- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Далее, администрация пытается переложить на управляющую компанию бремя содержания поля, однако ст. 210 ГК РФ возлагает такое бремя на собственника, если иное не установлено законом или договором. Поскольку футбольное поле возведено за счёт бюджета и никогда не передавалось в собственность жильцов (ни по акту, ни на основании решения общего собрания), его собственником остаётся муниципальное образование. Договора между администрацией и собственниками о принятии поля в состав общего имущества не заключалось, законных оснований для возложения обязанностей по содержанию на УК или на собственников не имеется.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210
Основанием возникновения права собственности на новую вещь является её создание лицом для себя с соблюдением закона (ст. 218 ГК РФ). Администрация создала поле для нужд неопределённого круга лиц (в том числе жителей соседних кварталов), а не для обслуживания конкретного дома. Более того, строительство велось на земельном участке, не принадлежащем администрации, и без согласия его законных владельцев – собственников помещений в МКД. Следовательно, муниципалитет не приобрёл право собственности на поле как на объект, созданный с нарушением прав третьих лиц. Но даже если считать поле муниципальной собственностью, оно не может автоматически стать частью общего имущества дома – для этого требуется воля собственников, выраженная в решении общего собрания.
- Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218
Наиболее прямой нормой, защищающей права собственников, является ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. Футбольное поле с искусственным покрытием и ограждением, возведённое на земельном участке, который не принадлежал застройщику (администрации) и без получения необходимых разрешений и согласований с собственниками, подпадает под признаки самовольной постройки. Даже если допустить, что поле является движимым объектом (временным сооружением), его размещение без согласия долевых собственников земли незаконно. Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями за счёт этого лица. Соответственно, администрация не может требовать включения такого объекта в состав общего имущества, так как он не стал частью законного благоустройства территории.
Статья 222. Самовольная постройка.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой... Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его с
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222
Возникшее нарушение прав собственников может быть пресечено с помощью негаторного иска. В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если он не лишён владения. Размещение футбольного поля на придомовой земле без согласия сособственников нарушает их правомочия по свободному владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Администрация не может требовать противоположного – закрепления за собственниками дополнительных обязанностей. Более того, самовольное занятие части земельного участка под домом может быть основанием для требования об освобождении территории, а не для навязывания обслуживания.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Перейдём к специальным нормам Жилищного кодекса. Статья 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества в многоквартирном доме. К нему относится земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а также «иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». Футбольное поле, построенное для свободного использования жителями нескольких кварталов, не предназначено исключительно для обслуживания и благоустройства конкретного дома. Оно не является ни объектом благоустройства, необходимым для эксплуатации дома (как, например, площадка для сушки белья или парковка для жильцов), ни элементом озеленения. Следовательно, оно не подпадает под состав общего имущества по прямому смыслу ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, ч. 3 этой статьи требует согласия всех собственников на уменьшение размера общего имущества (например, если бы поле занимало часть территории, ранее используемой для иных нужд). Здесь же поле, наоборот, администрация пытается искусственно включить в состав, что является увеличением бремени без волеизъявления собственников.
Статья 36 ЖК РФ.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ...
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
...
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Обязанность по содержанию общего имущества установлена ст. 39 ЖК РФ, но она распространяется только на то имущество, которое уже законно входит в состав общего имущества. Поскольку футбольное поле не является общим имуществом (и не может быть включено без согласия собственников), на управляющую компанию не может быть возложена обязанность нести расходы на его содержание, уборку и ремонт. Администрация пытается применить эту статью к объекту, который ей же и создан, что противоречит принципу возложения бремени на собственника (ст. 210 ГК РФ).
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
- Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Наконец, принятие решений о строительстве на придомовой территории новых объектов, а также о включении их в состав общего имущества, отнесено ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников. Пункт 2 ч. 2 этой статьи прямо говорит о принятии решений о строительстве хозяйственных построек и других сооружений. Поскольку ни собрания по вопросу возведения поля, ни решения о принятии его в состав общего имущества не проводилось – все действия администрации по «навязыванию» объекта незаконны. Более того, ст. 46 ЖК РФ признаёт протокол общего собрания документом, удостоверяющим юридические последствия в виде возложения на собственников обязанностей. Отсутствие такого протокола исключает возможность возложения на УК и собственников обязанностей по содержанию поля.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами... Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Таким образом, совокупность приведённых норм не даёт администрации правовых оснований для включения футбольного поля в состав общего имущества дома и возложения обязанностей по его содержанию на управляющую компанию. Напротив, собственники вправе требовать устранения нарушений, вплоть до сноса самовольного объекта.
