Статья 218 ГК РФ устанавливает общие основания приобретения права собственности, включая приватизацию как сделку. Применительно к фактам, эта норма подтверждает, что гражданин приобрел бы право собственности на квартиру, которая должна была быть приватизирована (фактически занимаемую), если бы договор был составлен верно. Однако ошибка в определении объекта привела к регистрации права на другое помещение, поэтому для восстановления правильного положения необходимо в судебном порядке признать право на фактическую квартиру, используя эту статью как одно из оснований возникновения права.
Статья 218 ГК РФ устанавливает общие основания приобретения права собственности, включая договоры (п. 2) и иные сделки. Приватизация является сделкой, поэтому данная норма применима для обоснования возникновения права собственности на квартиру, которая должна была быть приватизирована. Однако статья не регулирует порядок исправления ошибок в приватизации или реестре.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Что касается ст. 304 ГК РФ (негаторный иск), то данная норма позволяет собственнику требовать устранения нарушений его права, не связанных с лишением владения. Но в настоящем деле гражданин не является собственником фактически занимаемой квартиры (она остается муниципальной), а на соседнюю квартиру он имеет зарегистрированное право, которое не оспаривается по существу. Поскольку гражданин владеет той квартирой, где живет, но право на нее не зарегистрировано, ст. 304 не может быть применена для защиты его интересов — эта норма предполагает наличие у истца уже существующего права собственности, которого на спорную квартиру пока нет.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Статья 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» определяет основания для кадастрового учета и регистрации прав. Среди таких оснований указаны акты о приватизации (п. 2 ч. 2) и вступившие в законную силу судебные акты (п. 5 ч. 2). Для исправления сложившейся ситуации необходим судебный акт, который станет основанием для погашения записи о праве гражданина на соседнюю квартиру и регистрации его права на фактически занимаемую квартиру. Поскольку договор приватизации был заключен с ошибкой в объекте, его нельзя использовать в качестве надлежащего документа для внесения исправлений в ЕГРН — требуется судебное подтверждение правильного объекта.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: ... 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; ... 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Статья 58 того же закона регулирует порядок регистрации на основании решения суда. Часть 3 этой статьи предусматривает, что если решением суда предусмотрено прекращение права у одного лица и возникновение у другого, государственная регистрация может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает, без заявления лица, чье право прекращается, если оно было ответчиком. В рассматриваемом деле администрация города, являясь ответчиком, согласна с требованиями. Следовательно, после вынесения судебного решения о признании права гражданина на фактическую квартиру и прекращении его права на соседнюю (с одновременным признанием права муниципалитета на соседнюю квартиру), регистрация может быть произведена по заявлению гражданина без дополнительного заявления администрации. Это упрощает процедуру исполнения решения.
Статья 58 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" регулирует осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании решения суда. В частности, часть 3 предусматривает, что если решением суда предусмотрено прекращение права у одного лица и возникновение у другого, государственная регистрация может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает, без заявления лица, чье право прекращается, если оно было ответчиком. Это полезно для понимания процедуры исправления ошибки в ЕГРН на основании судебного решения.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
Статья 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок исправления технической ошибки в записях ЕГРН. Однако в данном случае ошибка является не технической (не описка или опечатка при внесении данных), а реестровой, возникшей из-за неверных сведений в правоустанавливающем документе — договоре приватизации, где был неправильно указан объект. Административный порядок исправления по ст. 61 здесь неприменим, так как требуется изменение самого договора или признание его недействительным в части, что делается только в судебном порядке.
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости 1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Наконец, выдержка из Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» подтверждает, что споры между гражданином и администрацией по вопросам приватизации подведомственны судам и подлежат рассмотрению в порядке искового производства. Это разъясняет, что обращение в суд является надлежащим способом разрешения ситуации, а административный порядок здесь невозможен.
В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений... Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией... возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.
— Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
Таким образом, исходя из анализа применимых норм, гражданину следует подать исковое заявление о признании права собственности на фактически занимаемую квартиру и о прекращении права собственности на соседнюю квартиру (с признанием права муниципальной собственности на нее). В просительной части необходимо сформулировать требования о признании права собственности на квартиру, где он проживает, а также о том, что решение суда является основанием для погашения записи о его праве на соседнюю квартиру в ЕГРН и для регистрации его права на фактическую квартиру. Требование об «обмене квартирами» не соответствует юридической квалификации, поскольку речь идет не о добровольном обмене, а об исправлении последствий ошибки в договоре приватизации. Правильная формулировка — это иск о признании права и внесении изменений в записи ЕГРН на основании судебного акта.
