Может ли дело иметь развитие при конфликте совладельцев участка: выкуп доли за 2,5 млн, отказ в пользовании и требование продажи

Может ли сособственник принудить отца выкупить долю по заявленной цене (2,5 млн) или принудительно лишить его доли?

Нет. Требование представителя об обязательном выкупе отиной доли или продаже участка за 6 млн не основано на законе. Право долевой собственности охраняется: распоряжение общим имуществом осуществляется только по соглашению всех участников, а принудительный выкуп доли против воли собственника допустим лишь в прямо предусмотренных законом исключительных случаях, и для отиной доли (не являющейся незначительной) неприменим.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1
Это значит: отец — сособственник с крупной (вероятно, ½) долей, он зарегистрирован и реально пользуется участком; продать участок целиком или обязать отца выкупить долю по требованию другой стороны без его согласия нельзя — распоряжение только по общему согласию.

Ст. 252 регулирует единственную возможность принудительного «прекращения» права на долю другого сособственника — но только в пользу самого выходящего, а не в принудительном порядке против него:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— абз. 4 п. 4 ст. 252 ГК РФ

Для отца решающее значение — его доля велика (½), он имеет существенный интерес в использовании участка (хочет там жить, реально пользуется, чинит крышу, несёт расходы), поэтому он НЕ может быть принудительно лишён доли:

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции от 25 декабря 2018 г.). 11 Между тем положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022, п. 4 (о принудительной компенсации и п. 36 Пленума № 6/8)
Вывод: ни продать весь участок за 6 млн, ни принудить отца выкупить чужую долю за 2,5 млн против его воли противостоящая сторона не может. Доля отца не является незначительной, он имеет существенный интерес и реально пользуется имуществом — принудительная компенсация вместо выдела (абз. 4 п. 4 ст. 252) ему не грозит. Требование о «выкупе или продаже» — лишь предложение о добровольной сделке, понуждение к которому судом недопустимо (ст. 421 ГК: > Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— ст. 421 ГК РФ п. 1, 4 — свобода договора и запрет понуждения к его заключению).

Может ли дочь брата продать свою долю третьему лицу и что это значит для отца?

Дочь (через представителя) вправе продать свою долю, НО только с соблюдением преимущественного права отца на покупку, иначе отец сможет перевести на себя права покупателя через три месяца.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ
Отец должен быть письменно извещён о намерении продать долю с указанием цены и всех условий. У него — месяц на приобретение по предложенной цене. Если извещение не сделано или цена/условия продажи «третьему лицу» окажутся иными, чем извещались, — отец вправе защититься:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ
Вывод: дочь вправе распорядиться своей долей в пользу постороннего, но только после надлежащего письменного извещения отца, дающего ему преимущественное право покупки по реальной цене сделки. Если право покупки нарушено (доля продана постороннему без надлежащего извещения или по иной цене/условиям), отец в течение трёх месяцев вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя — это и есть главный юридический рычаг против попыток «заломить цену» и продать долю на сторону. При этом само требование «выкупи за 2,5 млн или продам постороннему» не создаёт для отца обязанности — без его письменного отказа от преимущественного права покупки сделку по завышенной цене дочь юридически оформить не сможет (см. block 1).

Порядок пользования участком: может ли отец защитить своё право пользования и добиться установления порядка?

Да. Поскольку отец — владеющий сособственник (прописан, реально пользуется участком, чинит, разбирает разрушенное), он имеет право на пользование частью имущества, соразмерной его доле, и может установить порядок пользования в суде.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ
Отец не теряет право пользования участком даже при противодействии другой стороны. П. 2 ст. 247 дополнительно даёт ему право на предоставление части имущества, соразмерной доле, либо компенсацию, если другой сособственник пользуется приходящимся на его долю имуществом.

Если представитель дочери (муж) чинит препятствия в пользовании, отец вправе подать негаторный иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ > В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
Исковое требование об устранении препятствий (негаторный иск) не подлежит ограничению сроками исковой давности, поскольку защищает длящееся нарушение владения — на негаторный иск общая исковая давность не распространяется (это прямо разъяснено судебной практикой по ст. 208 ГК; в рассмотренном корпусе подтверждено, что «На такое требование исковая давность не [распространяется]» — п. 16 Обзора ВС от 16.11.2022).

Вывод: отец вправе устанавливать порядок пользования участком (выделить себе часть, соразмерную ½ доле) в суде по ст. 247, а при чинении препятствий — требовать их устранения через негаторный иск (ст. 304, п. 45 Пленума ВС № 10), на который сроки исковой давности не распространяются. Его зарегистрированный статус и фактическое пользование — сильная позиция.

Распределение расходов на содержание участка (ремонт крыши, коммуналка): может ли отец взыскать долю расходов с другого сособственника?

Да. Каждый сособственник обязан соразмерно доле участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества. Отец, который платит коммуналку, чинит крышу, разбирает разрушенное (содержит общее имущество), вправе требовать от дочери возмещения её доли расходов соразмерно её доле.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ
В корреспонденции со ст. 249, если отец внёс расходы на содержание общего имущества (ремонт крыши, коммунальные платежи, налоги) сверх своей доли, приходящаяся на долю дочери часть расходов подлежит компенсации. Возмещение такой переплаты может взыскиваться как неосновательное обогащение той части, что сбереглась за счёт отца.

{c1_gen} Взыскание доли расходов возможно и через иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК) — если дочь не участвовала в содержании общего имущества, но сохранила свою долю, расходы отца, понесённые сверх его доли, сберегли имущество в пользу дочери и подлежат возврату.

Вывод: отец, несущий расходы на содержание общего имущества (ремонт крыши, коммуналку, налоги, уборку) в объёме, превышающем его ½ долю, вправе взыскать с дочери (сособственника) компенсацию её доли этих расходов. Для этого нужно сохранять чеки, квитанции, договоры подряда на ремонт крыши. При этом нельзя чинить крышу исключительно «в свою пользу» — ремонт общего имущества даёт право на возмещение доли расходов, а не на увеличение своей доли (отдельная норма о неотделимых улучшениях, ст. 245 ГК, требует соблюдения установленного порядка, поэтому согласие соисполнителя желательно зафиксировать письменно).

Законно ли требование представителя о рассрочке под 20% годовых за выкуп доли?

Нет — для отца это требование не создаёт обязательства без его согласия. Требование «выкупить долю за 2,5 млн частями под 20% годовых» — лишь оферта (предложение к договору). Отец не обязан её принимать; понуждение к заключению договора не допускается.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— ст. 421 ГК РФ п. 1, 4
Если бы стороны договорились о продаже доли, то процент за рассрочку был бы условием договора, которое стороны согласовывают свободно (п. 4 ст. 421). Но обязательства уплатить проценты у отца не возникает, пока он не согласовал сделку. Единственная законная плата за пользование чужими деньгами при просрочке именно денежного обязательства — проценты по ключевой ставке ЦБ (ст. 395), и то лишь если долг уже возник:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Вывод: требование «20% годовых за рассрочку» связывает отца только если он сам добровольно заключит соответствующее соглашение. На этапе переговоров оно не создаёт для отца долга и процентов. Если же когда-либо возникнет денежное обязательство (например, по решению суда о разделе), проценты начисляются по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395), а договорной процент подлежит согласованию сторонами и может быть снижен судом при явной несоразмерности (п. 6 ст. 395). Сама цена в 2,5 млн за долю, при «полно проблем» на участке, подлежит доказыванию реальной рыночной стоимостью.

Значение доверенности, которую жена брата оформила на мужа дочери: вправе ли этот мужчина требовать выкуп и говорить от имени собственника?

Доверенность наделяет представителя полномочиями совершать от имени представляемого (дочери — собственницы доли) сделки и вести переговоры только в пределах, указанных в самой доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ
Это значит: муж дочери действует от имени дочери строго в объёме доверенности. Он не становится собственником доли и не вправе выходить за пределы полномочий. Отец вправе удостовериться в наличии и объёме доверенности — представитель обязан её предъявить. Кроме того, даже надёленный полномочиями представитель не вправе выходить за пределы данных ему полномочий (ст. 182 ГК), а сделка за пределами полномочий считается заключённой от имени и в интересах самого представителя, если только она не была впоследствии одобрена представляемым.

Вывод: муж дочери — лишь представитель собственницы доли, действующий в пределах доверенности. Его «установка» цены выкупа и условий — предложение, не обязательное для отца, и юридически значимым оно становится только через волю самой дочери (представляемой), оформленную надлежащим образом. Отец вправе потребовать предъявления доверенности, чтобы убедиться в наличии у представителя полномочий на продажу доли и согласование условий. Существенное значение имеет и то, что при распоряжении долей дочь обязана соблюсти преимущественное право покупки отца (см. правовой блок 2).

Общая перспектива дела и какие иски может подать отец

Дело имеет выраженные положительные перспективы для отца, но они не сводятся к «выигрышу» в одном споре — это серия самостоятельных правовых требований с разной подсудностью (районный суд по месту нахождения земельного участка — исключительная подсудность по ч. 1 ст. 30 ГПК для исков о правах на земельные участки).

Отец вправе заявить следующие требования:

1. Установление порядка пользования участком — иск по ст. 247 (выделить отцу часть, соразмерную ½).
2. Негаторный иск об устранении препятствий в пользовании — ст. 304, п. 45 Пленума ВС № 10 (сроки исковой давности не применяются).
3. Иск о взыскании с дочери доли расходов на содержание (ремонт крыши, коммуналка, налоги) — ст. 249, при доказанности расходов; альтернативно неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК).
4. Защита преимущественного права покупки — если дочь попытается продать долю постороннему без надлежащего извещения отца, отец вправе в трёхмесячный срок перевести на себя права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250).

{c11_2} Иск о преимущественном праве покупки подсуден районному суду по месту нахождения земельного участка (исключительная подсудность ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), требование о переводе прав и обязанностей покупателя подаётся в течение трёх месяцев с момента продажи доли с нарушением права.

Вывод: у отца — сильная правовая позиция. Он не может быть принудительно лишён своей доли (доля велика, есть существенный интерес и фактическое пользование), не обязан покупать чужую долю по названной цене и не должен уплачивать «20% годовых» без своего согласия. Он может через суд закрепить за собой порядок пользования участком и взыскать с сособственницы долю расходов на содержание. Главный стратегический ресурс — преимущественное право покупки её доли по реальной цене и право перевода на себя прав покупателя при её продаже на сторону. Для защиты не нужно согласия другой стороны; все действия другой стороны, направленные на «продажу участка за 6 млн» или «выкуп за 2,5 млн», юридически обесцениваются при отказе отца.