Как поступить с домом в деревне, проданным 20 лет назад без переоформления, и с дачей, купленной за материнский капитал, при разводе родителей?

Судьба проданного, но не переоформленного деревенского дома

Дом в деревне был продан 20 лет назад, но право собственности на него так и осталось зарегистрированным на отца. Ключевой правовой вопрос — кто сейчас является собственником и что с этим делать при разводе родителей.

Поскольку между покупателем и отцом состоялся договор купли-продажи недвижимости, но переход права собственности не был зарегистрирован, применяется следующее правило:

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
— п. 60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Это означает: несмотря на фактическую продажу и передачу владения 20 лет назад, титульным собственником дома остаётся отец — право собственности у покупателя возникает только после государственной регистрации перехода права. Покупатель является лишь законным владельцем, но не собственником.

Важно: приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) в вашей ситуации не работает для покупателя, потому что он владеет домом на основании договора купли-продажи, а не «как своим собственным» вне договора:

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Покупателю для оформления права собственности нужно не ждать срока давности, а заявлять иск о государственной регистрации перехода права на основании уже заключённого договора:

недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
— п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Разбор применения к вашей ситуации: главная проблема — дом, формально числящийся на отце, юридически является совместно нажитым имуществом супругов (если был приобретён в браке), но фактически уже 20 лет выбыл из владения семьи и им владеет постороннее лицо. При разделе имущества при разводе родителей отцу/матери крайне желательно «закрыть» этот вопрос — иначе дом останется объектом раздела как титульная собственность, что создаст конфликт с фактическим покупателем. Оптимальный путь: покупатель (или отец по договору с ним) проводит государственную регистрацию перехода права собственности — при уклонении отца от регистрации покупатель вправе заявить иск о регистрации перехода. Если покупатель не выходит на связь, отцу целесообразно инициировать оформление либо заявить о выбытии дома из общего имущества в рамках раздела.

Вывод по данному вопросу: юридическим собственником деревенского дома до регистрации перехода права остаётся отец (совместная собственность супругов). Дом следует формально переоформить на покупателя (через регистрацию перехода права, а при уклонении — в судебном порядке), чтобы исключить его из имущественной массы при разводе родителей. Срок исковой давности для покупателя по требованию о регистрации перехода права отсутствует в том смысле, что право требования сохраняется, поскольку исполнение договора передачей владения состоялось 20 лет назад, а обязанность продавца оформить регистрацию не исполнена.

Статус дачи и земельного участка, купленных на материнский капитал, при разводе

Дача и земельный участок приобретены на средства материнского капитала и оформлены на мать. Однако маткапитал является целевой выплатой и по закону жильё, купленное на него, должно оформляться в общую собственность всех членов семьи — лица, получившего сертификат, супруга и детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает: независимо от того, что дача записана только на мать, дети (в том числе двое ваших несовершеннолетних) имеют право на доли в этом имуществе, а отец (супруг матери на момент использования маткапитала) — тоже, если он являлся супругом лица, получившего сертификат. Невыделение долей является нарушением обязательства, данного при распоряжении средствами маткапитала.

При этом есть важная проблема: средства маткапитала могут направляться только на улучшение жилищных условий, то есть на приобретение именно жилого помещения:

на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Если дача по документам является нежилым строением, направление на неё средств маткапитала не соответствовало целевому назначению средств. Это риск взыскания средств маткапитала обратно (как неосновательное обогащение бюджета) либо, как минимум, основание для претензий СФР/органов опеки при разделе.

Разбор применения к вашей ситуации: дача, оформленная на мать, по общему правилу является совместной собственностью супругов, поскольку приобретена в браке (ст. 34 СК РФ):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 36, п. 1-3 ст. 39 СК РФ

Однако в вашем случае часть этого имущества фактически профинансирована за счёт: (1) средств маткапитала — здесь обязательны доли детей; (2) кредитных средств сына; (3) ваших личных сбережений. Это создаёт, по сути, смешанный состав вложений. Вложенные сыном (кредит) и вами личные средства по общему правилу являются основанием для требования о возврате этих сумм как неосновательного обогащения с того, в чью пользу они вложены (матери), либо для признания доли в праве на имущество:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод по данному вопросу: дача и участок юридически числятся на матери, но (а) если куплены с использованием маткапитала в браке — подлежат разделу с обязательным выделением долей несовершеннолетним детям (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ); (б) поскольку дача нежилая, использование маткапитала было нецелевым, что создаёт риск возврата средств маткапитала в бюджет; (в) вложенные вами и сыном личные/кредитные средства подлежат возврату или компенсации при разделе как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) — эти суммы НЕ являются совместным имуществом родителей, поскольку внесены третьими лицами.

Порядок раздела имущества родителей при разводе и последствия

Общее имущество супругов делится поровну, а соглашение о разделе должно быть нотариально удостоверено; при споре — через суд:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 2, 3 ст. 38 СК РФ

При этом имущество, приобретённое до брака или полученное в дар/по наследству, остаётся личным (ст. 36 СК РФ):

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это важно для разграничения: дом в райцентре отец продал вам за маткапитал — с момента регистрации перехода права он перешёл в вашу собственность и собственность ваших детей (в долях), поэтому в раздел между родителями он не входит. Средства маткапитала, потраченные на его покупку, — целевые и также не являются совместным имуществом.

Разбор применения к вашей ситуации:

1. Дом в райцентре — уже ваша собственность с детьми (в долях), права родителей на него прекратились с регистрацией перехода права. К разделу имущества родителей он отношения не имеет.

2. Деревенский дом — формально титульная совместная собственность родителей, но фактически 20 лет как продан. Его нужно «закрыть» (см. блок 1), чтобы он не стал предметом раздела.

3. Дача и участок — числятся на матери; при разводе подлежат разделу как имущество, нажитое в браке, но с обязательным выделением долей детям (маткапитал) и вычетом вложений сына и ваших (неосновательное обогащение — ст. 1102 ГК РФ), которые не являются совместным имуществом родителей.

Сроки и порядок: раздел общего имущества супругов можно произвести соглашением (нотариальное удостоверение) либо в судебном порядке. К требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). При этом общий срок исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения (вложенные сыном/вами средства) — три года (ст. 196 ГК РФ), и он не истёк, если вложения сделаны недавно.

Вывод по данному вопросу: при разводе родителей разделу подлежит дача с участком (за вычетом долей детей по маткапиталу и вложений сына/вашими средствами) и формально — деревенский дом до его переоформления. Наиболее правильный порядок: (1) переоформить деревенский дом на покупателя, исключив его из раздела; (2) устранить нарушение целевого использования маткапитала по даче и выделить доли детям; (3) заключить нотариальное соглашение о разделе либо разделить имущество в суде с учётом личных вложений третьих лиц. Ваши права и права ваших детей на дом в райцентре защищены — он не является имуществом, подлежащим разделу между родителями.