от признания этого судом.
Действительность остальной части дополнительного соглашения
Важно, что недействительность этого незаконного условия не отменяет весь договор социального найма. Согласно Гражданскому кодексу: >«Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.» (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 180). Вы продолжаете проживать в квартире на условиях социального найма, и ничтожность условия о сроке не влияет на ваше право пользования жильем. Ваше право на приватизацию также сохраняется в полном объеме.
Влияние погашения долга
Поскольку задолженность по коммунальным услугам никогда не была законным основанием для отказа в приватизации, ваше текущее положение (полное погашение долгов и даже переплата) лишь укрепляет вашу правовую позицию и демонстрирует вашу добросовестность.
Что вам следует делать: пошаговый план действий
-
Подайте заявление на приватизацию. Обратитесь в жилищный отдел (или орган местного самоуправления, выполняющий функции наймодателя) с письменным заявлением о передаче квартиры в вашу собственность. Приложите все необходимые документы. Обязательно зарегистрируйте заявление входящим номером или направьте его заказным письмом с уведомлением о вручении.
-
Зафиксируйте позицию чиновников. Если должностные лица снова откажут вам (в письменной форме) или проигнорируют заявление, это станет основанием для судебной защиты. Закон «О приватизации...» гарантирует: >«В случае отказа должностных лиц в приватизации жилого помещения, нарушения сроков рассмотрения заявления гражданин вправе обратиться в суд.» (Источник: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статья 11).
-
Вариант мирного урегулирования. Вы можете попытаться заключить с наймодателем соглашение о расторжении или изменении дополнительного соглашения в части срока, объяснив незаконность этого условия. Как правило, такая попытка необходима перед судом, но на практике после первоначального введения в заблуждение это маловероятно.
Вывод и рекомендации
Ваше право на приватизацию не ограничено ни погашенным долгом, ни незаконным пунктом дополнительного соглашения. Вы вправе подать заявление на приватизацию прямо сейчас, не дожидаясь истечения 5 лет. Срок, установленный дополнительным соглашением, является ничтожным и не подлежит применению.
Если жилищный отдел вновь откажет вам, ссылаясь на это соглашение, не сомневайтесь в своей правоте. Вам необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением о признании незаконным отказа в приватизации и понуждении уполномоченного органа к заключению с вами договора передачи жилого помещения в собственность. В суде вы сможете также потребовать признать недействительным (ничтожным) условие дополнительного соглашения, ограничивающее ваше право. Целесообразно воспользоваться помощью профессионального адвоката для подготовки искового заявления и представления ваших интересов в суде.
