Купила квартиру, а агентство недвижимости продолжает продавать её на сайте объявлений: как наказать за обман?

Негаторный иск: требование прекратить использование квартиры и удалить объявление

Агентство, размещая объявление о продаже вашей квартиры без вашего согласия и используя её фотографии для привлечения клиентов, нарушает ваше право собственности. Это нарушение не связано с лишением владения (квартира физически у вас), поэтому применим негаторный иск.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

На основании этой нормы вы как собственник вправе требовать от агентства: (а) удаления объявления с сайта, (б) прекращения использования фотографий вашей квартиры в любых рекламных и маркетинговых целях, (в) запрета на дальнейшее распространение сведений о продаже вашей квартиры.

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, для удовлетворения негаторного иска достаточно доказать факт нарушения действиями ответчика:

судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. 47.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Для вас это означает: достаточно предъявить выписку из ЕГРН (подтверждение права собственности) и скриншоты объявления — и суд обязан удовлетворить требование об устранении нарушения независимо от того, были ли у вас реальные убытки. Важно: для негаторного иска не нужно доказывать, что вы понесли убытки — достаточно самого факта использования вашей квартиры в чужих коммерческих целях без вашего согласия.

Требование также не имеет срока исковой давности:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Это значит, что вы можете подать иск в любое время, пока нарушение продолжается, и ответчик не сможет заявить о пропуске срока.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность для исков о правах на недвижимость:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, прямо отнесён к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10), поэтому применяется исключительная подсудность — по месту нахождения вашей квартиры.

Вывод: Вы имеете право предъявить к агентству негаторный иск об обязании удалить объявление и прекратить использование вашей квартиры в рекламных целях. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры, срок исковой давности на такие требования не распространяется. Для удовлетворения иска достаточно доказать право собственности (выписка из ЕГРН) и факт нарушения (скриншоты объявления, записи звонков, переписка с агентством).

Недостоверная реклама: жалоба в ФАС и административная ответственность

Объявление агентства о продаже вашей квартиры с указанием, что она «под залогом», является рекламой, поскольку направлено на привлечение клиентов. Эта реклама содержит сведения, не соответствующие действительности (квартира не продаётся, залога на ней нет — собственник вы), то есть является недостоверной.

Реклама должна быть добросовестной и достоверной. Недобросовестная реклама и недостоверная реклама не допускаются. 2. Недобросовестной признается реклама, которая: 1) содержит некорректные сравнения рекламируемого товара с находящимися в обороте товарами, которые произведены другими изготовителями или реализуются другими продавцами; 2) порочит честь, достоинство или деловую репутацию лица, в том числе конкурента; 3) представляет собой рекламу товара, реклама которого запрещена данным способом, в данное время или в данном месте, если она осуществляется под видом рекламы другого товара, товарный знак или знак обслуживания которого тождествен или сходен до степени смешения с товарным знаком или знаком обслуживания товара, в отношении рекламы которого установлены соответствующие требования и ограничения, а также под видом рекламы изготовителя или продавца такого товара; 4) является актом недобросовестной конкуренции в соответствии с антимонопольным законодательством. 3. Недостоверной признается реклама, которая содержит не соответствующие действительности сведения: 1) о преимуществах рекламируемого товара перед находящимися в обороте товарами, которые произведены другими изготовителями или реализуются другими продавцами;
— п. 1, 2 ст. 5 ФЗ «О рекламе»

Агентство размещает сведения, которые не соответствуют действительности по ключевым пунктам:

• квартира объективно не может быть приобретена у агентства (никто, кроме вас, не вправе её продавать) → нарушен пп. 3 п. 3 ст. 5: ложные сведения «о возможности приобретения в определённом месте»;
• цена и условия приобретения, указанные агентством, заведомо ложны → нарушен пп. 4 п. 3 ст. 5: ложные сведения «о цене, порядке оплаты, других условиях приобретения»;
• утверждение, что квартира «под залогом» → нарушен пп. 2 п. 3 ст. 5: ложные сведения «о любых характеристиках товара».

За нарушение законодательства о рекламе установлена административная ответственность:

Нарушение рекламодателем, рекламопроизводителем или рекламораспространителем законодательства о рекламе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 - 17 настоящей статьи, частью 4 статьи 14.3 1 , статьями 14.37, 14.38, 19.31 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 200-ФЗ, от 21.10.2013 № 274-ФЗ, от 29.06.2015 № 175-ФЗ, от 14.07.2022 № 259-ФЗ, от 17.02.2023 № 32-ФЗ, от 24.06.2023 № 274-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до пятисот тысяч рублей
— ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ

Это означает, что агентство как юридическое лицо может быть оштрафовано на сумму от 100 000 до 500 000 рублей.

Процедура: полномочия по контролю за соблюдением законодательства о рекламе и привлечению к административной ответственности по ст. 14.3 КоАП РФ принадлежат Федеральной антимонопольной службе (ФАС). Вам необходимо подать жалобу в территориальное управление ФАС по месту нахождения агентства. К жалобе приложите:

• скриншоты объявления (с датой, названием сайта, названием агентства);
• выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности и отсутствие обременений;
• доказательства обращений к агентству с требованием убрать объявление (переписка, записи звонков);
• ваше указание на то, что вы как собственник не давали согласия на рекламу вашей квартиры.

ФАС обязана рассмотреть ваше обращение и при наличии признаков нарушения возбудить дело об административном правонарушении.

Вывод: Жалоба в ФАС — наиболее эффективный и быстрый способ «наказать» агентство за недостоверную рекламу. Штраф для юридического лица составляет от 100 000 до 500 000 рублей по ч. 1 ст. 14.3 КоАП РФ. Одновременно с жалобой в ФАС рекомендую направить жалобу администрации сайта объявлений (через форму обратной связи или службу поддержки) с приложением выписки из ЕГРН — крупные сайты обычно оперативно блокируют такие объявления, чтобы избежать репутационных рисков.

Охрана изображения гражданина и частной жизни

Если на фотографиях в объявлении агентства изображены вы или члены вашей семьи, возникает дополнительное основание для защиты — нарушение права на охрану изображения гражданина.

Обнародование и дальнейшее использование изображения гражданина (в том числе его фотографии, а также видеозаписи или произведения изобразительного искусства, в которых он изображен) допускаются только с согласия этого гражданина. После смерти гражданина его изображение может использоваться только с согласия детей и пережившего супруга, а при их отсутствии - с согласия родителей. Такое согласие не требуется в случаях, когда:
— ст. 152.1 ГК РФ, п. 1

Дальнейшее использование изображения гражданина без его согласия любым способом также не допускается. Агентство не получало от вас согласия на размещение ваших фотографий в рекламных объявлениях. Если на фото в объявлении присутствуют вы или члены семьи — это прямое нарушение ст. 152.1 ГК РФ.

Пункт 3 этой же статьи даёт вам право требовать удаления изображения из сети Интернет:

Если изображение гражданина, полученное или используемое с нарушением пункта 1 настоящей статьи, распространено в сети "Интернет", гражданин вправе требовать удаления этого изображения, а также пресечения или запрещения дальнейшего его распространения
— п. 3 ст. 152.1 ГК РФ

Кроме того, фотографии интерьера вашей квартиры могут раскрывать информацию о вашей частной жизни (обстановка, семейное положение, материальный достаток). Статья 152.2 ГК РФ запрещает использование такой информации без вашего согласия:

не допускаются без согласия гражданина сбор, хранение, распространение и использование любой информации о его частной жизни, в частности сведений о его происхождении, о месте его пребывания или жительства, о личной и семейной жизни. Не являются нарушением правил, установленных абзацем первым настоящего пункта, сбор, хранение, распространение и использование информации о частной жизни гражданина в государственных, общественных или иных публичных интересах, а также в случаях, если информация о частной жизни гражданина ранее стала общедоступной либо была раскрыта самим гражданином или по его воле. 2. Стороны обязательства не вправе разглашать ставшую известной им при возникновении и (или) исполнении обязательства информацию о частной жизни гражданина, являющегося стороной или третьим лицом в данном обязательстве, если соглашением не предусмотрена возможность такого разглашения информации о сторонах. 3. Неправомерным распространением полученной с нарушением закона информации о частной жизни гражданина считается, в частности, ее использование при создании произведений науки, литературы и искусства, если такое использование нарушает интересы гражданина. 4.
— п. 1 ст. 152.2 ГК РФ

Вывод по ветвлению:

• Если на фото в объявлении изображены вы или члены семьи — это самостоятельное и очень сильное основание для иска: вы вправе требовать удаления изображения (ст. 152.1 ГК РФ), и при нарушении личных неимущественных прав вы можете претендовать на компенсацию морального вреда (ст. 151 ГК РФ).
• Если на фото только интерьер квартиры без людей — защита строится преимущественно на ст. 304 ГК РФ (негаторный иск) и через ФАС, а также через ст. 152.2 ГК РФ, если фото раскрывают детали вашей частной жизни (место жительства, обстановку). Однако в последнем случае нужно будет доказать, что информация о частной жизни не была ранее общедоступной.

Возмещение убытков и компенсация морального вреда

Убытки (ст. 15 ГК РФ). Вы вправе требовать от агентства возмещения реального ущерба и упущенной выгоды:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Однако на практике в вашей ситуации доказать конкретные убытки может быть затруднительно: вам нужно будет подтвердить, например, что из-за объявления агентства вы не смогли продать квартиру по более высокой цене (упущенная выгода) или что вам пришлось нести расходы из-за того, что потенциальные покупатели отказывались от сделки.

Если агентство получило доходы от использования вашей квартиры (например, клиенты, привлечённые этим объявлением, заключили с агентством возмездные договоры на подбор других объектов), вы можете претендовать на компенсацию в размере не меньшем, чем такие доходы (абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Моральный вред (ст. 151, 1099 ГК РФ).

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— п. 1 ст. 151 ГК РФ

По общему правилу моральный вред за нарушение имущественных прав не компенсируется:

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. 3. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.
— п. 2 ст. 1099 ГК РФ

Это означает:

• Если нарушены только ваши имущественные права (право собственности) — как в случае незаконного использования квартиры в рекламе без вашего согласия, но без изображения вас на фото — компенсация морального вреда по общему правилу не взыскивается, поскольку законом она для такого случая прямо не предусмотрена.
• Если нарушены личные неимущественные права (изображение, частная жизнь) — например, на фото в объявлении есть вы или члены семьи (ст. 152.1 ГК РФ) либо раскрыты сведения о вашей частной жизни (ст. 152.2 ГК РФ) — вы вправе требовать компенсации морального вреда по ст. 151 ГК РФ. Размер компенсации определяет суд с учётом характера нравственных страданий, степени вины нарушителя и иных обстоятельств.

Вывод: Реальные убытки по ст. 15 ГК РФ взыскать можно, но потребуется доказать их размер и причинно-следственную связь с действиями агентства, что на практике сложно. Компенсация морального вреда возможна только в случае, если на фото в объявлении изображены вы или члены вашей семьи (нарушение ст. 152.1 ГК РФ) либо раскрыта информация о вашей частной жизни (ст. 152.2 ГК РФ). Если на фото только интерьер квартиры без людей — моральный вред не взыскивается. Рекомендуется заявлять требование о компенсации морального вреда в иске, только если есть факт нарушения личных неимущественных прав.