Как обязать собственников заброшенного дома навести порядок или продать его, если он разрушается и опасен для соседей

Обязанности собственника дома, отвечающего требованиям безопасности, и ответ сельсовета

Ответ сельсовета «это их частная собственность» юридически несостоятелен: право собственности не освобождает собственника от обязанности содержать жильё в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Эта обязанность прямо закреплена в законе.

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей
   — ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ

Из этой нормы следует, что ваши соседи-собственники нарушают закон: разрушающаяся крыша и ветшающий дом — это и есть «бесхозяйственное обращение», допускающее разрушение помещения, что прямо запрещено ч. 4 ст. 30 ЖК РФ. При этом закон обязывает собственника соблюдать права и законные интересы соседей — а именно ваши права, поскольку опасное состояние дома создаёт угрозу вашей безопасности. То есть у вас есть законное право требовать устранения ситуации, а у местной власти — законная обязанность реагировать, а не отмахиваться ссылкой на частную собственность.

Главный механизм: принудительная продажа с публичных торгов

Заставить собственника продать дом или привести его в порядок закон действительно позволяет — через механизм продажи имущества с публичных торгов по решению суда при бесхозяйственном содержании.

1. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
   — п. 1 ст. 287.7 ГК РФ

Ключевая особенность этой нормы: иск о продаже дома с торгов вправе подать не вы лично, а уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления (в вашем случае — администрация муниципального района/сельского поселения, в чьём ведении находится деревня). Схема такая: местная власть сначала обязана письменно предупредить собственника и назначить соразмерный срок на ремонт; если после предупреждения собственник без уважительных причин не отремонтирует дом, орган МСУ обращается в суд с иском о продаже дома с публичных торгов, а собственнику выплачивают вырученную от продажи сумму за вычетом расходов на исполнение решения. Это значит, что механизм «заставить продать» существует, но запускает его именно муниципалитет — и именно его бездействие вам нужно преодолевать.

Вывод: обязать собственника навести порядок или продать дом закон позволяет, но только через органы местного самоуправления, которые обязаны сперва сделать предупреждение о ремонте, а при его невыполнении — подать в районный суд иск о продаже с публичных торгов. Непосредственно вы такой иск подать не вправе; ваша задача — побудить муниципалитет и прокуратуру действовать.

Как заставить сельсовет действовать: прокуратура, понуждение ОМСУ через суд, надзорные органы

Поскольку иск по ст. 287.7 ГК РФ вправе подать только уполномоченный орган, а сельсовет отвечает отписками, ваш путь лежит через контрольные органы.

Первый шаг — прокуратура. По закону о прокуратуре прокурор осуществляет надзор за исполнением законов органами местного самоуправления и их должностными лицами; незаконный отказ в применении закона (ст. 287.7 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ) — основание для прокурорского представления. Кроме того, прокурор вправе самостоятельно обратиться в суд с иском в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц — а опасное состояние дома как раз затрагивает интересы неопределённого круга (соседей, прохожих, потенциальных покупателей). Поэтому обращение в районную прокуратуру с требованием вынести представление администрации о бездействии и (или) самостоятельно предъявить иск — наиболее действенный рычаг.

Второй шаг — понуждение ОМСУ через суд. Если прокуратура и сельсовет бездействуют, вы вправе обжаловать бездействие органа местного самоуправления в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ): требовать признать бездействие незаконным и обязать муниципалитет совершить действия, предусмотренные ст. 287.7 ГК РФ (вынести предупреждение собственнику, а затем обратиться в суд). Требование об обязании совершить определённые действия заявляется в районный суд по месту нахождения органа.

Третий шаг — надзорные органы за административные нарушения.

1. Невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на должностных лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до семисот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) 3. Неисполнение обязанности по проведению контроля за состоянием объекта размещения отходов производства и потребления и его воздействием на окружающую среду или проведению работ по восстановлению (рекультивации или консервации) нарушенных земель после окончания эксплуатации объекта размещения отходов производства и потребления - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до двадцати пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.06.2019 № 141-ФЗ) 4. Применение твердых коммунальных отходов для рекультивации земель и карьеров - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от полутора тысяч до двух тысяч рублей;
   — ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ

Зарастание участка, который «сплошные джунгли», — это неиспользование земли и невыполнение мероприятий по её охране. Ответственность за это несёт Россельхознадзор (по землям сельхозназначения) либо орган муниципального земельного контроля. Обращение туда запускает проверку собственника земли, а не дома.

Одновременно за пожароопасность состояния дома и участка отвечает государственный пожарный надзор МЧС (ст. 20.4 КоАП РФ): нарушение требований пожарной безопасности влечёт предупреждение или штраф на граждан в размере от пяти до пятнадцати тысяч рублей. Разрушающийся деревянный дом и сухая растительность — прямой повод для предписания об устранении нарушений, а невыполнение предписания — отдельный состав административного правонарушения.

Вывод: отказ сельсовета со ссылкой на «частную собственность» неправомерен и преодолим. Порядок действий: (1) письменное заявление в районную прокуратуру о ненадлежащем исполнении местной властью ст. 287.7 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ с требованием представления либо самостоятельного иска; (2) при бездействии — административный иск в районный суд об обязании муниципалитета совершить действия; (3) параллельно заявления в Россельхознадзор (зарастание земли) и МЧС (пожарная безопасность).

Ваша собственная защита как соседей: негаторный иск и изъятие участка

Помимо принуждения муниципалитета, у вас есть собственные гражданско-правовые способы защиты.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если состояние дома и участка создаёт реальную угрозу вашей жизни, здоровью или имуществу (угроза обрушения крыши, пожара, падение конструкций на ваш участок), вы вправе обратиться в районный суд с негаторным иском (ст. 304 ГК РФ — там же по месту вашего жительства либо месту нахождения спорного имущества) и требовать, чтобы суд обязал собственников устранить создаваемую опасность: отремонтировать или снести аварийные конструкции, привести участок в безопасное состояние. Доказательством послужит заключение о техническом состоянии строения (строительно-техническая экспертиза) либо акты осмотра, фиксирующие угрозу. Это самостоятельный иск, который не зависит от того, возбудит ли муниципалитет процедуру продажи с торгов.

Отдельно по земле действует механизм изъятия неиспользуемого участка.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ
— ст. 284 ГК РФ

Если участок предназначен для жилищного строительства (либо садоводства/огородничества) и не используется по целевому назначению более трёх лет, он может быть изъят у собственника. А запущенность участка — фактический признак неиспользования. Порядок изъятия определён ст. 286 ГК РФ:

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. 2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. 3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
   — ст. 286 ГК РФ, п. 1

То есть: сначала орган, уполномоченный принимать решения об изъятии (как правило, орган местного самоуправления — администрация района/поселения), письменно предупреждает собственника о нарушении; далее участок либо продаётся с публичных торгов (при согласии собственника), либо, если собственник не согласен, орган предъявляет в суд требование о продаже. Признак «заросшего» участка прямо закреплён на подзаконном уровне.

наличие на более чем 50 процентах площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра, предусмотренных перечнем сорных растений
— Признаки неиспользования земельных участков из состава земель населённых пунктов (Постановление Правительства РФ), п. 2

Участок, сплошь заросший сорняками выше метра, формально подпадает под признак неиспользования: наличие сорных растений на более чем 50% площади в течение года и более. Это даёт дополнительные основания как для административной ответственности, так и для инициирования изъятия (ст. 284, 286 ГК РФ) — инициировать которое вправе орган местного самоуправления.

Вывод: независимо от позиции сельсовета вы можете сами подать в районный суд негаторный иск об обязании собственников устранить угрозу от аварийного дома (ст. 304 ГК РФ). Параллельно следует письменно потребовать от администрации района/поселения запустить процедуру изъятия неиспользуемого земельного участка (ст. 284, 286 ГК РФ), а при отказе — обжаловать его.

Развилка по правовому статусу дома и её влияние на применимую норму

Применение ст. 287.7 ГК РФ и других механизмов зависит от того, каков правовой статус «дома на две семьи».

Если это единый жилой дом в долевой собственности двух семей (одна доля — ваша или третьих лиц, другая — выбывших собственников) — применяется ст. 287.7 ГК РФ к бесхозяйственно содержимому помещению: механизм продажи с публичных торгов по иску органа МСУ действует в полном объёме. Дополнительно у вас как у соседей/сособственников сохраняется негаторный иск (ст. 304 ГК РФ).

Если это дом блокированной застройки (два самостоятельных блока с отдельными входами, каждый на своём земельном участке, без общего имущества), то речь идёт о двух разных объектах недвижимости, и бесхозяйственно содержится отдельный блок и отдельный участок соседей — ст. 287.7 ГК РФ и ст. 284 ГК РФ также применимы, поскольку касаются «помещения» и «земельного участка» как индивидуальных объектов.

Если дом юридически является многоквартирным (две квартиры с общим имуществом: крыша, несущие конструкции, общедомовая земля), то, помимо обязанностей собственника (ст. 30 ЖК РФ), действуют правила содержания общего имущества: обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома возложена на всех собственников помещений соразмерно долям (ст. 39 ЖК РФ), а ненадлежащее содержание общего имущества (общей крыши) — основание для обращения в орган государственного жилищного надзора (Госжилстройнадзор региона). В Пензенской области административная ответственность за нарушения правил благоустройства территории муниципального образования установлена Кодексом Пензенской области об административных правонарушениях (глава 3), что даёт дополнительный региональный рычаг.

Вывод: точный правовой статус дома (единый дом в долевой собственности, дом блокированной застройки или многоквартирный дом на две квартиры) нужно установить по выписке из ЕГРН. От этого зависит, какая именно норма — ст. 287.7 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ или нормы о благоустройстве — будет ведущей, но во всех трёх вариантах бесхозяйственное содержание дома и участка незаконно и у вас есть правовые инструменты воздействия.

Гражданско-правовые последствия: пресечение опасности и возмещение вреда

Помимо принуждения собственника к ремонту или продаже, закон даёт вам защиту от самой опасности, исходящей от аварийного дома и заросшего участка, — и право на возмещение уже причинённого вреда.

Превентивная защита (ещё до наступления вреда):

1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
   — п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Эта норма — более сильный инструмент, чем негаторный иск по ст. 304 ГК РФ, поскольку её предметом является не нарушение вашего права собственности, а сама опасность, создаваемая бездействием соседей. Если аварийная крыша или сухая растительность реально угрожают обрушением или пожаром на ваш участок, вы вправе требовать в районном суде обязать собственника устранить источник опасности (отремонтировать/разобрать аварийные конструкции, выкосить участок) со ссылкой на ст. 1065 ГК РФ, даже если вред пока не наступил.

Возмещение уже причинённого вреда:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Если опасное состояние соседнего дома или участка уже причинило ущерб вашему имуществу (например, обвалившаяся конструкция повредила забор или постройку, пожар от сухой травы перекинулся на ваш двор), вы вправе взыскать убытки в полном объёме с собственника (собственников) аварийного имущества как причинителя вреда. При пожаре состав возмещения уточнён судебной практикой:

Вред, причиненный пожарами личности и имуществу гражданина либо юридического лица, подлежит возмещению по правилам, изложенным в статье 1064 ГК РФ, в полном объеме лицом, причинившим вред. При этом необходимо исходить из того, что возмещению подлежит стоимость уничтоженного огнем имущества, расходы по восстановлению или исправлению поврежденного
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 05.06.2002

Из этого следует, что при пожаре, возникшем из-за бесхозяйственного содержания соседнего дома или участка, с собственника взыскиваются не только стоимость сгоревшего имущества, но и расходы на восстановление повреждённого. Основание ответственности — ненадлежащее содержание принадлежащего им имущества в нарушение ч. 4 ст. 30 ЖК РФ (бесхозяйственное обращение, приведшее к пожароопасному состоянию).

Вывод: если ситуация уже создаёт реальную опасность, вы можете превентивно (по ст. 1065 ГК РФ) потребовать через районный суд обязать собственников устранить источник угрозы, а при наступившем ущербе — взыскать его в полном объёме по ст. 1064 ГК РФ (при пожаре — включая стоимость восстановления повреждённого имущества по правилам п. 14 Пленума ВС № 14). Вина собственника в причинении вреда из-за необеспечения сохранности своего имущества презюмируется, если они не докажут обратное.