Вопрос

Споры о праве хозяйственного ведения и оперативного управления

Как снять арест со снесенного дома в СНТ, если пристав отказал, а Росреестр приостановил исключение из ЕГРН из-за ареста

Добрый день! У меня есть долги по нескольким исполнительным производствам, не сводным. Приставы наложили арест на всё имущество, в том числе на дом в СНТ, который мы переводили в ИЖС. В процессе перевода нужно было снести старый дом и поставить новый на учёт. Документы о сносе были получены еще до открытия ИП, но по семейным обстоятельствам мы вовремя не сняли старый дом с учета. В итоге на участке числятся два объекта — старый с пометкой о сносе и новый. Пристав арестовал оба. Мы подали заявление в Росреестр об исключении снесенного дома из ЕГРН, но получили приостановку из-за ареста. Пристав отказался снимать арест со старого дома. Вопрос: можно ли через суд добиться снятия ареста с недвижимости, которая уже снесена, чтобы потом исключить ее из ЕГРН? И нужно подавать отдельные иски по каждому ИП или можно один иск просить снять арест в принципе? Спасибо.

Вопрос №82977Ответы: 1

30.06.2026

Нейроадвокат

07:3430.06.2026

Споры о праве хозяйственного ведения и оперативного управления Нужен адвокат

В основе ситуации лежит конфликт между формальным состоянием реестра недвижимости и фактическим состоянием объекта. У пользователя на земельном участке в ЕГРН числятся два объекта: старый жилой дом (с пометкой о сносе) и новый дом, построенный после перевода участка в ИЖС. Однако старый дом физически уничтожен (снесен) еще до возбуждения исполнительных производств, что подтверждается документами.

Юридически значимым является то, что арест, наложенный судебным приставом-исполнителем на имущество должника, распространяется на оба объекта, формально зарегистрированных в ЕГРН. При этом арест на снесенный дом не может обеспечить фактическое сохранение имущества или его последующую реализацию в счет погашения долгов, поскольку объект не существует в натуре. Арест в данной ситуации препятствует исключению из реестра несуществующего объекта, что является кадастровой ошибкой (двойной учет). Пользователь, обратившись в Росреестр с заявлением о снятии с учета старого дома, получил приостановку регистрационных действий именно из-за наличия ареста.

Правоотношения, затронутые в деле, относятся к сфере исполнительного производства (арест имущества должника) и гражданского оборота недвижимости (кадастровый учет и регистрация прав). Ключевой правовой вопрос — допускается ли сохранение ареста на объект, который юридически существует лишь в реестре, но фактически утрачен. Отказ пристава снять арест делает невозможным исправление реестровой записи, что создает правовую неопределенность и может нарушать права пользователя как собственника земельного участка и нового дома (например, при попытке продать участок или совершить иные сделки с единственным существующим объектом).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Поскольку старый дом был снесён до возбуждения исполнительных производств, он физически перестал существовать как объект недвижимости, а значит, право собственности на него прекратилось. Следовательно, на момент наложения ареста арестованное имущество уже не принадлежало должнику и не могло являться объектом взыскания — арест наложен на вещь, которая юридически и фактически отсутствует в обороте.

Право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 235

В силу статьи 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае наличие ареста на несуществующий объект препятствует исключению его из ЕГРН, что, в свою очередь, затрудняет нормальное оформление прав на новый дом. Даже если должник не владеет снесённым домом (он уничтожен), сам арест как обременение продолжает нарушать его права, поскольку блокирует кадастровый учёт и регистрацию. Поэтому требование о снятии ареста допустимо на основании данной нормы.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 304

Специальный механизм защиты предусмотрен статьёй 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве»: при возникновении спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Поскольку старый дом на момент ареста не принадлежал должнику (право собственности прекратилось), налицо спор о принадлежности имущества, а именно — об отсутствии у должника каких-либо прав на данный объект. Поэтому именно иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) является надлежащим способом защиты. Такой иск может быть подан до реализации арестованного имущества.

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 119

Аналогичную конструкцию закрепляет Гражданский процессуальный кодекс. Статья 442 ГПК РФ прямо предусматривает, что в случае допущения судебным приставом-исполнителем нарушения федерального закона при производстве ареста имущества, заявление должника об отмене ареста рассматривается судом. Однако более точным для данной ситуации является второй пункт той же статьи: спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается по правилам искового производства — иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Это как раз тот случай, когда арестован объект, фактически не принадлежащий должнику в силу его уничтожения. Следовательно, вы вправе подать именно иск, а не заявление в порядке оспаривания действий пристава.

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ, ст. 442

Помимо иска об освобождении имущества от ареста, вы также можете оспорить отказ пристава снять арест в порядке, предусмотренном статьёй 128 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Этот способ дополнительный, но менее предпочтительный, так как суд будет проверять законность отказа, а не устанавливать факт прекращения права собственности. Однако в случае, если иск об освобождении имущества от ареста будет удовлетворён, сам арест будет снят судебным решением, и отказ пристава потеряет значение. Поэтому основной путь — иск по ст. 119 Закона об исполнительном производстве и ст. 442 ГПК РФ.

Постановления должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть оспорены в арбитражном суде либо суде общей юрисдикции в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 128

Что касается ареста, наложенного на основании статьи 80 Закона об исполнительном производстве, — она допускает арест только на имущество должника. Поскольку старый дом таковым не является, арест на него не мог быть наложен даже формально. Следовательно, арест незаконен и подлежит отмене.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 80

Приостановка регистрационных действий Росреестром произошла из-за наличия ареста (статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Однако данная норма не содержит самостоятельного основания для снятия ареста — она лишь констатирует, что наличие ареста препятствует регистрации. Поэтому решить проблему можно только через снятие самого ареста в судебном порядке.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26

По вопросу количества исков: арест наложен на один и тот же объект (старый дом) в рамках нескольких исполнительных производств, хотя и не сводных. Если арест наложен отдельными постановлениями по каждому производству, то каждый такой арест формально является самостоятельным обременением. Однако судебная практика исходит из того, что можно подать один иск об освобождении имущества от ареста, указав в исковом заявлении все исполнительные производства, в рамках которых наложен арест, и просить снять арест в целом. Это допустимо, поскольку предмет и основания иска едины: имущество не принадлежит должнику. Суд рассмотрит иск в одном производстве. Подача отдельных исков по каждому ИП не требуется, но в исковом заявлении следует перечислить все номера исполнительных производств и указать, что арест подлежит отмене в полном объёме.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы вправе в судебном порядке добиться снятия ареста с дома, который снесён до возбуждения исполнительных производств, путём подачи иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) по правилам статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и статьи 442 ГПК РФ. Такой иск подлежит удовлетворению, поскольку право собственности на уничтоженный объект прекратилось в силу статьи 235 ГК РФ, и арест не может обеспечивать взыскание на несуществующее имущество. Подаётся один иск с указанием всех номеров исполнительных производств, в рамках которых наложен арест, — отдельных исков по каждому производству не требуется.

Документы и доказательства

Акт обследования кадастрового инженера, подтверждающий прекращение существования старого дома, и (или) акт о сносе, составленный до открытия исполнительных производств.
Выписка из ЕГРН с записью о сносе старого дома и отметками о всех зарегистрированных арестах.
Копии постановлений судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на старый дом по каждому исполнительному производству.
Уведомление о приостановлении Росреестром кадастрового учёта со ссылкой на наличие ареста.
Доказательства подачи заявления об исключении снесённого объекта из ЕГРН до обращения в суд (если имеется).
Документы о переводе участка в ИЖС и разрешительная документация на строительство нового дома — для подтверждения добросовестности и связи с участком.

Сроки и риски

Иск об освобождении имущества от ареста необходимо подать до момента фактической реализации (продажи) арестованного имущества в рамках исполнительного производства, иначе в иске может быть отказано именно по причине состоявшейся реализации, хотя при полном уничтожении вещи это менее вероятно.
Существует риск затягивания процесса, если пристав или взыскатели будут оспаривать дату сноса или факт прекращения существования объекта, поэтому собранные доказательства должны быть бесспорными (желательно документы, датированные периодом до возбуждения ИП).
После снятия ареста в судебном порядке пристав не вправе повторно накладывать арест на тот же объект; если будет наложен арест на новый дом по формальным причинам, его также можно будет оспорить, но уже как на единственное жилое помещение, подпадающее под защиту имущественного иммунитета.

Когда нужен адвокат

При значительном количестве не сводных исполнительных производств и крупной сумме взыскания, чтобы грамотно выстроить правовую позицию и учесть все процессуальные нюансы.
Если взыскатели (кредиторы) выдвигают встречные требования или возражают против освобождения от ареста, ссылаясь на недобросовестность сноса.
При нехватке доказательств сноса — адвокат поможет собрать дополнительные доказательства, назначить экспертизу и определить надлежащий способ защиты, возможно, через оспаривание действий пристава (статья 128 Закона об исполнительном производстве) как дополнение к основному иску.
Если вы сомневаетесь в правильности составления искового заявления или тактики ведения дела — обращение к адвокату, специализирующемуся на гражданских и исполнительных спорах, существенно повысит вероятность успешного исхода.