Снос аварийного дома: выкупная стоимость или квартира, если есть другая недвижимость?

Изъятие аварийного жилья при наличии у собственника иной недвижимости: ваши права и действия

Здравствуйте! Я проанализировал описанную вами ситуацию на основе предоставленных нормативно-правовых актов. Ситуация сложная и эмоциональная, но закон содержит четкие механизмы защиты ваших прав. Разберем все по порядку.

1. Правовая природа изъятия и отказ в предоставлении жилья

Главный вопрос здесь — правомерен ли отказ администрации в предоставлении другого жилого помещения из-за наличия у вашей мамы квартиры в Тверской области.

Механизм изъятия жилья в аварийном доме прописан в статье 32 Жилищного кодекса РФ. Эта процедура запускается, когда орган местного самоуправления предъявляет собственникам требование снести дом, а они этого не делают. Взамен изымаемой недвижимости закон предусматривает денежное возмещение. Однако, это не единственный вариант.

Ключевым является пункт 8 статьи 32 ЖК РФ, который гласит:

"По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение."
(Источник: "Жилищный кодекс РФ", статья 32, часть 8)

Из этой нормы следует два важных вывода:

1. Предоставление жилья — это право, а не безусловная обязанность администрации. Основной способ компенсации — денежная выплата. Предоставление другого жилья возможно только по соглашению сторон, то есть и собственник, и администрация должны быть на это согласны.
2. Наличие у собственника другой жилплощади не является прямым законным основанием для отказа от предоставления другого жилья. Жилищный кодекс РФ не ставит право на получение компенсации или заключение соглашения о предоставлении жилья в зависимость от наличия или отсутствия у собственника иного жилья.

Таким образом, ссылка администрации на то, что вам положена только выкупная стоимость из-за квартиры в Тверской области, является неправомерной. Администрация может отказать в предоставлении жилья со ссылкой на то, что соглашение не достигнуто, но не на то, что у вас есть другое жилье.

Единственное место в законе, где наличие иного жилья имеет значение, — это сохранение права пользования изымаемым жильем после выплаты возмещения. Вот эта норма:

"При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения..."
(Источник: "Жилищный кодекс РФ", статья 32, часть 6)

Это значит, что дав согласие на денежную выплату, ваша мама не сможет попросить отсрочку на выселение на полгода, так как у нее есть другое жилье. Но это никак не ограничивает ее право на заключение соглашения о предоставлении жилья взамен изымаемого.

2. Состав выкупной стоимости: что вам на самом деле должны

Администрация уже предложила выкупную стоимость, и вы считаете ее заниженной. Закон очень четко говорит, что должно входить в эту сумму. Важно, чтобы вы понимали, за что именно вам обязаны заплатить.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ:

"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения ... переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду."
(Источник: "Жилищный кодекс РФ", статья 32, часть 7)

Крайне важно, что ваша мама владеет долей в комнате. Это значит, что:

• Ей принадлежит доля в праве собственности на саму комнату (ст. 244 ГК РФ).
• У нее есть доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, пропорциональная размеру ее комнаты (ст. 42 ЖК РФ).
• И самое важное — у нее есть доля в праве общей собственности на общее имущество всего многоквартирного дома, включая земельный участок под ним (ст. 36, 37 ЖК РФ).

Таким образом, выкупная стоимость должна включать не только рыночную цену ее 14 квадратных метров в аварийном доме, но и рыночную стоимость ее доли в общем имуществе дома и в земельном участке, а также все перечисленные убытки (переезд, оформление документов и т.д.).

3. Как оспорить заниженную выкупную стоимость: ваши действия

Итак, два главных нарушения со стороны администрации:

1. Незаконная мотивировка отказа в предоставлении жилья (из-за квартиры в другом регионе).
2. Вероятно, заниженная выкупная стоимость, которая не учитывает все составляющие.

Начать следует с официального ответа на уведомление администрации. Вы имеете на это полное право. В соответствии со статьей 56.10 Земельного кодекса РФ, правообладатель, получив проект соглашения об изъятии, может:

"...направить ... предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы."
(Источник: "Земельный кодекс РФ", статья 56.10, пункт 9)

Ваш план действий должен быть следующим:

1. Письменное заявление. Направьте в администрацию заказным письмом с уведомлением о вручении официальный ответ. В нем укажите:

   • Ваше несогласие с отказом в предоставлении жилья. Подчеркните, что ЖК РФ не содержит такого основания, а предоставление жилья — предмет соглашения, от которого вы не отказываетесь, и желаете его обсудить.
   • Ваше несогласие с размером выкупной стоимости. Заявите, что отчет оценщика, предоставленный администрацией, на ваш взгляд, не соответствует требованиям законодательства и является заниженным. Предложите изменить условия соглашения.

2. Независимая оценка (решающее действие). Чтобы обосновать свои требования, вам нужен собственный отчет об оценке.

   • Право на это прямо предусмотрено законом: "Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки... Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки." (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", статья 6).
   • Закажите отчет у независимого оценщика. В техническом задании обязательно укажите, что нужно оценить:
     • рыночную стоимость доли в комнате (14 кв.м);
     • рыночную стоимость доли в общем имуществе коммунальной квартиры;
     • рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома и в земельном участке под домом.
     • размер убытков, связанных с переездом, поиском нового жилья и оформлением права собственности.

3. Судебный спор. Если администрация проигнорирует ваши предложения или официально откажет, единственный способ защиты — это суд.

   • Защита жилищных прав осуществляется судом (ст. 11 ЖК РФ).
   • Если соглашение не подписано, администрация сама может подать иск о принудительном изъятии. Но из вашего вопроса следует, что вы не согласны, поэтому вы можете подать иск самостоятельно, например, об обязании администрации заключить соглашение на условиях предоставления жилья, либо об установлении выкупной стоимости в соответствии с вашим отчетом. Альтернативный вариант — дождаться иска от администрации и там заявлять свои требования.
   • Оспаривание отчета об оценке. В суде вы сможете оспорить отчет, предоставленный администрацией. Закон прямо допускает это: "В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете... указанный спор подлежит рассмотрению судом..."
     (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ", статья 13).

Выводы и рекомендации

Ситуация для вас непростая, но не безвыходная. Отказ в предоставлении жилья из-за того, что у вашей мамы есть собственность в другом регионе, незаконен. Выкупная стоимость, вероятнее всего, действительно занижена, так как при ее расчете, скорее всего, проигнорировали стоимость доли в общем имуществе дома и земельном участке, а также сопутствующие убытки.

Мои конкретные рекомендации:

1. Наймите адвоката. Специализация — жилищное и земельное право. Самостоятельно вести такой спор, доходящий до суда, крайне сложно. Адвокат поможет составить все необходимые документы и выработать стратегию.
2. Проведите независимую оценку. Это ваш главный козырь в переговорах и в суде.
3. Ведите переписку строго официально. Все предложения, отказы и требования от администрации и от вас должны быть в письменной форме. Это сформирует доказательную базу.
4. Главная цель переговоров. Попробуйте через адвоката достичь соглашения с администрацией о предоставлении равнозначного жилья, используя довод о незаконности их отказа. Если это не удастся — добивайтесь выплаты справедливого возмещения на основе вашего отчета об оценке.

Вы имеете полное право на равноценное возмещение за изымаемую собственность. Не соглашайтесь на невыгодные условия.