Как оставить квартиру за собой при разделе обремёнённой ипотекой квартиры
Ключевое правило: квартира, приобретённая в браке (даже в ипотеку), — общая совместная собственность супругов, доли по умолчанию равны. При разделе суд либо делит имущество в натуре, либо передаёт неделимое имущество одному супругу с присуждением компенсации другому.
В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация
— п. 3 ст. 38 СК РФ
Для вашей ситуации это означает: суд вправе передать квартиру вам, если вы докажете, что её раздел в натуре невозможен (квартира — единый объект, а не комнаты отчуждаемые отдельно), а оставление за вами соответствует интересам сторон и позволит вам выплатить бывшей супруге половину стоимости за вычетом её доли в общем долге по ипотеке.
При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
— п. 1 ст. 39 СК РФ
При этом ключевая особенность ипотечной квартиры — общий долг по кредиту. Поскольку кредит оформлен на приобретение общей квартиры, он считается общим долгом супругов и распределяется пропорционально их долям:
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
— п. 3 ст. 39 СК РФ
Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них
— п. 2 ст. 45 СК РФ
Смысл для вас: задолженность по ипотеке — не только обязательство должника по кредитному договору перед банком, но и общий долг супругов, который суд распределяет между ними (обычно поровну). Если вам остаётся квартира целиком, вы, как правило, принимаете на себя и соответствующий остаток ипотечного долга, а компенсация бывшей супруге определяется как её доля в стоимости квартиры за вычетом её доли в непогашенном долге (её "чистая" доля = ½ × (рыночная стоимость − остаток долга), если она не участвовала в погашении более своей доли).
Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Вывод: закон прямо допускает передачу квартиры одному супругу с выплатой компенсации другому (п. 3 ст. 38 СК РФ); в контексте ипотечной квартиры реализуется это же правило, но размер компенсации исчисляется от стоимости квартиры за вычетом общего долга по кредиту, распределяемого между супругами пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ, п. 15 Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998). Оставить квартиру за собой реально — как правило, это наиболее вероятный исход, если вы продолжаете платить ипотеку и готовы выплатить компенсацию.
Срок выплаты компенсации, если суд присудит её бывшей супруге ("продажа её части")
Закон не устанавливает какого-либо фиксированного срока, в течение которого вы обязаны выплатить присуждённую компенсацию. Срок определяется судом в самом решении либо (при его отсутствии) обязанность возникает по вступлении решения в законную силу и исполняется добровольно; при отказе — принудительно через службу судебных приставов.
Процессуальная база: компенсация взыскивается как денежная сумма по гражданскому делу, решение вступает в законную силу и подлежит исполнению. При задержке выплаты начисляются предусмотренные законом проценты за пользование чужими денежными средствами:
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Смысл для вас: конкретный "срок, в течение которого я должен выплатить" законом не предписан — его задаёт суд в резолютивной части решения (например, выплатить в течение N месяцев) либо, если суд его не установил, сумма подлежит уплате после вступления решения в силу. Чем дольше вы задерживаете добровольную выплату, тем начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ: с их учётом минимизировать издержки выгоднее, добившись рассрочки или установления срока в самом решении, а не затягивая исполнение.
Вывод: универсального законного срока "выплатить её долю за месяц/год" нет — срок устанавливает суд в решении, а при отсутствии такового обязанность возникает после вступления решения в силу; просрочка сверх установленного срока влечёт проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ. Поэтому грамотно заявить в суде встречное требование об установлении разумного срока либо о рассрочке (см. следующий блок), чтобы зафиксировать дату выплаты прямо в решении.
Можно ли выплатить компенсацию частями (рассрочка/минимальные платежи)
Да. Рассрочка возможна двумя путями: (1) согласовать её с бывшей супругой и зафиксировать в мировом соглашении или в решении суда; (2) если решение уже вынесено и срок выплаты подошёл, — обратиться в суд, постановивший решение, с заявлением о рассрочке исполнения.
Процессуальная основа рассрочки исполнения:
Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 203 1 . Порядок рассмотрения вопросов исправления описок и явных арифметических ошибок, разъяснения решения суда, отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, изменения способа и порядка его исполнения, индексации присужденных денежных сумм 1. Вопросы исправления описок и явных арифметических ошибок, разъяснения решения суда, отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, изменения способа и порядка его исполнения, индексации присужденных денежных сумм рассматриваются судом в десятидневный срок со дня поступления заявления в суд без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле. В случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. 2. По результатам рассмотрения суд выносит определение, которое высылается лицам, участвующим в деле, в течение трех дней со дня его вынесения. На определение суда может быть подана частная жалоба. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 204.
— ст. 203 ГПК РФ, п. 3
Смысл для вас: присуждённую компенсацию суд вправе рассрочить — минимальными платежами на определённый срок, исходя из вашего имущественного положения. Это оформляется либо в самом решении (наиболее надёжно — заявляйте требование о рассрочке сразу в рамках иска о разделе, чтобы избежать повторного процесса), либо после вступления решения в силу отдельным заявлением в суд, вынесший решение, с приведением доказательств вашего материального положения (доходы, обязательства по ипотеке и т.п.).
При этом важно понимать ограничение: перевод самого долга по ипотечному кредиту (смена должника) на одного супруга возможен только с согласия банка — залогодержателя:
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— п. 2 ст. 391 ГК РФ
В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется
— п. 1 ст. 353 ГК РФ
Смысл для вас: если при разделе вы принимаете на себя ипотечный долг (становитесь единственным должником перед банком), такой перевод долга требует согласия банка — иначе он ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Сама же компенсация бывшей супруге — ваш личный долг перед ней, на рассрочку которого согласие банка не требуется; но право собственности на квартиру остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита в любом случае (ст. 353 ГК РФ).
Вывод: выплату компенсации можно разбить на минимальные платежи на срок — через соглашение с супругой/указание в решении суда либо через заявление о рассрочке исполнения по ст. 203 ГПК РФ (суд вправе рассрочить, исходя из вашего имущественного положения). Отдельно — перевод ипотечного долга на вас требует согласия банка, и залог на квартиру сохраняется до полного погашения кредита.
Какие доказательства усилят позицию об оставлении квартиры за вами
Чтобы суд передал квартиру вам (а не присудил её продажу с торгов или не выделил долю бывшей супруге), необходимо подтвердить: (1) неделимость квартиры в натуре; (2) размер рыночной стоимости на момент рассмотрения дела и остаток долга по ипотеке — от них зависит размер компенсации; (3) факт, что именно вы продолжаете платить кредит и пользоваться квартирой.
Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Смысл для вас: стоимость имущества фиксируется на дату рассмотрения дела, поэтому до суда имеет смысл получить актуальный отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры и справку банка об остатке задолженности (они станут основой расчёта "чистой" доли бывшей супруги). Также подтверждению подлежит, что платежи по ипотеке после прекращения брака вносили именно вы — это даёт основание уменьшить её долю или зачесть ваши платежи.
Для доказательства невозможности раздела квартиры в натуре и целесообразности оставления её за вами значимы: одиночное жилое помещение, фактическое проживание в нём, наличие у вас источника дохода для выплаты компенсации, согласие банка на перевод долга (если вы принимаете кредит на себя). Норма о согласии банка на перевод долга:
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— п. 2 ст. 391 ГК РФ
Смысл для вас: готовность банка выделить вас единственным должником (или, напротив, его отказ) напрямую определяет, сможет ли суд оставить квартиру только за вами с возложением всего долга на вас. Если банк не согласен на перевод долга, суд, как правило, распределяет долг между супругами пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ), а залог на квартиру сохраняется за банком до полного погашения кредита.
Вывод: решающими доказательствами будут отчёт об оценке стоимости квартиры на дату рассмотрения дела, справка банка об остатке ипотечной задолженности, документы о ваших платежах по кредиту после распада семьи и позиция банка о переводе долга/выделении вас единственным должником. На них строится и размер компенсации, и вывод суда о способе раздела.
