Можно ли купить долю братьев в квартире, если на мою долю наложен запрет судебных приставов?

Направленность запрета: приобретение чужих долей не является распоряжением арестованным имуществом должника

Наложенный приставом запрет на регистрационные действия касается вашей доли — то есть ограничивает правомочие распоряжения вашим имуществом, а не вашу правоспособность приобретать новое имущество.

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника
— ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Содержание запрета определяется через слово «распоряжаться»: арест лишает должника права отчуждать, обременять, передавать ту долю, которую он уже имеет. Совершаемая вами сделка — это купля долей у братьев, в которой в роли распоряжающихся выступают сами братья (продавцы), а вы — приобретатель. Своей долей вы не распоряжаетесь, она остаётся у вас и остаётся под запретом.

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом
   — ст. 174.1 ГК РФ, п. 1

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 174.1 ГК РФ, п. 2

Пункт 1 ст. 174.1 ГК признаёт ничтожной сделку лишь «в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом», то есть имуществом, запрещённым к распоряжению. В купле-продаже долей братьев вы не распоряжаетесь арестованной долей — предметом отчуждения являются их свободные от обременения доли. Следовательно, основания ничтожности по ст. 174.1 ГК в отношении такой сделки отсутствуют.

Вывод: запрет на регистрационные действия в отношении вашей доли не делает для вас незаконным приобретение долей братьев и сам по себе не влечёт ничтожности договора купли-продажи их долей. Право распоряжения арестованным имуществом и право приобретать чужое необременённое имущество — разные правомочия.

Государственная регистрация перехода права: записи о запрете на вашей доле не блокируют регистрацию перехода долей братьев

Основанием для приостановления регистрации по данной категории является поступление в орган регистрации акта об аресте либо о запрете совершения действий с недвижимостью.

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации
— п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевой признак — на какой именно объект направлен арест. Согласно выписке из ЕГРН обременение касается только вашей доли. Запрет на регистрационные действия, внесённый в реестр, относится к конкретной записи о праве на конкретную долю (а не к квартире в целом как общему объекту и не к долям братьев). Поэтому регистрация перехода права собственности на доли братьев, не обременённые запретом, производится в отношении иного объекта (иных записей), чем тот, что обременён.

Однако регистратор вправе приостановить регистрацию, если посчитает, что сделка ничтожна, либо если форма сделки нарушена. Применительно к форме: сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Из этой нормы следует: поскольку отчуждаются доли братьев в пользу вас — не всех участников долевой собственности по одной сделке (вы свою долю не отчуждаете) — договор купли-продажи долей подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (ст. 163 ГК РФ), что, в свою очередь, даёт регистратору основание для приостановления регистрации по п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.

Вывод: сам по себе запрет на вашу долю не препятствует регистрации перехода долей братьев к вам. Но сделка должна быть нотариально удостоверена; без этого регистрация правомерно будет приостановлена. Если регистратор тем не менее ошибочно приостановит регистрацию, сославшись на запрет, касающийся иного объекта, — такое решение можно обжаловать.

Покупка долей сособственником: преимущественное право иных участников не задето

Вы являетесь одним из сособственников квартиры, значит, для братьев вы — не «постороннее лицо», а участник долевой собственности, приобретающий их доли.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Из этой нормы следует, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности — то есть вам как единственному сособственнику, не участвующему в отчуждении. Посторонних лиц в сделке нет, поэтому извещение по п. 2 ст. 250 ГК и риск перевода прав покупателя по п. 3 ст. 250 ГК не возникают.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— ст. 250 ГК РФ, п. 5

Для вашей сделки норма о переводе прав покупателя не активируется: нет «других участников долевой собственности», чьё преимущественное право можно нарушить — все продающиеся доли приобретает тот, кому это право и принадлежит.

Вывод: приобретение долей братьев вами как сособственником не требует соблюдения процедуры преимущественного права и не создаёт риска последующего перевода прав на долю какому-либо иному лицу.

Последствия консолидации квартиры у должника: взыскатель получит доступ к вновь приобретённым долям

Главный практический риск сделки не в её недействительности, а в том, что после покупки вновь приобретённые доли становятся вашим имуществом, на которое взыскатель может обратить взыскание в том же исполнительном производстве.

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника
— ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Арест как обеспечительная мера может быть наложен на любое имущество должника, включая имущество, приобретённое после возбуждения исполнительного производства (при недостаточности иного — в порядке обращения взыскания). В отношении доли в праве общей собственности закон прямо предусматривает механизм обращения взыскания.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам
— ст. 255 ГК РФ

После того как вся квартира перейдёт к вам, выдел доли и продажа «остальным участникам» становятся излишними: взыскатель сможет обратить взыскание уже на всю квартиру как на ваше имущество в общем порядке. Единственный барьер — исполнительский иммунитет единственного жилья.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Это означает: если после консолидации квартира окажется вашим единственным пригодным для постоянного проживания помещением и не будет обременена ипотекой в пользу взыскателя, обратить на неё взыскание по обычному денежному долгу нельзя; арест (запрет распоряжаться) при этом сохранится и может распространиться на всю квартиру. Если же у вас есть иное жильё, приобретённые доли (а затем и вся квартира) станут для взыскателя полноценно реализуемым активом — то есть экономический смысл покупки для защиты от взыскания будет утрачен.

Вывод: сделка по покупке долей братьев правомерна и регистрируема (при нотариальном удостоверении), но имеет целевой смысл прежде всего тогда, когда квартира является (или станет) вашим единственным жильём, защищённым иммунитетом ст. 446 ГПК. Если иного жилья у вас нет — покупка долей консолидирует квартиру под иммунитетную защиту; если есть — взыскатель сможет обратить взыскание на приобретённое имущество. До совершения сделки разумно выяснить сумму и стадию долга: при его погашении запрет снимается и сделка теряет всякие осложнения.

Сроки обжалования, снятия запрета и порядок действий

Запрет на регистрационные действия — это мера принудительного исполнения, наложенная приставом. Её можно либо обжаловать, либо добиться отмены через погашение долга или окончание исполнительного производства.

постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Постановление пристава обжалуется в порядке подчинённости (старшему судебному приставу) либо в суде, в том числе лицом, чьи права нарушены.

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Для вас как должника десятидневный срок исчисляется со дня, когда вы узнали о постановлении. При заявительном характере обжалования пропуск срока без уважительной причины влечёт отказ в рассмотрении по существу — поэтому жалобу следует подавать безотлагательно, а при пропуске — с заявлением о восстановлении срока.

В постановлении о прекращении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель отменяет все назначенные им меры принудительного исполнения, в том числе арест имущества, а также установленные для должника ограничения. В случае, если исполнительный документ поступил в подразделение судебных приставов на бумажном носителе, судебный пристав-исполнитель делает в нем отметку о полном исполнении требования исполнительного документа или указывает часть, в которой это требование исполнено. В случае, если исполнительный документ поступил в подразделение судебных приставов в форме электронного документа, информация о полном или частичном исполнении требования исполнительного документа указывается в постановлении о прекращении исполнительного производства. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Одновременно с вынесением постановления о прекращении основного исполнительного производства, за исключением прекращения исполнительного производства по основаниям, установленным пунктами 4, 5, 10 - 14 части 2 статьи 43 настоящего Федерального закона, судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании постановления о расчете и взыскании задолженности по алиментам, а также по не исполненным полностью или частично постановлениям о взыскании с должника расходов по совершению исполнительных действий и исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа.
— ч. 1 ст. 44 ФЗ № 229-ФЗ

Норма означает: запрет снимается автоматически при прекращении исполнительного производства (в том числе вследствие полного погашения долга) — пристав в постановлении о прекращении обязан отменить все назначенные меры, включая арест. До этого момента запись о запрете сохраняется в ЕГРН.

Вывод: если вы хотите снять запрет перед сделкой — уплатите долг (тогда пристав обязан отменить арест и запрет при прекращении/окончании производства) либо обжалуйте постановление в течение 10 дней в порядке подчинённости или в суде. Обжалование решения самого Росреестра (если он приостановит регистрацию по спорному основанию) производится в административном порядке (апелляционная комиссия) либо в суде по правилам гл. 22 КАС РФ. Сроки и органы во всех блоках едины: жалобы на пристава — в 10-дневный срок в порядке подчинённости или в суд общей юрисдикции; споры с Росреестром — в суд общей юрисдикции.