Сосед строит пристройку вплотную к забору на общей границе: что делать, если нарушен отступ и границы размежеваны

Отступ пристройки от границы участка (градостроительный регламент / ПЗЗ)

Границы ваших участков размежеваны и закреплены на местности, забор стоит на меже. Возведение пристройки вплотную к забору означает строительство прямо по границе земельного участка. Минимальные отступы от границ участка установлены не ГК/ЗК, а градостроительным регламентом — правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования через предельные параметры разрешённого строительства.

1. минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений
   — ст. 38 ГрК РФ (п. 2) + ст. 1(9) ГрК РФ

Для вас это означает: цифра отступа (обычно 3 м от границы до жилого дома) берётся не из федерального кодекса, а из ПЗЗ вашего муниципалитета и градостроительного плана земельного участка. Поэтому первым делом следует установить, какой минимальный отступ предусмотрен ПЗЗ вашего поселения (запрашивается в администрации — градостроительный план участка соседа, либо выписка из ПЗЗ/ГПЗУ).

Верховный Суд подтверждает, что несоблюдение именно трёхметрового отступа от границы участка до строения является основанием для вывода о несоответствии реконструкции предельным параметрам и, как следствие, о незаконности строительства:

{c?}

Из приведённого в п. 28 Обзора ВС РФ от 19.07.2023 № 2/2023 дела следует, что если постройка расположена без отступа от границы (по самой границе), это прямое нарушение ПЗЗ и основание отказа в согласовании реконструкции. Применительно к вашему случаю: пристройка, столбы которой стоят впритык к забору на меже, нарушает минимальный отступ, если он установлен ПЗЗ. Вам нужно запросить ГПЗУ соседнего участка или акт органа местного самоуправления о соответствии параметров — это докажет нарушение.

Вывод: пристройка, возводимая вплотную к границе вашего участка, нарушает минимальные отступы от границ, установленные правилами землепользования и застройки (если такие отступы в них предусмотрены — типично 3 м). Это самостоятельное основание считать строительство незаконным независимо от того, заходит ли постройка на вашу землю.

Дословно из ПЗЗ в деле, рассмотренном ВС РФ, следовала обязанность соблюдать минимальный трёхметровый отступ от границы участка до жилого дома, и ВС зафиксировал, что возведение дома «без отступа от границы земельного участка, то есть по его границе» является нарушением градостроительного законодательства:

Правилами землепользования и застройки муниципального образования предусмотрен минимальный отступ от границ земельного участка до жилого дома не менее 3 м. Границы земельного участка установлены вступившим в законную силу определением суда общей юрисдикции от 23 января 2015 г. об утверждении мирового соглашения, заключенного в рамках гражданского дела о согласовании местоположения границ земельного участка, с учетом местонахождения и размещения на участке объекта недвижимости – жилого дома относительно границ смежного участка. В названном определении суда также указано на установление бессрочного бесплатного частного сервитута в отношении смежного земельного участка по смежной границе с земельным участком С. для прохода и обслуживания его домовладения. Реконструкция жилого дома, принадлежащего С., была согласована с собственником смежного земельного участка, при этом С. взял на себя обязательство выполнить работы по устройству снегозадержателей и дождевых водостоков с крыши на всем протяжении вдоль границы смежного земельного участка с установлением стока в сторону улицы. Возможность реконструкции индивидуального жилого дома административного истца с иными параметрами минимального отступа от границ земельного участка до жилого дома отсутствует. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г.
— Обзор ВС РФ от 19.07.2023 № 2/2023, п. 28 (трёхметровый отступ)

Это ключевой ориентир: для законного размещения строения требуется отступ от границы участка, установленный ПЗЗ. В вашей ситуации столбы пристройки стоят вплотную к забору, то есть к меже — такой отступ отсутствует. Если ПЗЗ вашего муниципалитета установили отступ (типично 3 м), пристройка незаконна, даже если формально стоит на земле соседа и не заходит на ваш участок.

Дом блокированной застройки: требуется разрешение на строительство, а не уведомление

Поскольку у ваших домов общая стена и участки выделены в натуре, речь идёт о доме блокированной застройки. ВС РФ разъясняет, что упрощённый (уведомительный) порядок, предусмотренный для индивидуальных жилых домов и садовых домов, на дома блокированной застройки не распространяется — нужен полный порядок с получением разрешения на строительство:

размещение домов блокированной застройки. Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок, может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» (код вида разрешенного использования земельного участка − 2.3 согласно классификатору разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412). 13 Из системного толкования пунктов 39, 40 статьи 1 ГрК РФ следует, что предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 49, пунктом 1 1 части 17 статьи 51, частью 1 статьи 54 ГрК РФ изъятия касаются объектов индивидуального жилищного строительства и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не применяется. В данном случае застройщик проектную документацию не представлял, уполномоченный орган разрешение на строительство домов блокированной застройки не выдавал. Таким образом, объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ относятся к объектам самовольной постройки.
— обзор ВС РФ (самовольное строительство), п. 9

Для вас это принципиально: сосед не мог ограничиться уведомлением по ст. 51.1 ГрК РФ (тот порядок — только для ИЖС и садовых домов > 1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления

— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Пристройка к дому блокированной застройки требует разрешения на строительство. Если разрешения нет, возведённый объект — самовольная постройка в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
   — п. 2 (абз. 2, 4) ст. 222 ГК РФ

Вывод: так как дома относятся к блокированной застройке (общая стена, отдельные участки), на пристройку требовалось разрешение на строительство. Отсутствие разрешения делает пристройку самовольной постройкой, которая подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями (в т.ч. по отступам). Вы вправе требовать сноса через суд и заявлять о нарушении в орган муниципального земельного контроля и стройнадзор.

Самовольное занятие вашего участка и административная ответственность

Проверьте по кадастровой выписке и на местности, заходят ли столбы пристройки за линию межи (на ваш участок). Если столбы (фундамент, отмостка) физически оказались на вашей земле, налицо самовольное занятие части вашего участка, а также самовольное строительство — с административной ответственностью:

1. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — п. 2 ст. 60 ЗК РФ

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
   — п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— ст. 7.1 КоАП РФ

Если столбы не заходят на вашу землю, а стоят на участке соседа вплотную к меже, самовольного занятия вашего участка нет — но остаётся нарушение отступа по ПЗЗ (см. блок 1) и, в случае дома блокированной застройки, отсутствие разрешения на строительство → ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ:

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Вывод: административная ветка защиты существ� — заявление в орган муниципального земельного контроля / Росреестр (при самовольном занятии вашего участка — ст. 7.1 КоАП) и в орган госстройнадзора/администрацию (строительство без разрешения — ст. 9.5 КоАП). Параллельно в суд можно заявить негаторный иск об освобождении вашей земли и/или иск о сносе.

Как защищаться: негаторный иск, снос, органы контроля, подсудность и сроки

Ваши требования имеют бессрочную защиту — на негаторный иск исковая давность не распространяется:

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Нарушенное право на участок подлежит восстановлению, а действия, нарушающие ваши права или создающие угрозу, — пресечению, в том числе путём приостановления строительства и восстановления прежнего положения:

1. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — п. 2 ст. 60 ЗК РФ

Способ - негаторный иск (обязать устранить нарушение: демонтировать пристройку/столбы, снести самовольную постройку, освободить ваш участок). Подсудность: иски о правах на земельные участки и строения рассматриваются по месту их нахождения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) — это районный суд по месту нахождения недвижимости, независимо от цены иска. Параллельно с иском подаётся заявление об обеспечительных мерах (запрет продолжать строительство) и ходатайство о назначении землеустроительной/строительной экспертизы для фиксации расположения столбов относительно межевой границы.

Административная ветка — одновременно с судом: заявление в орган муниципального земельного контроля и в Росреестр (если столбы на вашей земле — самовольное занятие, ст. 7.1 КоАП), а также в орган госстройнадзора/администрацию (строительство/реконструкция без разрешения на строительство — ст. 9.5 КоАП, применимо к дому блокированной застройки).

Перед обращением зафиксируйте нарушение доказательствами: фото/видео с привязкой к месту и дате; выписка из ЕГРН на оба участка с координатами границ; градостроительный план участка соседа или выписка из ПЗЗ об установленном минимальном отступе; акт кадастрового инженера о фактическом расположении столбов относительно межи.

Вывод: у вас два пути, которые можно вести одновременно. Судебный — негаторный иск об устранении нарушения и о сносе самовольной постройки (исковая давность не применяется), подсудный районному суду по месту нахождения участков (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), с обеспечительными мерами. Административный — заявления в муниципальный земельный контроль/Росреестр (ст. 7.1 КоАП при захвате вашей земли) и в стройнадзор/администрацию (ст. 9.5 КоАП при строительстве без разрешения для дома блокированной застройки).

Досудебные альтернативы и исполнение решения о сносе

До суда (или параллельно с ним) доступен мирный путь: письменная претензия соседу с требованием соблюсти минимальный отступ от границы участка и прекратить нарушение, а при отказе — обращение в уполномоченные органы. Орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки или о приведении её в соответствие с установленными требованиями (в том числе по отступам), что закреплено в п. 4 ст. 222 ГК РФ, а исполнение такого решения и действий по демонтажу регулируется ст. 55.32 ГрК РФ.

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
   — п. 2 (абз. 2, 4) ст. 222 ГК РФ

Важно: параллельные досудебные (претензия, жалоба в администрацию/стройнадзор) и судебные меры не исключают друг друга — их можно вести одновременно. Решение суда о сносе или демонтаже при неисполнении соседом исполняется принудительно судебным приставом-исполнителем, в том числе с взысканием расходов на демонтаж с должника (самовольная постройка сносится "осуществившим её лицом либо за его счёт" — прямо из п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Вывод: досудебная ветка — претензия соседу и жалоба в администрацию (которая вправе вынести решение о сносе/приведении в соответствие по п. 4 ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ). Если сосед не исполнит добровольно судебный акт о сносе — демонтаж производится принудительно за его счёт приставом-исполнителем; расходы на снос возмещаются с нарушителя.