Связывает ли продавца цена из извещения и можно ли её повысить только для сособственника
Преимущественное право сособственника действует по цене, за которую доля реально продаётся постороннему лицу, «и на прочих равных условиях», а не по сумме, произвольно выбранной продавцом в извещении для отсечения сособственника от покупки.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Из этой нормы следует главное: если продавец реально ведёт сделку с третьим лицом за 1 000 000 руб. (цена, названная в извещении), то «назвать» сособственнику 2 000 000 руб. — прямого нарушения текста статьи нет, поскольку продавец вправе передумать и не продавать вовсе либо изменить условия. Однако продажа третьему лицу за те же 1 000 000 руб., на которых сособственник согласился купить, при одновременном заявлении сособственнику условий в два раза дороже означает, что сделка реально совершается на условиях извещения (1 млн), и именно на этих условиях сособственник сохраняет преимущественное право покупки. Свобода распоряжения продавца ограничена обязанностью соблюдать ст. 250 при возмездном отчуждении.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Продавец вправе поднять цену и продать долю дороже — но тогда он обязан направить новое извещение уже о продаже за 2 000 000 руб., выждать месячный срок и вступать в сделку по этой повышенной цене с тем, кто согласен платить именно её. Одновременно «продать третьему за 1 млн, а сособственнику заявить 2 млн» как два сценария одной реальной сделки юридически невозможно: преимущественное право распространяется на фактические условия сделки с посторонним лицом, т.е. на 1 000 000 руб.
Момент согласия сособственника: в течение месяца или после — решающая развилка
Судьба вашей сделки целиком зависит от того, когда сособственник заявил о согласии выкупить долю. П. 2 ст. 250 ГК РФ делит процесс на два периода: в течение месяца со дня извещения доля предназначена сособственнику; по истечении месяца, если он её не приобрел, продавец вправе продать её любому лицу.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ
Развилка 1. Если согласие получено в течение месяца со дня извещения — преимущественное право сособственника действует: он готов купить долю за 1 000 000 руб. на тех же условиях, что и посторонний покупатель. Закон даёт продавцу право продать долю любому лицу лишь «если остальные участники... не приобретут продаваемую долю в течение месяца». Пока сособственник в пределах месяца выразил волю купить, условия для продажи постороннему «любому лицу» не наступили: долю обязан получить сособственник.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ
Развилка 2. Если согласие поступило только по истечении месяца — продавец к моменту, когда месяц истёк, вправе был продать долю любому лицу, и опоздавший сособственник не вправе навязать продажу себе задним числом; реализация преимущественного права связывается законом с действиями в пределах месячного срока. При этом продавец свободен и вовсе не заключать сделку — согласие сособственника само по себе не обязывает продать ему долю, оно лишь означает готовность купить, тогда как обязанность продавца состоит в предпочтении сособственника перед посторонним лицом на равных условиях, а не в принудительной продаже именно ему, если продажа вообще не состоится или состоится на иных условиях.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Границу между этими сценариями определяет дата получения вашего извещения, дата ответа сособственника и содержание его ответа (согласие на заявленные 1 000 000 руб. либо намерение на иных условиях) — эти факты нужно зафиксировать документально.
Риски сделки: злоупотребление правом и перевод прав покупателя на сособственника
Если продавец, получив согласие сособственника выкупить долю за 1 000 000 руб., продаст её третьему лицу за те же 1 000 000 руб., формально «назвав» сособственнику 2 000 000 руб., — сособственник может оспорить сделку через перевод на себя прав и обязанностей покупателя. Такой механизм прямо установлен п. 3 ст. 250 ГК РФ.
- При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— п. 3 ст. 250 ГК РФ
Правило о трёхмесячном сроке для такого перевода подтверждено Пленумом ВС РФ.
при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
Одновременно действия продавца — повышение цены только для сособственника при сохранении реальной цены для постороннего покупателя — могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (действия в обход закона с целью лишить сособственника принадлежащего ему преимущественного права), от чего суд вправе отказать в защите права продавца.
- Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ
Итоговый вывод. Прямого и безусловного ответа «да, можете предложить 2 000 000 и одновременно продать за 1 000 000 третьему» закон не даёт — напротив, такое поведение при реальной сделке за 1 млн служит обходом преимущественного права и создаёт риск судебного «перевода» продажи на сособственника именно за 1 000 000 руб. У законных альтернатив две чёткие ветки: (а) если согласие сособственника получено в течение месяца и он готов купить за 1 млн — доля должна быть продана ему (продажа третьему запрещена); (б) если вы честно хотите продать дороже (2 млн) — направьте новое извещение о продаже за 2 млн, выждите месяц и продавайте за эту цену, в том числе при желании третьему лицу. «Исключить» сособственника из числа возможных покупателей продавец не может — право принадлежит ему в силу закона; возможен лишь такой сценарий, при котором сособственник сам не воспользовался правом на предложенных условиях. При любой продаже доля подлежит отчуждению через нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), который проверяет соблюдение преимущественного права.
1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
Процедура и оформление: нотариус и регистрация
Сделка по продаже доли в праве общей собственности на дом (недвижимое имущество) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Через нотариуса проводится и продажа доли сособственнику, и продажа третьему лицу. Именно нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдено ли преимущественное право покупки.
Согласно ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (за рядом исключений, не относящихся к продаже половины дома одним сособственником третьему лицу — отчуждение не всеми участниками одной сделкой под исключения не попадает).
1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
Для регистрации перехода права по такой сделке регистратору представляются документы, подтверждающие извещение продавцом остальных сособственников о намерении продать долю с указанием цены и условий либо их отказ от реализации преимущественного права (этот же пакет документов нотариус проверяет при удостоверении сделки о продаже третьему лицу). Соблюдение этих требований обязательно для законного переноса права на постороннего покупателя.
- При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
Процедурный вывод. Независимо от того, кому в итоге будет продана доля, сделка проходит через нотариуса, а при продаже постороннему лицу к регистрации прилагаются подтверждение надлежащего извещения (или отказ сособственника от преимущественного права). Если продавец направил извещение за 1 000 000 руб. и получил согласие сособственника купить за эту цену, нотариус и орган регистрации не позволят оформить продажу третьему лицу за 1 000 000 руб., пока преимущественное право сособственника не исчерпано или не уступлено им самим в письменном отказе. Пакет документов должен строго соответствовать фактическим условиям продажи — поэтому «раздельное» завышение цены для сособственника и занижение для третьего на практике документируется недопустимо и вскрывается при оформлении.
Прямой ответ: предложить сособственнику 2 000 000 руб. после того, как он в течение месяца согласился купить долю за 1 000 000 руб., и одновременно продать её третьему лицу за 1 000 000 руб. нельзя — это нарушает преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) и квалифицируется как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что даёт сособственнику право в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Развёрнутый вывод по каждой ветке:
1. Если сособственник выразил согласие купить долю за 1 000 000 руб. в течение месяца со дня извещения — преимущественное право реализовано, и продать долю третьему лицу за эту же цену вы не вправе. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец вправе продать долю любому лицу только если остальные участники долевой собственности не приобретут её в течение месяца. Поскольку сособственник в пределах месячного срока заявил о готовности купить долю на условиях, указанных в извещении (1 000 000 руб.), условия для продажи постороннему лицу не наступили — доля должна быть продана сособственнику.
2. Если вы хотите продать долю дороже (за 2 000 000 руб.) — вы вправе это сделать, но обязаны направить сособственнику новое письменное извещение о продаже доли уже по цене 2 000 000 руб. и выждать новый месячный срок (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Только если сособственник в течение этого нового срока не выразит согласие купить долю за 2 000 000 руб., вы сможете продать её третьему лицу по этой цене. Продажа третьему лицу за 1 000 000 руб. при одновременном заявлении сособственнику цены 2 000 000 руб. недопустима: преимущественное право действует по цене, за которую доля реально продаётся постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
3. Если сособственник выразил согласие только по истечении месячного срока — вы вправе были продать долю любому лицу, поскольку месячный срок для реализации преимущественного права истёк (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Опоздавший сособственник не вправе навязать продажу себе задним числом. При этом вы вправе и вовсе не заключать сделку — согласие сособственника само по себе не обязывает вас продать ему долю (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
4. Риски при нарушении. Если вы, получив согласие сособственника на покупку за 1 000 000 руб., продадите долю третьему лицу за ту же цену, сособственник вправе в течение трёх месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Такие действия продавца суд может квалифицировать как злоупотребление правом — действия в обход закона с противоправной целью (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
5. Нотариальное оформление. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Нотариус при удостоверении сделки проверяет соблюдение преимущественного права покупки. Если вы направили извещение за 1 000 000 руб. и получили согласие сособственника купить за эту цену, нотариус не удостоверит продажу третьему лицу за 1 000 000 руб., пока преимущественное право сособственника не исчерпано или он сам не отказался от него в письменной форме.
Пошаговые действия
Вариант А — если вы готовы продать долю сособственнику за 1 000 000 руб.:
- Зафиксируйте письменно согласие сособственника на покупку доли за 1 000 000 руб. (дата и содержание ответа).
- Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли с сособственником по цене 1 000 000 руб. (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
- После нотариального удостоверения договора подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в орган регистрации недвижимости.
Вариант Б — если вы хотите продать долю дороже (за 2 000 000 руб.):
- Направьте сособственнику новое письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены 2 000 000 руб. и иных условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
- Выждите один месяц со дня вручения нового извещения сособственнику.
- Если в течение месяца сособственник не выразит согласие купить долю за 2 000 000 руб. — вы вправе продать её третьему лицу по этой цене.
- Обратитесь к нотариусу для удостоверения сделки с третьим лицом, представив доказательства надлежащего извещения сособственника (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
- После нотариального удостоверения подайте документы на регистрацию перехода права в орган регистрации недвижимости.
Если сособственник обратится в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя:
- Сособственник вправе подать иск в суд в течение трёх месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершённой сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).
- При рассмотрении дела суд будет оценивать, соблюдено ли преимущественное право покупки и имело ли место злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
- Если суд установит нарушение, он переведёт на сособственника права и обязанности покупателя по договору — то есть доля перейдёт к сособственнику на условиях, на которых она была продана третьему лицу.
