Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об общей долевой собственности

Можно ли узаконить использование пространства за лифтовой шахтой в многоквартирном доме для колясок и велосипедов без дополнительной платы

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Инициируйте общее собрание собственников, уведомив их не позднее чем за 10 дней.
  2. 2
    Включите в повестку вопрос об определении порядка пользования нишами для колясок и велосипедов.
  3. 3
    Закрепите в решении безвозмездность использования, указав, что плата уже входит в содержание жилья.
  4. 4
    Укажите в решении, что огораживание и выделение долей не требуются, пространство остается открытым.
  5. 5
    Включите условие о недопустимости загромождения путей эвакуации и хранения горючих материалов.
  6. 6
    Передайте подлинники решений и протокола в УК не позднее 10 дней после собрания.

Документы и доказательства

  • Протокол общего собрания собственников с решением об использовании ниш под коляски и велосипеды.
  • Письменные решения (бюллетени) всех собственников, участвовавших в голосовании.
  • Уведомления о проведении собрания, направленные собственникам не позднее чем за 10 дней.
  • Документы БТИ (техпаспорт, поэтажный план) с отметкой о спорных площадях.
  • Если уК уже предъявила такое требование или отказ в письменной форме: Письменный отказ или требование УК о дополнительной плате за использование ниш.
  • Фотографии ниш, подтверждающие отсутствие путей эвакуации и наличие окна.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно инициируйте общее собрание собственников: уведомите всех не позднее чем за 10 дней до даты проведения.
    • В проекте решения прямо закрепите безвозмездность использования — без какой-либо дополнительной платы управляющей компании.

  • Сроки и риски

    • Включите в повестку вопрос о безвозмездном использовании ниш для колясок и велосипедов жителями этажа.
    • Передайте подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию.
    • УК обязана направить протокол в ГЖИ; при бездействии УК вы вправе обратиться в ГЖИ самостоятельно.
    • Откажитесь от требований УК о дополнительной плате и огораживании — они незаконны, плата уже входит в содержание жилья.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на дополнительную плату УК за использование ниши — она уже включена в плату за содержание жилого помещения.
    • Не требуйте и не оформляйте выделение долей и огораживание — для пользования общим имуществом самими собственниками это не требуется.
    • Не применяйте правило 2/3 голосов — решение о пользовании нишей самими жильцами принимается простым большинством участников собрания.
    • Не ссылайтесь на запись БТИ «технические» как на препятствие — правовой статус общего имущества определён законом, а не документами.
    • Не размещайте в нише горючие материалы, отходы, упаковки и не загромождайте пути эвакуации и двери лифта.
    • Не полагайтесь на устные обещания застройщика о колясочных — фиксируйте порядок пользования только решением общего собрания.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу, если УК откажется исполнять решение собрания и продолжит требовать плату.
    • Если гЖИ вынесет предписание о незаконности решения собрания: Нужен адвокат при обжаловании предписания ГЖИ, если она сочтёт решение собрания незаконным.
    • Если соседи фактически начнут препятствовать размещению колясок: Привлеките юриста для судебного иска, если соседи будут препятствовать размещению колясок.
    • Если застройщик предъявит претензии или иск о статусе ниш: Помощь адвоката потребуется, если застройщик оспорит статус ниш как общего имущества.
    • Если уК откажется передать протокол в ГЖИ: Консультация юриста нужна при подготовке иска о понуждении УК к передаче протокола в ГЖИ.
    • Если возникнет спор между собственниками разных этажей о долях: Обратитесь к адвокату, если возникнет спор о размере долей в праве на нишу между этажами.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте общее собрание собственников и включите в повестку вопрос об использовании ниш под колясочные.
    • Предложите решение о безвозмездном использовании ниш жителями этажа — без огораживания и выделения долей.
    • Уведомите собственников о собрании не позднее чем за 10 дней до его проведения.
    • Оформите протокол и передайте его в управляющую компанию в течение 10 дней после собрания.
    • При отказе УК учитывать решение собрания — направьте жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация. В многоквартирном доме на каждом этаже во всех подъездах имеется пространство за лифтовой шахтой — открытая неогороженная ниша с окном и батареей, не расположенная на путях эвакуации. В документах БТИ эти площади учтены как «технические». Застройщик при сдаче дома обещал оформить их как колясочные, но не сделал этого. Собственники помещений желают использовать ниши для хранения колясок и велосипедов. Управляющая компания заявляет, что для этого необходимо огородить пространство, выделить доли использования и вносить дополнительную плату за пользование.

Юридически значимо здесь то, что ниша не является частью квартир, обслуживает более одного помещения в доме и в силу прямого указания закона относится к общему долевому имуществу собственников помещений МКД. Запись БТИ «технические» правового режима этого имущества не меняет: технические этажи, шахты и иные помещения общего пользования прямо включены в состав общего имущества законом. Неисполнение застройщиком обещания оформить колясочные также не влияет на статус пространства — право общей долевой собственности возникает в силу закона, а не в силу записи в технической документации или решения застройщика.

Затронутые правоотношения:

  • Право общей долевой собственности на общее имущество МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Затронуто потому, что ниша за лифтовой шахтой — помещение, не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения; это определяет, кто вправе принимать решение о порядке её использования и на каком основании.

  • Порядок пользования общим имуществом самими сособственниками (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Затронуто потому, что владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по соглашению всех участников; соглашение выражается решением общего собрания, а не индивидуальными договорами с УК и не выделением долей.

  • Компетенция общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затронута потому, что от квалификации вопроса — пользование общим имуществом самими собственниками, а не передача его иным лицам — зависит необходимое большинство голосов: простое большинство от участвующих в собрании при кворуме более 50%, а не 2/3.

  • Плата за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Затронута потому, что содержание общего имущества, включая спорную нишу, уже покрывается установленной платой за содержание жилого помещения; отдельная плата за пользование общим имуществом собственниками законом не предусмотрена.

  • Противопожарные ограничения (п. 104 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479). Затронуты потому, что размещение колясок и велосипедов в нише допустимо только при условии, что ниша не находится на путях эвакуации и не используется для хранения горючих материалов, отходов и упаковок.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Ниша за лифтовой шахтой — общее долевое имущество всех собственников помещений МКД. Она не является частью квартир, обслуживает более одного помещения и прямо подпадает под категории «лифтовые и иные шахты», «технические этажи» и «иные помещения общего пользования» (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Отметка БТИ «технические» и бездействие застройщика по оформлению колясочных правового значения не имеют.

  2. Пользование нишей осуществляется самими собственниками, а не «иными лицами». Поэтому п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (решение о пользовании общим имуществом иными лицами, требующее 2/3 голосов) не применяется. Достаточно решения общего собрания, принятого простым большинством голосов от числа участвующих в собрании при кворуме более 50% (ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

  3. Огораживание и выделение долей не являются обязательными условиями использования. Закон не требует ни монтажа ограждений, ни формального выделения долей для размещения колясок и велосипедов самими собственниками. Такие требования УК не основаны на нормах ЖК РФ и ГК РФ.

  4. Дополнительная плата за пользование нишей незаконна. Содержание общего имущества уже оплачивается в составе платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Пользование собственниками общим имуществом в порядке ч. 2 ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ не порождает отдельного платежа в пользу УК.

  5. Противопожарные ограничения соблюдены. Ниша не находится на путях эвакуации, имеет окно; коляски и велосипеды не относятся к горючим материалам, отходам, упаковкам или контейнерам, хранение которых запрещено п. 104 Правил противопожарного режима. В решении собрания достаточно закрепить условие не загромождать пути эвакуации и не размещать горючие материалы.

Правовой статус пространства за лифтовой шахтой: общее долевое имущество собственников независимо от записи БТИ

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи
— п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491

Ниша за лифтовой шахтой на каждом этаже — помещение, не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме (обслуживает всех жителей этажа и подъезда). Она прямо подпадает под категорию «лифтовых и иных шахт» и «технических этажей», а также «иных помещений», обслуживающих более одного помещения. Поэтому с момента ввода дома в эксплуатацию она автоматически стала общим долевым имуществом всех собственников помещений в МКД.

Отметка в документах БТИ «технические» не меняет этого статуса: право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу прямого указания закона (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491), а не в силу записи в техническом паспорте или решении застройщика. То, что застройщик при сдаче дома не оформил колясочные, как обещал, юридически значения не имеет — пространство в любом случае является общим имуществом, а его функциональное назначение (для хранения детских колясок и велосипедов — то есть социально-бытовые нужды жителей) подтверждено и позицией Верховного Суда, включающего колясочные в состав общего имущества.

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Не изменяет этого и то обстоятельство, что в БТИ площадь значатся техническими: даже технические этажи и шахты прямо включены в состав общего имущества приведёнными нормами.

Вывод: пространство за лифтовой шахтой является общим долевым имуществом всех собственников помещений дома, и запись «технические» в документах БТИ юридической силы для его правового режима не имеет — им владеют и пользуются все сособственники.

Узаконение использования простым решением общего собрания: огораживание и выделение долей не требуются

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Ключевой момент: п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (решение о пользовании общим имуществом иными лицами) требует квалифицированного большинства в 2/3 голосов — но эта норма рассчитана на передачу общего имущества посторонним лицам (рекламные конструкции и т.п.). Здесь же нишей пользуются сами собственники — жители этажа, то есть участники общей долевой собственности. Их пользование общим имуществом не является «пользованием иными лицами», поэтому п. 3 ч. 2 ст. 44 не применяется.

Правовой основой для использования общего имущества самими сособственниками служат ч. 2 ст. 36 ЖК РФ (владение и пользование) и п. 1 ст. 247 ГК РФ:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации
— п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Из п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников — а соглашение выражается решением общего собрания собственников, принятым простым большинством голосов от участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при наличии кворума по ст. 45 ЖК РФ. Ни огораживания ниши, ни формального «выделения долей» для собственников, ни обращения в какие-либо органы закон не требует: это внутридомовой вопрос распределения пользования общим имуществом между самими сособственниками.

Важно, что речь не идёт об уменьшении общего имущества (ч. 3 ст. 36 ЖК) или его реконструкции (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК) — монтаж ограждений как раз и не нужен, что упрощает задачу. Достаточно решения собрания, закрепляющего право жителей ставить коляски и велосипеды в нишу, с соблюдением порядка (не блокировать пути эвакуации, не захламлять).

Вывод: узаконить использование ниши можно простым решением общего собрания собственников (при кворуме) о порядке пользования общим имуществом — без огораживания и без выделения долей. Предложение УК об обязательном огораживании и выделении долей не основано на законе: оно требуется только если само собрание решит так сделать, но как обязательное условие права пользования — незаконно.

Дополнительная плата УК за использование ниши незаконна

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Плата за содержание жилого помещения, покрывающая содержание общего имущества (включая и этот технический объём за лифтовой шахтой), уже установлена и уплачивается собственниками. Она определяется решением общего собрания с учётом предложений УК и закрепляет весь состав услуг по содержанию общего имущества. Управляющая организация не вправе самостоятельно, своим актом вводить отдельную «плату за использование» ниши — закон не предусматривает такого основания начисления.

Пользование собственниками общим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ) является реализацией права общей долевой собственности и само по себе не порождает дополнительной платы в пользу УК. Расходы на содержание этого объёма уже включены в плату за содержание жилого помещения, установленную ст. 156 ЖК РФ. Начисление УК сверх того какой-либо «платы за использование» без соответствующего решения общего собрания было бы незаконным и могло бы быть признано необоснованным увеличением платы.

Вывод: требование УК начислять «дополнительную плату за использование» ниши незаконно. Пользование собственниками общим имуществом уже оплачено в составе платы за содержание жилого помещения, и УК не вправе вводить за него отдельные тарифы по своему усмотрению.

Противопожарные ограничения: хранение колясок и велосипедов допускается, если не затрагиваются пути эвакуации

Запрещается хранение горючих материалов, отходов, упаковок и контейнеров на путях эвакуации. Запрещается хранение горючих товаров или негорючих товаров в горючей упаковке в помещениях, не имеющих открывающихся оконных проемов
— п. 104 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479

П. 104 Правил противопожарного режима (ПП РФ № 1479) содержит два запрета, которые надо проверить применительно к ситуации.

Первый абзац запрещает хранение горючих материалов, отходов, упаковок и контейнеров на путях эвакуации. Из условий задачи ниша не находится на путях эвакуации, а детские коляски и велосипеды не относятся к «горючим материалам, отходам, упаковкам и контейнерам». Следовательно, размещение колясок и велосипедов под запрет первого абзаца не подпадает.

Второй абзац запрещает хранение горючих товаров или негорючих товаров в горючей упаковке в помещениях, не имеющих открывающихся оконных проёмов или систем дымоудаления. Коляски и велосипеды — предметы личного пользования жителей, а не «горючие товары» в смысле торгового оборота; кроме того, в нише есть окно. Оба условия второго абзаца в описанной ситуации либо отсутствуют (не товары), либо нивелированы наличием окна.

Вывод: хранение колясок и велосипедов в нише с окном, расположенной не на путях эвакуации, не нарушает п. 104 Правил противопожарного режима. В решении собрания стоит прямо отразить условие «не загромождать пути эвакуации и не ухудшать противопожарное состояние» — это устранит и возможные претензии надзорных органов, и доводы УК.

Что учесть при разработке решения общего собрания (практические шаги)

Кворум и форма решения. Решение общего собрания по вопросу порядка пользования общим имуществом принимается простым большинством голосов от числа голосов, принявших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при наличии кворума по ст. 45 ЖК РФ. Соответствующие нормы закреплены ниже:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Поскольку ниша обслуживает жителей всех этажей и подъездов, а Верховный Суд включает колясочные в состав общего имущества, надёжнее поставить вопрос как «определение порядка пользования общим имуществом» и провести голосование по всему дому, а не только по одному этажу.

Содержание решения. Рекомендуется закрепить в решении: (1) целевое назначение ниш — размещение колясок и велосипедов жителями соответствующего этажа; (2) безвозмездность использования — в составе платы за содержание жилого помещения, без дополнительной платы УК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, цитирована выше); (3) обязательство не загромождать пути эвакуации, лестничные клетки и двери лифта, не размещать горючие жидкости и мусор (п. 104 ПП РФ № 1479, цитирован выше); (4) условие, что монтаж ограждений и выделение долей не требуется, пространство остаётся открытым общим имуществом. В решении прямо указать, что оно не изменяет состав и не уменьшает общее имущество (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), поэтому не требует согласия всех собственников и согласования в органах.

Если УК препятствует или отказывается исполнять. Решение общего собрания, оформленное протоколом, обязательно для УК; порядок его направления в УК и ГЖИ и механизм понуждения через ГЖИ изложены в отдельном блоке настоящего ответа со ссылками на ч. 1, 1.1 ст. 46 и ст. 20 ЖК РФ.

Вывод: при разработке решения собрания следует закрепить целевое назначение ниш, безвозмездность использования (в составе платы за содержание), запрет загромождения путей эвакуации и условие, что огораживание и выделение долей не требуются; голосование — простым большинством при кворуме свыше 50% голосов, что следует из приведённых выше ч. 1 ст. 46 и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Сроки и порядок проведения собрания, направление протокола в ГЖИ; исполнение решения УК

Кворум и созыв. Решение принимается правомочным собранием — при участии собственников, обладающих более 50% голосов:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Срок уведомления. Инициатор собрания обязан уведомить собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения:

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения
— ч. 4 ст. 45 ЖК РФ

Оформление и направление протокола. После собрания инициатор обязан представить подлинники решений и протокола в УК (а при непосредственном способе управления — напрямую в ГЖИ) не позднее 10 дней; УК, в свою очередь, в течение 5 дней направляет их в орган государственного жилищного надзора:

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола
— ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ

Исполнение решения УК. Решение общего собрания, оформленное протоколом, обязательно для УК. По вопросу начисления УК дополнительной платы или её отказа исполнить решение правовым механизмом выступает государственный жилищный надзор, уполномоченный выдавать предписания об устранении нарушений обязательных требований в сфере использования и содержания общего имущества:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— ч. 1, 8 ст. 20 ЖК РФ

К компетенции и предмету ГЖИ отнесены «требования к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» и требования к деятельности управляющих организаций. Поэтому на самовольное введение УК «платы за использование» ниши или отказ исполнить решение собрания собственники вправе подать заявление в ГЖИ, которая может выдать УК предписание.

Вывод (согласуется с предыдущими блоками): из приведённых ч. 4 и 3 ст. 45 ЖК РФ следует, что собрание созывается с уведомлением за 10 дней и правомочно при кворуме более 50% голосов; из ч. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ — что протокол направляется в УК в 10-дневный срок, а УК передаёт его в ГЖИ за 5 дней; из ч. 1 и 8 ст. 20 ЖК РФ — что при препятствовании УК обращение подаётся в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ, которая выдаёт предписание.

Да, узаконить использование ниш за лифтовой шахтой можно простым решением общего собрания собственников — без огораживания, выделения долей и какой-либо дополнительной платы УК.

Пространство за лифтовой шахтой является общим долевым имуществом всех собственников помещений в доме в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Запись в документах БТИ о «техническом» характере этих площадей правового значения не имеет: технические этажи, шахты и иные помещения, обслуживающие более одного помещения в доме, прямо включены в состав общего имущества. То обстоятельство, что застройщик не оформил колясочные при сдаче дома, также не меняет правового режима — собственники владеют и пользуются этим имуществом с момента возникновения права собственности на помещения.

Для узаконения использования ниши не требуется ни огораживания, ни формального выделения долей, ни обращения в какие-либо органы. Поскольку нишей пользуются сами собственники (сособственники общего имущества), а не посторонние лица, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (требующий 2/3 голосов для передачи имущества иным лицам) не применяется. Достаточно решения общего собрания, принятого простым большинством голосов от числа участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) при наличии кворума более 50% голосов от общего числа собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Правовая основа — п. 1 ст. 247 ГК РФ: владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, которое и выражается решением собрания.

Требование УК о дополнительной плате за использование ниши незаконно. Плата за содержание жилого помещения, установленная по правилам ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, уже покрывает содержание всего общего имущества, включая спорные ниши. Пользование собственниками общим имуществом — это реализация их права общей долевой собственности (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), которая сама по себе не порождает каких-либо дополнительных платежей в пользу управляющей организации. УК не вправе своим решением вводить отдельный тариф за использование общего имущества.

Противопожарные ограничения не препятствуют размещению колясок и велосипедов в нише. П. 104 Правил противопожарного режима (ПП РФ № 1479) запрещает хранение горючих материалов, отходов, упаковок и контейнеров на путях эвакуации, а также хранение горючих товаров или негорючих товаров в горючей упаковке в помещениях без открывающихся оконных проёмов. Коляски и велосипеды не относятся к горючим материалам или товарам, ниша не находится на путях эвакуации и имеет окно. Для дополнительной защиты в решении собрания следует прямо закрепить условие о недопустимости загромождения путей эвакуации и размещения горючих жидкостей или мусора.

Пошаговые действия

  1. Инициируйте общее собрание собственников. Уведомите всех собственников помещений в доме о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до его даты (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В повестку включите вопрос об определении порядка пользования нишами за лифтовой шахтой.

  2. Сформулируйте решение собрания. В проекте решения закрепите: (1) целевое назначение ниш — размещение колясок и велосипедов жителями соответствующего этажа; (2) безвозмездность использования — в составе платы за содержание жилого помещения, без дополнительной платы УК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ); (3) обязательство не загромождать пути эвакуации, лестничные клетки и двери лифта, не размещать горючие жидкости и мусор (п. 104 ПП РФ № 1479); (4) условие, что монтаж ограждений и выделение долей не требуются, пространство остаётся открытым общим имуществом. Прямо укажите, что решение не изменяет состав и не уменьшает общее имущество (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

  3. Проведите собрание и оформите протокол. Решение принимается простым большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), при кворуме более 50% голосов от общего числа собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Оформите протокол и подлинники решений собственников.

  4. Передайте документы в УК. Не позднее 10 дней после проведения собрания представьте подлинники решений и протокола в управляющую организацию (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). УК обязана в течение 5 дней с момента получения направить их в орган государственного жилищного надзора (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

  5. При отказе УК исполнять решение или при попытке начислить дополнительную плату обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) по месту нахождения дома. ГЖИ уполномочена выдавать предписания об устранении нарушений обязательных требований в сфере использования и содержания общего имущества (ч. 1, 8 ст. 20 ЖК РФ). Решение общего собрания, оформленное протоколом, обязательно для УК, и её отказ его исполнять является нарушением жилищного законодательства.