Что делать с долей в ипотечной квартире, если не можешь жить с сособственником и продать долю нельзя, но ипотеку платишь

Порядок пользования квартирой, вселение родственников и защита права сособственника

Вы — сособственник, но фактически лишены возможности проживать в квартире, поскольку второй собственник вселил туда своих родственников без вашего согласия и пользуется всей площадью единолично. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при его отсутствии — судом.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Это означает, что порядок пользования квартирой должен определяться либо обоюдным соглашением, либо решением суда. Поскольку второй сособственник пользуется всей квартирой единолично и не предоставляет вам соразмерной части, вы вправе: (а) подать иск об определении порядка пользования квартирой (закрепить за вами конкретные комнаты, соразмерные доле), либо (б) если предоставление части невозможно — требовать от него компенсации за пользование приходящейся на вашу долю площадью.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вселение другим сособственником своих родственников без вашего согласия нарушает ваши права как собственника: через ст. 304 ГК вы вправе требовать устранения этого нарушения в судебном порядке.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

К членам семьи собственника (которые приобретают право пользования) ч. 1 ст. 31 ЖК относит супруга, детей и родителей именно данного собственника. Родственники и иные лица могут быть признаны членами семьи только если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Пленум ВС разъясняет, что члены семьи собственника не приобретают права вселять в жилое помещение других лиц:

необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц.
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Следовательно, второй сособственник не вправе произвольно вселять посторонних для вас лиц. Если вселённые родственники не приобрели самостоятельного права пользования (не члены семьи собственника, нет соглашения о проживании), вы вправе обратиться с иском об устранении препятствий в пользовании и об определении порядка пользования. Основание для освобождения помещения — ч. 1 ст. 35 ЖК.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: вы вправе в судебном порядке требовать определения порядка пользования квартирой с закреплением за вами части, соответствующей вашей доле, а при невозможности — компенсации; самостоятельно «выгнать» родственников нельзя — их освобождение возможно только по решению суда (районный суд по месту нахождения квартиры, ст. 30 ГПК).

Продажа доли в квартире, обременённой ипотекой

Вы хотите продать свою долю, но не можете. Причина двойная: (1) квартира находится в залоге у банка — отчуждение доли требует согласия залогодержателя; (2) при продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки второго сособственника.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» (ФЗ-102)

Ипотека (залог) обременяет всю квартиру, включая вашу долю. Прямо из п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» следует: продать долю вы можете лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором ипотеки. То есть прямо «продать и забыть» нельзя — необходимо сначала получить согласие банка на отчуждение заложенного имущества либо погасить обязательства по кредиту (полностью либо в части, сняв обременение с доли).

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Кроме того, п. 1 ст. 250 ГК обязывает при продаже доли постороннему лицу в письменной форме известить второго сособственника (с указанием цены и условий) и дать ему месяц на реализацию преимущественного права покупки. Продать долю «постороннему» вы вправе только если брат не выкупит её в течение месяца с момента извещения или письменно откажется.

Примечательно, что сам факт перехода права собственности не снимает залога — он сохраняется и переходит на нового собственника:

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Следовательно, приобретатель вашей доли получит её «с обременением» — банк сохранит залог, что, однако, не делает продажу невозможной, но требует согласия банка на отчуждение (ст. 37 ФЗ-102) и согласования порядка погашения оставшегося долга. На практике банк, как правило, даёт согласие на продажу доли с одновременным погашением очередного созаёмщика/переводом долга либо требует досрочного гашения соответствующей части кредита.

Вывод: продать свою долю вы можете, но только с согласия банка (залогодержателя) и с соблюдением преимущественного права покупки второго сособственника (извещение за месяц). Отсутствие у покупателя согласия банка делает продажу юридически невозможной; залог при переходе права сохраняется.

Раздел и выдел доли в натуре либо выплата компенсации

Поскольку продать долю без согласия банка и брата сложно, альтернатива — раздел имущества или выдел вашей доли, а при невозможности — присуждение стоимости доли (компенсации).

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
   — п. 2, 3, 4 ст. 252 ГК РФ

Участник общей собственности вправе требовать выдела доли (п. 2). Если это невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу (что типично для одной квартиры с несколькими жилыми комнатами — выдел изолированной части на вашу долю часто невозможен или ущемляет интересы собственников), вы вправе требовать выплаты стоимости вашей доли другими участниками. Важно: выплата компенсации вместо выдела по общему правилу требует вашего согласия, НО если ваша доля незначительна, не может быть реально выделена и вы не имеете существенного интереса в использовании квартиры (вы в ней не проживаете), суд может обязать другого сособственника выплатить вам компенсацию и без вашего согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК).

Дополнительно, если предоставление вам соразмерной части невозможно, п. 2 ст. 247 ГК прямо предусматривает право на компенсацию от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на вашу долю (уже процитирована выше, > 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

— п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ).

Вывод: вы вправе требовать выдела доли в натуре. Если выдел невозможен без несоразмерного ущерба (желательно подтвердить оценкой экспертизы), а ваша доля незначительна и вы не имеете существенного интереса в квартире — суд вправе обязать брата выплатить вам стоимость вашей доли. Размер оценки определяется судебной экспертизой (ст. 79 ГПК). Такой иск о выделе доли относится к спорам о правах на недвижимость и подсуден районному суду.

Денежные последствия: компенсация за пользование долей и распределение ипотечных и коммунальных платежей

Вы выплачиваете ипотеку за свою долю, но не имеете возможности пользоваться ею. Гражданско-правовые последствия здесь двусторонние.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

С одной стороны, в силу ст. 249 ГК каждый сособственник обязан нести расходы по содержанию имущества (включая жилищно-коммунальные платежи) соразмерно своей доле. Это означает, что вы обязаны платить за свою долю (коммунальные, налоги), но не обязаны выплачивать полную сумму кредита за другого сособственника — вопрос о распределении ипотечных платежей зависит от того, кто является заёмщиком/созаёмщиком (см. ветку ниже).

С другой — раз брат с его родственниками пользуются всей квартирой, включая приходящуюся на вашу долю площадь, вы вправе требовать от него компенсации за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК, см. блок 1). Взыскание такой компенсации основывается на ст. 249 и ст. 247 ГК, а при просрочке — на ст. 395 ГК:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если брат удерживает денежные средства (не платит компенсацию за пользование вашей долей), вы вправе требовать уплаты процентов по ключевой ставке Банка России за весь период неправомерного пользования вашими денежными средствами.

Вывод: вы обязаны нести расходы лишь соразмерно своей доле (ст. 249 ГК) и вправе взыскать с брата компенсацию за пользование приходящейся на вашу долю площадью, а при просрочке — проценты по ст. 395 ГК. Одновременно регрессное право за уплаченную вами сверх вашей доли часть ипотечных платежей определяется по правилам о солидарной обязанности (ст. 325 ГК), если вы — созаёмщики.

Ветка: если «второй собственник» — бывший супруг (или квартира куплена в браке)

Вы не указали, кем вам приходится второй сособственник — «он» может быть бывшим супругом. Это решающий факт: если квартира приобреталась в период брака и/или вы оба — созаёмщики по ипотеке, применимы нормы СК о совместной собственности супругов и общих долгах.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Если квартира куплена в период брака за счёт общих доходов, она является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлена. Тогда раздел возможен по соглашению (нотариально) или в суде, а общий кредитный долг распределяется пропорционально долям:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2, 3 ст. 38 СК РФ

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— ч. 3 ст. 39 СК РФ

Это прямо решает «несправедливость» ситуации, когда вы платите ипотеку за свою долю, но не пользуетесь ею: при разделе общий кредитный долг ляжет на обоих соразмерно присуждённым долям.

Важно: эта ветка применима только если квартира и кредитный долг являются совместно нажитыми, то есть возникли из брачных отношений (ст. 34 СК). Если вы и второй собственник — не супруги (братья, иное родство), применяются только нормы ГК о долевой собственности (блоки 1–4). Раздел общего имущества супругов подсуден районному суду по месту нахождения квартиры, а при цене иска до 50 000 руб. — мировому судье (п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК). Для точного ответа уточните: состояли ли вы в браке и когда куплена квартира.

Процедура: куда обращаться и с какими исками

Выбор суда и вида иска зависит от того, какое требование вы заявляете. Все иски о правах на квартиру как на недвижимость подаются исключительно по месту её нахождения:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Конкретный суд (мировой или районный) зависит от характера требования. Пленум ВС прямо разъясняет это разграничение:

мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ)
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

• Иск об определении порядка пользования квартирой (когда спора о праве собственности на доли нет) подсуден мировому судье.
• Иск о выделе доли, разделе, признании права на долю — это спор о праве на недвижимость; если он связан со спором о праве собственности, подсудность зависит от цены иска: при цене свыше 50 000 руб. — районный суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК).
• Иск о разделе общего имущества супругов — при цене иска свыше 50 000 руб. районный суд, иначе мировой (п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК).

Если вы соединяете связанные требования (например, об определении порядка пользования + о выделе доли + о компенсации), все они рассматриваются в одном суде — как правило районном, поскольку при объединении требований, часть которых подсудна районному суду, все рассматриваются районным судом (п. 3 ст. 23 ГПК).

Вывод: обращайтесь в суд по месту нахождения квартиры. Для «чистого» иска об определении порядка пользования — к мировому судье; для споров о выделе/разделе долей и компенсации — как правило, в районный суд. Госпошлина по денежным требованиям (компенсация) исчисляется от цены иска; по неимущественным требованиям — в фиксированном размере. Рекомендую начать с досудебного урегулирования — письменного предложения второму сособственнику урегулировать вопрос (выкуп доли, компенсация, определение порядка) — и затем обращаться в суд.