Бывший муж продал свою долю в квартире риелторам, они требуют вселиться и угрожают срезать замки: как признать сделку недействительной и защитить себя и дочь

Нарушение преимущественного права покупки доли — перевод прав покупателя (ст. 250 ГК РФ)

Поскольку вы — собственник другой 1/2 доли квартиры, вы являетесь участником долевой собственности и имеете преимущественное право покупки той доли, которую бывший муж продал постороннему лицу (директору агентства).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Из этого следует, что продавец (бывший муж) обязан был письменно известить вас о намерении продать свою долю с указанием цены и условий, после чего вы в течение месяца могли реализовать своё преимущественное право. Если извещения не было, продажа доли постороннему лицу совершена с нарушением закона.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу: если вы узнали о продаже в пределах трёх месяцев и не были извещены письменно о продаже доли постороннему, вы вправе предъявить в суд иск о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи — и тогда покупатель в силу решения суда лишается приобретённой доли, а вы вносите в её оплату сумму, указанную в договоре. Это специальный (наиболее надёжный) способ защиты, при котором сделка автоматически не признаётся недействительной, но её правовой результат переходит к вам. Срок — 3 месяца со дня, когда вы узнали или должны были узнать о продаже (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Недействительность сделки купли-продажи доли (ст. 168 ГК РФ) и обязательная нотариальная форма (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ)

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ), за единственным исключением — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (здесь это не тот случай: бывший муж продал только свою 1/2). Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима
— п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (в вашем случае — на ваше преимущественное право и на права проживающей в квартире несовершеннолетней дочери), ничтожна либо оспорима. Если продажа совершена в обход закона и покупатели — риелторы, осведомлённые о том, что в квартире проживаете вы с дочерью и что продаётся лишь доля без права вселения, налицо недобросовестность.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ — двойное представительство

Кроме того, действия по доверенности, которыми бывший муж передал полномочия риелторам (в том числе директору агентства), могли быть использованы для сделки, выгодной самим представителям или связанным с ними лицам (двойное представительство, сделка в отношении представителя лично) — такая сделка может быть признана судом недействительной по иску, если она нарушает интересы представляемого.

Вывод по вопросу: предъявите иск о признании сделки купли-продажи доли недействительной либо (предпочтительно) иск о переводе прав и обязанностей покупателя по ст. 250 ГК РФ; одновременное использование этих средств защиты допустимо. В обоих случаях ключевым доказательством будет отсутствие вашего письменного извещения о продаже и факт того, что сделка (если она не удостоверялась нотариусом) заключена в ненадлежащей форме. Иск — в районный суд по месту нахождения объекта.

Покупатель доли не вправе самовольно вселиться и требовать ключи без судебного решения (ст. 247 ГК РФ, ст. 3 и 35 ЖК РФ)

Ссылка в договоре на то, что куплена «только доля, а не право на вселение», юридически означает, что покупатель не получил права пользования конкретным помещением. Порядок владения и пользования объектом долевой собственности определяется соглашением всех участников, а при его отсутствии — только судом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации
— ст. 247 ГК РФ, п. 1

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем
— ч. 1, 2, 4 ст. 3 ЖК РФ

Самовольное проникновение в жилище, срезание замков, требование ключей и угрозы «приходить, когда захотят» — прямое нарушение неприкосновенности жилища: никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях, а выселить или ограничить в праве пользования можно только по решению суда.

Вывод по вопросу: без вступившего в силу судебного решения, определившего порядок пользования, покупатель доли не имеет права вселяться, требовать ключи или срезать замки. Он вправе лишь обратиться в суд за установлением порядка пользования и (или) за предоставлением во владение части, соразмерной его доле, либо за компенсацией. Заявительнице, в свою очередь, доступен негаторный иск по ст. 304 ГК РФ об устранении препятствий в пользовании квартирой (рreventing вселения посторонних). Иск — в районный суд по месту нахождения жилья.

Право проживания заявительницы и дочери не прекращается отчуждением доли (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ)

Вы — сособственник 1/2 доли, поэтому ваше право пользования квартирой основано на праве собственности и сохраняется без каких-либо условий. Дочь (17 лет) является членом вашей семьи и проживающим лицом; отчуждение доли бывшего мужа не отменяет вашего собственного титула.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Норма п. 2 ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования при переходе права собственности касается членов семьи прежнего собственника, утративших связь с помещением. К вам как сособственнику она не применима напрямую — вы сохраняете право, пока сохраняете собственность. Бывший муж, ушедший 27 лет назад и никогда не проживавший в квартире, как бывший член семьи не сохранил права пользования (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а следовательно, не мог передать покупателю больше права пользования, чем имел сам.

Вывод по вопросу: вселение покупателя не прекращает ваше право и право проживающей с вами дочери. Ваше право пользования основано на собственности на 1/2 долю; дочь — член семьи. Отчуждение доли прежним собственником прав пользования членов семьи НОВОГО порядка не создаёт для вселения, а требует отдельного иска об определении порядка пользования. Пока судом не установлено иное, вы и ваша дочь вправе проживать в квартире беспрепятственно.

Уголовно-правовая и административная защита от вселения и срезания замков (ст. 139, 330 УК РФ, ст. 3 ЖК РФ)

Угрозы купить ключи, «приходить когда захотят», срезать замки и самовольно вселиться образуют состав незаконного проникновения в жилище и самоуправства, если они будут реализованы.

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев
— ст. 139 УК РФ, п. 1

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем
— ч. 1, 2, 4 ст. 3 ЖК РФ

Вывод по вопросу: при попытке самовольного проникновения, срезании замков или угрозах вселиться незамедлительно вызывайте наряд полиции по номеру 112/102 и пишите заявление о преступлении по ст. 139 УК РФ (нарушение неприкосновенности жилища) и ст. 330 УК РФ (самоуправство), с указанием на неоднократные угрозы. Одновременно подаётся заявление в отделение полиции по месту жительства; в случае отказа в возбуждении уголовного дела — жалоба в прокуратуру и суд в порядке ст. 125 УПК РФ. Срезание замков — не самоуправное право вселения, а преступление, даже если лицо полагает себя собственником: до судебного определения порядка пользования проникновение против воли проживающих незаконно.

Сроки, денежные требования и исполнение решения

Сроки. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя предъявляется в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о продаже доли постороннему лицу (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Этот срок исчисляется не с даты сделки, а с момента вашей осведомлённости о ней, поэтому зафиксируйте день, когда узнали о продаже (дата получения выписки ЕГРН, вручения документов и т.п.). Для иска о признании сделки недействительной применяется общий срок исковой давности (3 года — ст. 196 ГК РФ) либо специальный срок оспоримости (1 год со дня, когда узнали об обстоятельствах — п. 2 ст. 181 ГК РФ). Обе категории дел подсудны районному суду по месту нахождения квартиры.

Денежные требования. Помимо перевода прав покупателя вы вправе заявлять денежные требования. Если покупатель фактически пользовался долей, на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ вы вправе требовать компенсации за пользование имуществом, приходящимся на вашу долю, либо соразмерной компенсации в обратном порядке.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации
— ст. 247 ГК РФ, п. 1

При причинении вреда вашему имуществу (повреждение дверей, замков, вещей) — возмещение убытков по ст. 15 ГК РФ; при нарушении неимущественных прав (вторжение в жилище, угрозы, причинение моральных страданий вам и несовершеннолетней дочери) — компенсация морального вреда. Требование о компенсации морального вреда подаётся в том же судебном процессе.

Исполнение. При удовлетворении иска о переводе прав покупателя вы обязаны внести на депозит суда (или счёт продавца) сумму, за которую доля была продана; после постановления суд производит замену покупателя в ЕГРН на вас. При удовлетворении иска о запрете вселения и нечинении препятствий решение подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов; до вступления решения в силу для немедленной защиты можно заявить обеспечительные меры (запрет на совершение действий по вселению, регистрационных действий — ст. 139–140 ГПК РФ).

Вывод по вопросу: главный срок, который нельзя пропустить, — 3 месяца по п. 3 ст. 250 ГК РФ; параллельно доступны денежные требования (компенсация за пользование долей, убытки, моральный вред) и обеспечительные меры для немедленного пресечения вселения до решения суда. Все требования заявляются одним иском в районном суде по месту нахождения квартиры.

Действия при отказе полиции или при уже состоявшейся регистрации перехода права

Если полиция отказала в возбуждении уголовного дела по факту проникновения/самоуправства — постановление об отказе обжалуется прокурору или руководителю следственного органа, чья жалоба рассматривается в короткий срок, а их решение — в суд.

Прокурор, руководитель следственного органа рассматривает жалобу в течение 3 суток со дня ее получения. В исключительных случаях, когда для проверки жалобы необходимо истребовать дополнительные материалы либо принять иные меры, допускается рассмотрение жалобы в срок до 10 суток, о чем извещается заявитель
— ст. 124 УПК РФ, п. 1

Действия (бездействие) и решения дознавателя, следователя, прокурора могут быть обжалованы в ведомственном и (в конечном счёте) в судебном порядке (ст. 123, 125 УПК РФ): жалоба на действия должностных лиц подаётся прокурору/руководителю следственного органа, а затем — в районный суд по месту производства предварительного расследования. Отказ в возбуждении дела по ст. 139 или 330 УК РФ не означает, что ваши гражданские права не защищены — вы вправе параллельно вести гражданский процесс.

Если переход права на покупателя уже зарегистрирован в ЕГРН — это не препятствует оспариванию: зарегистрированное право оспаривается только в судебном порядке, а решение регистрирующего органа обжалуется как в административном (в порядке КАС РФ), так и в судебном порядке.

Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд
— ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ (обжалование решений органа регистрации прав), п. 12

Вывод по вопросу: (1) при отказе в возбуждении уголовного дела — жалоба прокурору/руководителю следственного органа (срок рассмотрения 3–10 суток), далее в суд по ст. 125 УПК РФ; (2) если право покупателя уже зарегистрировано, вы всё равно предъявляете иск о переводе прав покупателя (ст. 250 ГК РФ) или о признании сделки недействительной, а решение регистратора при необходимости обжалуете в суд; судебное решение станет основанием для внесения исправлений в ЕГРН. Во всех случаях — районный суд по месту нахождения квартиры.