Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проведите общее собрание собственников и зафиксируйте в протоколе отказ от принятия футбольного поля в состав общего имущества.
  2. 2
    В арбитражном суде заявите, что объект является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), а требования администрации незаконны.
  3. 3
    Настаивайте, что бремя содержания поля лежит на администрации как на собственнике (ст. 210 ГК РФ).
  4. 4
    Заявите встречное требование об освобождении земельного участка от самовольного объекта (ст. 304 ГК РФ).
  5. 5
    Направьте заявление в прокуратуру о нецелевом расходовании бюджетных средств на строительство на чужой земле.
  6. 6
    Привлеките адвоката для ведения арбитражного дела и оформления решений собрания собственников.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на земельный участок под многоквартирным домом (подтверждает вашу собственность).
  • Протокол общего собрания собственников с отказом от принятия футбольного поля в состав имущества.
  • Если администрация предоставит документы по запросу или они есть в открытом доступе: Документы администрации о строительстве поля (муниципальный контракт, проектная документация, акт ввода).
  • Фото- и видеосъемка, подтверждающая свободный доступ на поле жителей соседних кварталов.
  • Письменные обращения жителей соседних домов о том, что они пользуются полем (для опровержения связи с домом).
  • Если администрация ответит на запрос УК: Ответ администрации на запрос УК об отсутствии акта приема-передачи поля в состав общего имущества.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно подготовьте и подайте в арбитражный суд мотивированный отзыв на иск, заявив о пропуске срока исковой давности.
    • Заявите ходатайство о привлечении к участию в деле собственников помещений МКД в качестве третьих лиц.
    • Соберите и приобщите к делу доказательства отсутствия решения общего собрания собственников о принятии поля.
    • Зафиксируйте факт использования поля неограниченным кругом лиц (фото, видео, показания жителей соседних домов).
    • Направьте в администрацию письменное требование о демонтаже самовольно размещенного объекта с вашего земельного участка.
    • Обратитесь в прокуратуру с заявлением о незаконном строительстве на чужой земле за бюджетный счет.

  • Сроки и риски

    • Немедленно подготовьте мотивированный отзыв на иск со ссылками на ст. 210, 222 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
    • Заявите в суде о признании футбольного поля самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) и потребуйте его сноса за счет администрации.
    • Подайте встречный негаторный иск об освобождении земельного участка от чужого имущества (ст. 304 ГК РФ).
    • Направьте заявление в прокуратуру о незаконном строительстве на чужой земле и нецелевом расходовании бюджета.
    • Риск: суд может обязать УК содержать поле, если не докажете его муниципальную принадлежность и отсутствие решений собственников.

  • Чего не делать

    • Не включайте футбольное поле в состав общего имущества дома без решения общего собрания собственников.
    • Не подписывайте акты приема-передачи или иные документы, навязывающие вам бремя содержания муниципального объекта.
    • Не признавайте в суде, что поле создано для обслуживания вашего дома, если оно используется неограниченным кругом лиц.
    • Не соглашайтесь на мировое соглашение, предусматривающее ваши расходы на ремонт или уборку поля.
    • Не принимайте на себя обязательства по содержанию объекта, который администрация возвела без вашего согласия на вашей земле.
    • Не оплачивайте счета за содержание поля из средств на текущий ремонт дома — это нецелевое расходование.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если администрация уже подала иск в арбитражный суд — процесс сложный и требует профессиональной защиты.
    • Адвокат необходим для подготовки мотивированного отзыва на иск и заявления о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ).
    • Привлеките адвоката для юридически правильного оформления решения общего собрания собственников об отказе принимать поле.
    • Без адвоката высок риск, что суд признает поле частью общего имущества и возложит на вас расходы по его содержанию.
    • Адвокат поможет заявить встречный негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) об освобождении земельного участка от муниципального объекта.
    • Наймите адвоката, если у администрации есть юристы — ваша позиция требует равной квалифицированной оппозиции.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте переговоры с администрацией о выкупе земельного участка под полем или установлении сервитута для его эксплуатации.
    • Предложите администрации заключить договор аренды участка под полем с условием содержания объекта арендатором.
    • Подайте жалобу в антимонопольную службу на навязывание администрацией услуг по содержанию муниципального имущества.
    • Инициируйте публичные слушания или депутатский запрос о передаче поля на баланс муниципалитета.
    • Предложите администрации демонтировать поле за её счёт как самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

  • Региональные особенности

    • Проверьте, не утвержден ли в вашем регионе порядок включения объектов благоустройства в состав общего имущества.
    • Уточните в местной администрации, принималось ли постановление о передаче поля на баланс дома.
    • Запросите в Росреестре выписку о правах на земельный участок под домом.
    • Выясните, не проводилось ли собрание собственников по вопросу принятия поля — запросите протоколы в ГЖИ.
    • Изучите региональную судебную практику по аналогичным спорам о самовольных объектах на придомовой территории.
    • Обратитесь в прокуратуру с жалобой на незаконное строительство на чужом земельном участке.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В описанной ситуации в 2015 году городская администрация без какого-либо согласования с собственниками помещений многоквартирного дома (МКД) возвела за бюджетный счет на земельном участке, принадлежащем собственникам (как входящем в состав общего имущества МКД), спортивный объект — футбольное поле с искусственным покрытием и ограждением. Объект не передавался жителям или управляющей организации по акту приема-передачи, решение общего собрания собственников о его принятии не принималось. На протяжении более 10 лет площадка эксплуатировалась в открытом доступе не только жителями данного дома, но и жителями соседних кварталов.

Юридически значимым здесь является то, что земельный участок под МКД уже является общей долевой собственностью собственников помещений (жилых и нежилых) в этом доме. Администрация, не будучи собственником участка и не имея согласия сособственников, самовольно (фактически — самоуправно) разместила на нем новый объект. Этот объект не относится к элементам благоустройства, обслуживающим исключительно данный дом (так как используется неограниченным кругом лиц), и не был создан за счет средств собственников.

Затронутые правоотношения: вещные (право собственности на земельный участок), обязательственные (договор управления МКД между собственниками и управляющей компанией), а также отношения по содержанию общего имущества. Администрация в иске пытается переквалифицировать муниципальный объект в часть общего имущества дома, тем самым переложив бремя содержания с муниципального бюджета на плечи жителей (через управляющую компанию). С юридической точки зрения, это попытка изменить состав общего имущества в одностороннем порядке, что возможно только по решению общего собрания собственников (а его нет) и при условии, что объект необходим для обслуживания дома (а использование неограниченным кругом лиц говорит об обратном). Иск подан в арбитраж, а не в суд общей юрисдикции, что указывает на то, что администрация рассматривает управляющую компанию как самостоятельного участника оборота, обязанного содержать имущество по договору, однако у УК нет законных оснований включать в этот договор объект, который не был передан собственниками и не относится к их долевой собственности.

Прежде всего необходимо определить юридическую судьбу футбольного поля, возведённого администрацией на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Муниципалитет, действуя как орган публичной власти, не вправе безвозмездно и без согласия сособственников распоряжаться их имуществом. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В данном случае земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ). Администрация, построив на нём объект, фактически осуществила распоряжение чужим имуществом, что противоречит указанной норме, так как собственники не передавали ей таких полномочий, а решения общего собрания на строительство не принималось.

Статья 209. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209

Далее, администрация пытается переложить на управляющую компанию бремя содержания поля, однако ст. 210 ГК РФ возлагает такое бремя на собственника, если иное не установлено законом или договором. Поскольку футбольное поле возведено за счёт бюджета и никогда не передавалось в собственность жильцов (ни по акту, ни на основании решения общего собрания), его собственником остаётся муниципальное образование. Договора между администрацией и собственниками о принятии поля в состав общего имущества не заключалось, законных оснований для возложения обязанностей по содержанию на УК или на собственников не имеется.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210

Основанием возникновения права собственности на новую вещь является её создание лицом для себя с соблюдением закона (ст. 218 ГК РФ). Администрация создала поле для нужд неопределённого круга лиц (в том числе жителей соседних кварталов), а не для обслуживания конкретного дома. Более того, строительство велось на земельном участке, не принадлежащем администрации, и без согласия его законных владельцев – собственников помещений в МКД. Следовательно, муниципалитет не приобрёл право собственности на поле как на объект, созданный с нарушением прав третьих лиц. Но даже если считать поле муниципальной собственностью, оно не может автоматически стать частью общего имущества дома – для этого требуется воля собственников, выраженная в решении общего собрания.

  1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218

Наиболее прямой нормой, защищающей права собственников, является ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. Футбольное поле с искусственным покрытием и ограждением, возведённое на земельном участке, который не принадлежал застройщику (администрации) и без получения необходимых разрешений и согласований с собственниками, подпадает под признаки самовольной постройки. Даже если допустить, что поле является движимым объектом (временным сооружением), его размещение без согласия долевых собственников земли незаконно. Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями за счёт этого лица. Соответственно, администрация не может требовать включения такого объекта в состав общего имущества, так как он не стал частью законного благоустройства территории.

Статья 222. Самовольная постройка.

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
  2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой... Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его с
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222

Возникшее нарушение прав собственников может быть пресечено с помощью негаторного иска. В силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, даже если он не лишён владения. Размещение футбольного поля на придомовой земле без согласия сособственников нарушает их правомочия по свободному владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Администрация не может требовать противоположного – закрепления за собственниками дополнительных обязанностей. Более того, самовольное занятие части земельного участка под домом может быть основанием для требования об освобождении территории, а не для навязывания обслуживания.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304

Перейдём к специальным нормам Жилищного кодекса. Статья 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества в многоквартирном доме. К нему относится земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а также «иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты». Футбольное поле, построенное для свободного использования жителями нескольких кварталов, не предназначено исключительно для обслуживания и благоустройства конкретного дома. Оно не является ни объектом благоустройства, необходимым для эксплуатации дома (как, например, площадка для сушки белья или парковка для жильцов), ни элементом озеленения. Следовательно, оно не подпадает под состав общего имущества по прямому смыслу ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, ч. 3 этой статьи требует согласия всех собственников на уменьшение размера общего имущества (например, если бы поле занимало часть территории, ранее используемой для иных нужд). Здесь же поле, наоборот, администрация пытается искусственно включить в состав, что является увеличением бремени без волеизъявления собственников.

Статья 36 ЖК РФ.

  1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ...
  1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
    ...
  1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Обязанность по содержанию общего имущества установлена ст. 39 ЖК РФ, но она распространяется только на то имущество, которое уже законно входит в состав общего имущества. Поскольку футбольное поле не является общим имуществом (и не может быть включено без согласия собственников), на управляющую компанию не может быть возложена обязанность нести расходы на его содержание, уборку и ремонт. Администрация пытается применить эту статью к объекту, который ей же и создан, что противоречит принципу возложения бремени на собственника (ст. 210 ГК РФ).

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

  1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
  2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Наконец, принятие решений о строительстве на придомовой территории новых объектов, а также о включении их в состав общего имущества, отнесено ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников. Пункт 2 ч. 2 этой статьи прямо говорит о принятии решений о строительстве хозяйственных построек и других сооружений. Поскольку ни собрания по вопросу возведения поля, ни решения о принятии его в состав общего имущества не проводилось – все действия администрации по «навязыванию» объекта незаконны. Более того, ст. 46 ЖК РФ признаёт протокол общего собрания документом, удостоверяющим юридические последствия в виде возложения на собственников обязанностей. Отсутствие такого протокола исключает возможность возложения на УК и собственников обязанностей по содержанию поля.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

  1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами... Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46

Таким образом, совокупность приведённых норм не даёт администрации правовых оснований для включения футбольного поля в состав общего имущества дома и возложения обязанностей по его содержанию на управляющую компанию. Напротив, собственники вправе требовать устранения нарушений, вплоть до сноса самовольного объекта.

У управляющей организации отсутствует обязанность включать спорное футбольное поле в состав общего имущества и нести расходы по его содержанию. Построенный без согласия собственников на их земельном участке объект, используемый неограниченным кругом лиц, не может быть отнесен к общему имуществу многоквартирного дома в силу ст. 36 ЖК РФ. Исковые требования администрации являются попыткой в одностороннем порядке переложить бремя содержания муниципальной самовольной постройки на жителей, что прямо противоречит ст. 210, 222 ГК РФ и уставным целям управления домом.

Рекомендуемые действия

  • Провести общее собрание собственников, на котором зафиксировать в протоколе категорический отказ от принятия футбольного поля в состав общего имущества дома в связи с его созданием без их согласия и использованием неограниченным кругом лиц.
  • В арбитражном суде заявить о том, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), а требования администрации о ее содержании направлены на обход установленного законом порядка сноса таких объектов за счет застройщика.
  • Активно отстаивать позицию о том, что администрация как застройщик и единоличный пользователь (функциональное назначение поля не связано с обслуживанием дома) остается единственным лицом, на котором лежит бремя его содержания в силу ст. 210 ГК РФ.
  • Требовать от администрации освобождения земельного участка от самовольно размещенного имущества путем его демонтажа, заявив в установленном порядке негаторный иск или встречное требование на основании ст. 304 ГК РФ.
  • Направить в прокуратуру и муниципальный финансовый контроль заявление о нецелевом и незаконном распоряжении бюджетными средствами, выразившемся в создании объекта на чужой земле, с целью его последующего навязывания собственникам для содержания.

Когда нужен адвокат

  • Ведение данного арбитражного дела требует квалифицированной защиты, поскольку администрация пытается создать прецедент по перекладыванию муниципальных расходов на жителей; адвокат подготовит мотивированный отзыв и заявит о применении последствий самовольного строительства.
  • Адвокат необходим для организации и правильного юридического оформления решений общего собрания собственников, которые станут ключевым доказательством несогласия жителей с позицией администрации.