Отказ от доли в частном доме в пользу другого собственника: продажа или дарение и другие варианты

Способы передачи доли и применение преимущественного права покупки

Основной правовой вопрос: какими способами один участник долевой собственности может передать свою долю (1/5) другому участнику (2/5) при согласии третьего. Закон не ограничивает участника двумя вариантами.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации определяющим является то, что доля отчуждается не постороннему лицу, а самому участнику долевой собственности (который уже владеет 2/5). Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК возникает только «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу» — покупка доли самим сособственником не подпадает под это правило, поэтому извещать третьего участника о продаже и выжидать месяц не требуется. Не требуется и согласие третьего участника: по п. 2 ст. 246 ГК участник вправе продать, подарить или распорядиться своей долей иным образом по своему усмотрению (соглашение всех участников предусмотрено лишь для распоряжения самим общим имуществом как таковым, а не собственной долей).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

«Отказ от доли» как юридическая конструкция по ст. 236 ГК — не способ передачи доли в пользу конкретного лица.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Из ст. 236 ГК следует, что отказ является односторонним отказом от права собственности вообще, без намерения сохранить какие-либо права на имущество, и не влечёт автоматического перехода доли к другому сособственнику — право переходит только на основании иного юридического факта (сделки, наследования). Поэтому «отказаться от доли в пользу другого» юридически некорректно: если цель — чтобы доля перешла именно к сособственнику, её нужно оформить сделкой (дарение при безвозмездной передаче, купля-продажа при возмездной). Таким образом, способов больше двух: доступны дарение, купля-продажа, мена (п. 5 ст. 250 ГК распространяет правила и на мену), отступное; для цели «передать долю конкретному лицу безвозмездно» оптимально именно дарение.

Вывод: долю 1/5 можно передать другому сособственнику — безвозмездно через договор дарения, возмездно через куплю-продажу, а также иными способами (мена, отступное). Преимущественное право покупки и согласие третьего участника при отчуждении доли в пользу самого участника долевой собственности не применяются. «Отказ от доли» по ст. 236 ГК к этой цели непригоден, так как не переносит право на конкретное лицо.

Нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли

Любая сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость (и дарение, и купля-продажа) требует нотариального удостоверения.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Этот вывод закреплён на двух уровнях. Во-первых, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ прямо устанавливает, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением перечисленных случаев (отчуждение всеми участниками долей по одной сделке, сделки с ПИФ, земельные доли сельхозназначения и др.) — ни один из этих исключений к вашей ситуации (передача 1/5 одним участником другому) не относится. Во-вторых, с 13.12.2024 п. 3 ст. 574 ГК дополнительно требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества между гражданами.

Вывод: и договор дарения доли, и договор купли-продажи доли должны быть нотариально удостоверены. Без нотариального удостоверения сделка по отчуждению доли будет считаться ничтожной, и Росреестр не зарегистрирует переход права.

Налоговые последствия дарения и продажи доли (выбор способа)

Поскольку стороны не являются родственниками, налоговые последствия дарения и продажи существенно различаются — именно это должно определять выбор способа.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Из п. 18.1 ст. 217 НК РФ следует, что от НДФЛ освобождаются только доходы от дарения, полученные от «членов семьи и (или) близких родственников» (супруги, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры). Поскольку вы не родственники, при дарении доли одаряемый уплатит НДФЛ (13%) со стоимости (кадастровой стоимости) подаренной доли — даритель же налога не платит.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 и 3 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли налоговые последствия иные: обязанность по НДФЛ возникает у продавца, но освобождение от налога наступает, если доля находилась в собственности более минимального предельного срока владения (по общему правилу — 5 лет, ст. 217.1 НК). Дом старый, поэтому, если доля собственника в праве на недвижимость зарегистрирована более 5 лет (что для «старого дома» весьма вероятно), продавец освобождается от НДФЛ при продаже. Покупатель-сособственник при этом формирует собственное основание собственности и вправе впоследствии претендовать на имущественный налоговый вычет.

Ключевой вывод для выбора способа: при безвозмездной передаче (дарение) налог платит получивший долю (13% от стоимости), так как вы не родственники; при возмездной передаче (продажа) налог мог бы возникнуть у передающего, но если доля в собственности более 5 лет — продажа вообще освобождается от НДФЛ. Если фактически деньги за долю не передаются, но стороны хотят возмездного оформления, дарение (безвозмездно) и продажа (возмездно) различаются принципиально: продажа без передачи денег может быть оспорена как притворная сделка, а дарение с получением денег — как прикрытие купли-продажи. Выбор должен соответствовать истинной воле сторон.

Судьба доли в праве на земельный участок под домом

Отчуждение доли в доме связано с судьбой прав на земельный участок, на котором он расположен.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
— п. 2 ст. 35 ЗК РФ

Из ст. 35 ЗК РФ следует, что переход права собственности на здание сопровождается переходом прав на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. В вашей ситуации это означает: если дом и участок принадлежат тем же лицам в долях, то передача доли в доме влечёт соответствующее изменение долей в праве на земельный участок. Если же дом стоит на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность (например, в аренде или на чужом участке), то приобретатель доли «наследует» право пользования участком на тех же условиях, что и прежний собственник.

Вывод: при регистрации перехода доли в доме необходимо проверить и синхронно переоформить соответствующую долю в праве на земельный участок (если он в общей собственности). В противном случае после сделки возникнет расхождение между долями в доме и на участке, что создаст основание для судебных споров о порядке пользования землёй.

Согласие супруга, документы и порядок регистрации

Дополнительное обязательное условие — нотариальное согласие супруга передающего, если доля является совместно нажитым имуществом.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Из п. 3 ст. 35 СК РФ следует, что сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации (а равно сделка с обязательной нотариальной формой — как в нашем случае отчуждение доли), требует нотариально удостоверенного согласия супруга передающего собственника. Если доля приобретена до брака, в порядке наследования или по иной безвозмездной сделке, она является личным имуществом супруга (п. 1 ст. 36 СК РФ), и согласие не требуется. Отсутствие согласия даёт супругу право в течение года оспорить сделку.

Процедура и документы: оба участника обращаются к нотариусу с паспортами, правоустанавливающими документами на доли и выпиской из ЕГРН (обременений нет, дом не аварийный); нотариус удостоверяет договор и (при необходимости) получает/удостоверяет согласие супруга. Далее переход права регистрируется в Росреестре — нотариус вправе сам направить документы на регистрацию в электронном виде, либо стороны подают заявление о государственной регистрации перехода права на долю.

Если откажут: отказ в нотариальном удостоверении обжалуется в порядке гл. 37 ГПК РФ либо нотариус выдаёт постановление об отказе с мотивировкой; отказ Росреестра в регистрации обжалуется в суд либо устраняется исправлением документов. При этом для отчуждения доли в пользу самого сособственника нотариус не вправе требовать извещения третьего участника и выдерживания месяца — это правило (ст. 250 ГК) применяется только к продаже постороннему лицу.

Вывод: перед сделкой проверьте, является ли отчуждаемая доля совместно нажитым имуществом передающего: если да — потребуется нотариальное согласие его супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Собрание документов (паспорта, правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН) и нотариальное удостоверение, затем регистрация в Росреестре. Срок ожидания месяца по ст. 250 ГК и согласие третьего собственника не применяются, поскольку доля передаётся участнику долевой собственности, а не постороннему лицу.