В силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ арендатор, владеющий помещением на основании договора аренды, обладает правом на защиту своего владения, в том числе против собственника. Поскольку договор аренды возлагает на вас ответственность за фасад, это указывает на то, что правомочия по содержанию и контролю за внешней стеной переданы вам в пределах арендного пользования. Таким образом, установка рекламной вывески на стене, за которую вы отвечаете, без вашего согласия нарушает ваше право владения и пользования арендованным имуществом, даже если собственник (арендодатель) дал разрешение соседу. Собственник, передав помещение в аренду, ограничен в праве распоряжаться стеной в части, затрагивающей интересы арендатора, если иное не предусмотрено договором.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 305
Статья 304 ГК РФ предоставляет вам право требовать устранения нарушений вашего права, даже если вы не лишены владения. Мигающая светодиодная вывеска, мешающая вашим клиентам, создает препятствия в пользовании помещением (ухудшение видимости, отвлечение, дискомфорт), что является длящимся нарушением, не связанным с лишением владения. Вы можете предъявить негаторный иск к соседнему магазину (владельцу вывески) и, при необходимости, к собственнику помещения, если он санкционировал эту установку. При этом вам не нужно доказывать убытки — достаточно факта создания помех.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 304
Статья 209 ГК РФ закрепляет права собственника, но с оговоркой, что эти права не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник, разрешив соседу установить вывеску на стене, которая входит в объект аренды, должен учитывать, что арендатор имеет законный интерес в беспрепятственном использовании фасада. Разрешение собственника не является безусловным и не может ущемлять права арендатора, если договор аренды прямо не предусматривает право собственника размещать конструкции на фасаде без согласия арендатора. В вашем случае, возложив на вас ответственность за фасад, собственник тем самым передал вам и право контроля за его использованием.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Специальная норма — статья 19 Федерального закона «О рекламе» — прямо указывает, что для установки рекламной конструкции необходимо заключить договор с собственником недвижимости или с лицом, управомоченным собственником, в том числе с арендатором. Поскольку вы арендуете помещение и на вас возложена ответственность за фасад, вы являетесь управомоченным лицом в отношении этой стены. Сосед, получив разрешение только от собственника, не согласовав установку с вами, нарушил установленный порядок. Более того, сама вывеска, возможно, не отвечает требованиям законодательства, если установлена без вашего согласия, что дополнительно подкрепляет ваше право требовать ее демонтажа.
Статья 19. Наружная реклама и установка рекламных конструкций ... 5. Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
— Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», ст. 19
Административная ответственность за установку рекламной конструкции без предусмотренного законодательством разрешения установлена статьей 14.37 КоАП РФ. Хотя администрация района отказалась вмешиваться, ссылаясь на гражданско-правовой характер спора, сам факт нарушения порядка установки может быть обжалован в вышестоящий орган или прокуратуру. Вы вправе обратиться в антимонопольный орган (ФАС), который уполномочен возбуждать дела по данной статье. Однако административное производство не заменяет гражданско-правовой защиты — вы можете одновременно с обращением в ФАС подать иск о демонтаже вывески на основании статей 304, 305 ГК РФ.
Статья 14.37. Нарушения требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции ... Установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции без предусмотренного законодательством разрешения на ее установку и эксплуатацию, а равно установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции с нарушением требований технического регламента ... влекут наложение административного штрафа ...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 14.37
Таким образом, исходя из анализа применимых норм, вы как арендатор, ответственный за фасад, вправе требовать демонтажа вывески от соседнего магазина на основании статей 304–305 ГК РФ, а также ссылаться на нарушение порядка установки рекламной конструкции (статья 19 Закона о рекламе). Собственник, давший разрешение, не может игнорировать ваши права, вытекающие из договора аренды, и в случае игнорирования требований вы можете привлечь его к ответственности в качестве соответчика.
