Обязательная нотариальная форма и преимущественное право матери-сособственника
Отчуждение доли в праве общей собственности на квартиру третьему лицу — а покупателем выступаете именно вы, сестра, которая НЕ является участником долевой собственности — подчинено двум императивным правилам.
Первое: сделка требует обязательного нотариального удостоверения.
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; […] 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
Исключения здесь неприменимы: долю продаёт одна сестра, а не оба сособственника одной сделкой, поэтому нотариальная форма обязательна. Именно нотариус будет проверять дееспособность и волю вашей сестры (см. следующий блок), а также запросит сведения об ограничениях и запретах в ЕГРН.
Второе: если это реальная купля-продажа, то у матери (второго сособственника) есть преимущественное право покупки, и сестра обязана в письменной форме известить её о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий.
Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— ст. 250 ГК РФ
Для вашей ситуации это означает: поскольку покупатель — вы (постороннее для общей собственности лицо), то формально соблюдение процедуры извещения матери обязательно. На практике, если мать — ваш союзник и не претендует на долю, месячный срок извещения можно «свернуть» письменным отказом матери от преимущественного права покупки (п. 2 ст. 250 ГК), который прикладывается к сделке. Без этого отказа или истечения месяца нотариус не удостоверит куплю-продажу доли, а зарегистрировать её будет невозможно. Важно: письмо, которое направила сестра («предлагает выкупить долю, либо выставит на продажу»), это и есть предложение о покупке — оно, по сути, инициирует именно порядок ст. 250 ГК, а не освобождает от него.
Вывод: сделка по передаче доли вам от сестры должна быть нотариально удостоверена; если оформляется возмездная передача (за деньги), необходимо либо письменное извещение матери и выдержка месяца, либо её письменный нотариальный отказ от преимущественного права покупки.
Риск притворности: дарение, прикрывающее куплю-продажу, ничтожно
Сестра предлагает оформить дарение, хотя по сути вы «выкупаете» долю, то есть планируется передача денег. Закон прямо отвечает на эту схему.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Ключевая фраза нормы: при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признаётся дарением, а к нему применяются правила о притворной сделке (п. 2 ст. 170 ГК).
- Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ
Это означает: если за «дарение» фактически передаются деньги (или есть обязанность их передать), такой договор дарения ничтожен. Вместо него действует прикрываемая сделка — купля-продажа, с её обязательными требованиями (нотариальная форма, извещение сособственника по ст. 250 ГК, цена). Последствия для вас крайне невыгодны, и вот почему:
-
Дарение не создаёт для вас встречного обязательства, но и не даёт защиты прав покупателя. Вы не сможете взыскать деньги обратно, если сделка сорвётся: по дарению обязанности платить нет, а переданные «в тёмную» деньги вы доказывать будете отдельно (неосновательное обогащение).
-
Оспаривание самой сестрой. Поскольку по дарению вы получаете долю безвозмездно, сестра сохраняет право ссылаться на свою неспособность понимать значение действий в момент сделки (ст. 177 ГК) или на нарушение нотариальной формы. А при тяжёлом финансовом положении сестры безвозмездное отчуждение её единственного актива — это прямой сигнал для её кредиторов оспорить дарение как сделку, совершённую во вред кредиторам.
-
Налоговые последствия у вас как одаряемого. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ дарение между полнородными сёстрами (ваша связь — родные сёстры) от налога на доходы физических лиц освобождается, поэтому НДФЛ вы платить не будете. Но это не устраняет риска признания сделки ничтожной.
Вывод: оформлять возмездный выкуп доли договором дарения — юридически опасно и небезопасно именно в том смысле, которого вы опасаетесь: сделка может быть признана ничтожной как притворная, а переданные деньги вы рискуете потерять. Правильный путь — нотариальная купля-продажа доли с соблюдением ст. 250 ГК.
Дееспособность сестры с ДЦП и «справка о психическом состоянии»
ДЦП само по себе не означает недееспособность или ограниченную дееспособность: эти статусы устанавливаются только судом при психическом расстройстве, при котором человек не может понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ). Если в отношении сестры нет вступившего в силу решения суда о признании недееспособной или ограниченно дееспособной, она по общему правилу дееспособна и вправе распоряжаться своей долей.
Однако риск оспаривания сделки существует независимо от судебного статуса:
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ
То есть сделка может быть признана недействительной по иску самой сестры, если будет доказано, что в момент её совершения она из-за состояния здоровья не понимала значение своих действий. При ДЦП такое состояние в момент сделки может иметь место, но не презюмируется — это доказывается, как правило, судебной психиатрической экспертизой.
Что касается «справки о психологически стабильном состоянии»: федеральным законом представление такой справки как обязательного условия сделки НЕ предусмотрено. Проверку воли и дееспособности осуществляет нотариус при удостоверении сделки:
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1
Именно нотариус оценивает, понимает ли человек значение своих действий. Нотариальное удостоверение в определённой мере защищает вас: фиксируется, что на момент сделки сестра понимала её смысл. Дополнительно, чтобы снизить риск последующего оспаривания по ст. 177 ГК, целесообразно (не обязательно по закону, но рекомендовано): сопроводить сделку справкой/заключением о том, что на момент сделки сестра понимала значение своих действий, выпиской об отсутствии решения суда о недееспособности (нотариус проверяет это по реестру), а при сомнениях — попросить нотариуса провести сделку после личной беседы и фиксации разъяснений.
Вывод: специальной «справки о психологическом состоянии» закон не требует; дееспособность и наличие волеизъявления проверяет нотариус. Главный риск оспаривания — ст. 177 ГК РФ по иску сестры, если будет доказано, что в момент сделки она не понимала значение своих действий; нотариальная форма и фиксация её воли существенно снижают этот риск. Если же сестра признана судом недееспособной — сделка от её имени возможна только через опекуна с разрешения органа опеки.
Трудное финансовое положение сестры: риск оспаривания дарения кредиторами
Если сделка будет оформлена как дарение, а сестра при этом испытывает финансовые трудности и имеет долги, безвозмездное отчуждение доли в недвижимости создаёт риск оспаривания этой сделки её кредиторами.
Сам механизм таков: отмена дарения в общем случае возможна лишь в ограниченных случаях (покушение на жизнь дарителя, гибель ценной вещи и т.п.), и имущественные интересы кредиторов таким путём не защищаются:
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— п. 1 ст. 578 ГК РФ
Прямого основания отмены дарения «из-за долгов» в ст. 578 ГК нет. Но при банкротстве сестры безвозмездные сделки (дарение) по отчуждению имущества, совершённые в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве, могут быть оспорены как подозрительные (ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), а при совершении сделки с целью причинения вреда кредиторам — и в более поздний период. На практике дарение доли в квартире должником в преддверии банкротства — типовой случай оспаривания в пользу кредиторов, вплоть до возврата доли в конкурсную массу.
Кроме того, при возмездной схеме у кредиторов сестры нет такого инструмента: деньги, полученные за долю, поступают ей и идут на погашение долгов, а сделка по рыночной цене не является безвозмездным выводом актива.
Вывод: оформление именно дарения при трудном финансовом положении сестры повышает, а не снижает риск утраты сделки: безвозмездное отчуждение доли может быть оспорено кредиторами сестры (в т.ч. в рамках её банкротства), тогда как честная возмездная купля-продажа по рыночной цене такого риска практически лишена.
Запрет на регистрационные действия из-за долга матери: возможно ли зарегистрировать переход доли
Вы указываете, что «на квартиру вроде закрыты сделки» из-за кредитного долга матери, взыскиваемого через коллекторов. Это означает, что в ЕГРН, скорее всего, внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий (или арест) в отношении квартиры — как обеспечительная мера по исполнительному производству в отношении матери-должника.
Юридическое последствие такого запрета для регистрации перехода доли:
в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами ;
— п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
Это значит: если в отношении квартиры (как объекта) в ЕГРН зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий или арест, Росреестр приостановит регистрацию перехода доли от сестры к вам — даже несмотря на то, что должником является только мать, а отчуждается доля сестры. Это важная и часто неожиданная для сторон особенность: запрет фиксируется на объект недвижимости в целом, а не на конкретную долю.
Однако такой запрет, наложенный из-за долга матери, не должен затрагивать долю сестры, которая должником не является. У сестры (и вас) есть правовой механизм защиты:
В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
— ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1
Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю и рассматриваются районным судом по месту нахождения имущества (ст. 442 ГПК РФ). Практический порядок действий:
-
До заключения сделки запросить через нотариуса или самостоятельно выписку из ЕГРН и выяснить, какой именно запрет/арест наложен, на весь объект или на долю, и в рамках какого исполнительного производства (должник — мать).
-
Если запрет касается всей квартиры, но исполнительное производство ведётся только в отношении матери, сестра как собственник своей доли вправе обратиться в суд с иском об освобождении её доли от запрета (исключении из описи) — ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, ст. 442 ГПК РФ. После снятия запрета в части доли сестры регистрация перехода станет возможной.
-
Альтернатива для матери-должника: погасить долг, после чего запрет/арест отменяется приставом.
Отдельно обращаю внимание на судьбу доли матери: при обращении взыскания кредитор вправе требовать выдела доли должника (матери) в общем имуществе, а при невозможности выдела — продажи ею своей доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением выручки в погашение долга:
Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ
Это значит, что доля матери (а не сестры) находится в зоне риска взыскания, и именно её доля может быть продана вам или матери по механизму ст. 255 ГК РФ, если кредитор её истребует. Долю сестры это не затрагивает.
Вывод: переход доли от сестры к вам НЕ будет зарегистрирован, пока в ЕГРН действует запрет/арест на регистрационные действия по квартире в целом (п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Необходимо выяснить, наложен ли запрет на весь объект или только на долю матери; если он затрагивает долю сестры — снять его в части её доли через иск об освобождении имущества от ареста (ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, ст. 442 ГПК РФ) в районный суд, либо добиться погашения долга матери.
