Может ли судебный пристав наложить арест на все доли в недвижимости при долге за коммуналку по одной квартире

Пределы взыскания и ареста: только доля должника, а не всё имущество

Ключевой вопрос — может ли пристав арестовать «операции со всем имуществом» (обе квартиры и участок целиком) или только то, что принадлежит должнику. Закон даёт однозначный ответ: взыскание обращается только на имущество должника, а при общей собственности — на его долю.

1. Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.
   — ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Из ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ прямо следует, что при общей долевой собственности объектом взыскания (и, соответственно, обеспечительного ареста) является не весь объект недвижимости, а доля должника — в вашем случае его 1/2 доля в каждом из трёх объектов (двух квартирах и участке). Пристав не может наложить арест на весь дом, всю квартиру или весь участок как единое целое, затрагивая принадлежащие вам (сособственнику-недолжнику) 1/2 доли.

1. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
   — ч. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Норма ч. 4 ст. 69 закрепляет сам принцип: объектом выступает имущество, «принадлежащее ему [должнику] на праве собственности». Ваша 1/2 доля должнику не принадлежит, значит, взыскание на неё обращено быть не может.

В целях обеспечения прав кредитора на основании частей 1 и 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве наложение ареста или установление запрета на распоряжение (запрета на совершение регистрационных действий) возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до её выдела.
— п. 44 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Пленум ВС дополнительно уточняет: арест в отношении имущества, находящегося в общей собственности должника и другого лица, возможен именно до определения доли должника или её выдела — то есть и в этом случае мера «целится» в долю должника, а не в целый объект.

Важный нюанс о порядке ареста. По ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ пристав вправе не применять очерёдность обращения взыскания:

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Хотя арест — мера обеспечительная и пристав формально может арестовать долю должника в любом из принадлежащих ему объектов, взыскание обращается в размере задолженности (ч. 2 ст. 169 ФЗ № 229-ФЗ), а в силу принципа соотносимости мер требованиям взыскателя пристав должен соотносить объём ареста с суммой долга.

1. соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения. Статья 5. Органы принудительного исполнения 1. Принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. (В редакции Федерального закона от 05.04.2013 № 33-ФЗ ) 2. Непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений Федеральной службы судебных приставов и судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов (далее - подразделения судебных приставов). (В редакции Федерального закона от 05.04.2013 № 49-ФЗ ) 3. Полномочия судебных приставов-исполнителей определяются настоящим Федеральным законом, Федеральным законом "Об органах принудительного исполнения Российской Федерации" и иными федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 01.10.2019 № 328-ФЗ ) 4.
   — п. 5 ч. 1 ст. 4 ФЗ № 229-ФЗ

Вывод. Пристав не вправе арестовать всё имущество целиком. Арест и взыскание обращаются только на 1/2 доли должника в праве собственности — теоретически в любом из трёх объектов (обе квартиры и участок), поскольку везде у должника есть доля. Ваши собственные 1/2 доли как сособственника-недолжника аресту не подлежат.

Практика: что реально арестуют и почему — соразмерность с суммой долга

Долг ~120 тыс. руб., а активы (по 1/2 доли в двух квартирах и участке) существенно дороже. Здесь действует принцип соразмерности и минимальный порог ареста.

1 1 . Арест имущества должника по исполнительному документу, содержащему требование о взыскании денежных средств, за исключением ареста денежных средств, ареста заложенного имущества, подлежащего взысканию в пользу залогодержателя, и ареста имущества по исполнительному документу, содержащему требование о наложении ареста, не допускается, если сумма взыскания по исполнительному производству не превышает 3000 рублей.
— ч. 1.1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Сумма взыскания (120 тыс. руб.) явно превышает порог в 3000 руб., поэтому арест имущества юридически допустим — запрета на арест по этому основанию нет.

Однако механизм обращения взыскания на долю в общем имуществе устроен поэтапно, что на практике защищает вас от «ареста всего сразу».

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Это означает: прежде чем продавать долю должника (в том числе с торгов и с вашим преимущественным правом покупки), пристав должен убедиться в недостаточности у должника иного имущества — денег на счетах, движимого имущества и т.п. Только после этого возможно обращение взыскания на долю в недвижимости, да и то через суд.

При отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьёй 255 ГК РФ. 27 Судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на неё взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники. При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абзац второй статьи 255 ГК РФ). В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено её реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.
— п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Из п. 63 Пленума ВС следует важный практический вывод: обращение взыскания на долю в общей собственности требует выдела доли и судебной процедуры, где вы как остальной сособственник привлекаетесь к участию в деле и получаете право преимущественного выкупа доли должника по рыночной цене — задолго до публичных торгов.

Вывод. При сумме долга ~120 тыс. руб. арест долей допустим как обеспечительная мера, но реальное изъятие и продажа доли в недвижимости — крайний этап, требующий доказанной недостаточности иного имущества и судебного выдела. До этого момента арест означает лишь запрет должнику распоряжаться своей долей, а не изъятие имущества.

Исполнительский иммунитет: защита единственного жилья

Отдельный барьер — если одна из квартир является единственным жильём должника и его семьи. Это важно для вашей ситуации, так как прямо ограничивает возможность обращения взыскания на долю в жилом помещении.

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Если квартира с долгом (или любая из квартир), где фактически проживает должник, является для него и совместно проживающих членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, на неё (в том числе на долю в ней) не может быть обращено взыскание — за исключением ипотеки. Это прямо следует из текста нормы, включающей «жилое помещение (его части)».

1. Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации . 2. Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом. 3. Перечень имущества должника - иностранного государства, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается Федеральным законом от 3 ноября 2015 года № 297-ФЗ "О юрисдикционных иммунитетах иностранного государства и имущества иностранного государства в Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2015 № 393-ФЗ ) Статья 80. Наложение ареста на имущество должника 1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. 1 1 .
   — ч. 1 ст. 79 ФЗ № 229-ФЗ

Между ст. 79 ФЗ № 229-ФЗ и ст. 446 ГПК РФ существует связка: перечень имущества, на которое не обращается взыскание, установлен именно ГПК РФ. Поэтому исполнительский иммунитет единственного жилья распространяется и на долю в праве собственности на такое жильё.

Вывод. Если одна из квартир (скорее всего, та, где должник фактически живёт) — его единственное жильё, обратить взыскание на долю в ней нельзя. Это дополнительная защита. По второй квартире и земельному участку такого иммунитета нет, но там по-прежнему действует правило: взыскание только на долю должника и только после исчерпания иного имущества.

Кто обязан платить за «коммуналку» и кого «повесили» долг

Отдельный вопрос, влияющий на перспективу: долг по коммуналке ~120 тыс. руб. — это долг лично должника или общий для вас как сособственников?

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Обе нормы устанавливают долевую (пропорциональную) обязанность каждого собственника нести расходы на содержание имущества соразмерно своей доле — по 1/2 при равных долях. Это означает, что по общему правилу долг за коммунальные услуги по квартире, находящейся в общей долевой собственности, распределяется между сособственниками соразмерно долям, а не является целиком личным долгом одного.

Что это даёт на практике. Если исполнительное производство возбуждено в отношении одного сособственника (должника), и пристав накладывает арест, — объектом будет только доля должника. Но если долг был взыскан в суде с вас обоих как солидарных должников (это возможно по ЖК РФ в отношении обязательств по оплате ЖКУ, в зависимости от того, на кого оформлен лицевой счёт и как взыскан долг), то должниками по исполнительному производству можете оказаться вы оба. В таком случае арест может коснуться и ваших долей.

Вывод. Необходимо уточнить, кто именно указан должником в постановлении о возбуждении исполнительного производства: один родственник или вы оба. От этого напрямую зависит, подвергнутся ли аресту и ваши 1/2 доли. Если должником значится только родственник, ваши доли защищены (ч. 4, 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ); если взыскание обращено и на вас — защита строится уже на других основаниях.

Средства защиты сособственника-недолжника: обжалование и иск об освобождении имущества

Если пристав всё же наложил арест на вашу долю (или на весь объект целиком), у вас есть два самостоятельных механизма защиты.

1. Иск об освобождении имущества от ареста (для спора о принадлежности).

1. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
   — ч. 1 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Этот иск подаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, когда спор касается принадлежности арестованного имущества: если пристав арестовал вашу долю или весь объект, вы доказываете, что ваша 1/2 доля не принадлежит должнику и подлежит исключению из описи.

Судебная защита прав, свобод и законных интересов граждан и организаций при принудительном исполнении судебных актов, актов других органов и должностных лиц осуществляется в порядке искового производства по нормам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), административного судопроизводства – по нормам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, – по нормам АПК РФ с учетом распределения компетенции между судами. 2 Исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту – имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причинённых в результате совершения исполнительных действий и/или применения мер принудительного исполнения, и других (например, часть 2 статьи 442 ГПК РФ, часть 2 статьи 363 КАС РФ, часть 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Пленум ВС уточняет исковой порядок: для лиц, не участвующих в исполнительном производстве, предусмотрено требование об отмене установленного приставом запрета на распоряжение имуществом, включая запрет на регистрационные действия, а также об освобождении имущества от ареста.

2. Обжалование постановления пристава в порядке подчинённости и в суде.

1. Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Жалоба на действия/постановление пристава подаётся в течение 10 дней со дня, когда вы узнали о нарушении (вынесении постановления). Обжаловать можно вышестоящему должностному лицу (старшему судебному приставу) и/или оспорить в суде общей юрисдикции (по правилам КАС РФ), поскольку исполнительный документ по коммунальному долгу, как правило, выдан судом общей юрисдикции.

Вывод. Если затронута ваша доля или весь объект — ваши правовые инструменты: административный иск об оспаривании постановления пристава (10-дневный срок) и иск об освобождении имущества от ареста/исключении из описи (если спор о принадлежности доли). Оба рассматриваются в суде общей юрисдикции.

Гражданско-правовые последствия незаконного ареста вашего имущества

Если пристав незаконно наложил арест на ваше имущество (вашу долю или весь объект), вы вправе требовать не только отмены ареста, но и возмещения причинённых убытков.

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Феде
— ст. 1069 ГК РФ

Незаконно наложенный арест, повлёкший для вас реальный ущерб (например, срыв сделки по продаже доли, простой, расходы на юристов и т.п.), возмещается за счёт казны Российской Федерации. Это самостоятельное требование наряду с отменой ареста, предъявляемое к ФССП России как органу, за действия (бездействие) которого отвечает государство.

Вывод. Помимо отмены ареста вы вправе взыскать убытки, причинённые незаконными действиями пристава, за счёт казны РФ — если докажете факт незаконности действий пристава, причинную связь и размер ущерба.

Сроки, доказательства и порядок исполнения ареста

Срок обжалования. Жалоба на постановление пристава подаётся в течение 10 дней со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ). Отдельный срок на иск об освобождении имущества от ареста законом прямо не ограничен — такой иск не является требованием об оспаривании постановления, а направлен на защиту права собственности на долю.

Регистрация ареста в ЕГРН и его исполнение. Арест недвижимости пристав направляет в регистрирующий орган (Росреестр), после чего в ЕГРН вносится запрет на регистрационные действия в отношении доли должника:

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Вид ареста (запрет распоряжаться, реже — ограничение пользования или изъятие) пристав определяет в постановлении и акте описи с учётом значимости имущества для собственника. Для жилой доли, как правило, применяют только запрет на распоряжение — без выселения и ограничения проживания.

Доказательства, которые стоит собрать вам: выписка из ЕГРН на каждый объект (подтверждает ваши 1/2 доли и обременения); постановление пристава о возбуждении исполнительного производства и об аресте (видно, кто должник и что арестовано); документ об основании долга (судебный акт/судебный приказ о взыскании задолженности за ЖКУ — видно, взыскано ли с вас или только с родственника); лицевой счёт по квартире. Именно по этим документам определяется, затронуты ли ваши права и кем именно вы являетесь в исполнительном производстве.

Альтернативы судебной защите. До и независимо от суда можно: погасить долг (тогда арест снимается и производство прекращается); договориться с приставом о первоочередном обращении взыскания на иное имущество должника (ч. 5 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ); использовать преимущественное право выкупа доли должника по рыночной цене (абз. 2 ст. 255 ГК РФ, п. 63 Пленума ВС № 50) — это снимает долг и сохраняет объект за собой.

Вывод. Срок на обжалование — 10 дней со дня, когда узнали о нарушении; иск об освобождении доли из описи срочности не подлежит. Арест исполняется регистрацией запрета в ЕГРН и, как правило, означает запрет распоряжения долей, а не выселение. Ключевые документы — выписка ЕГРН, постановление пристава, судебный акт о взыскании долга и лицевой счёт.