Как установить границы участка и продать долю, если второй собственник отказывается подписывать акт согласования

Установление границ участка: обязательность согласования с дядей и последствия его отказа

Участок поставлен на кадастровый учёт, но границы не установлены, поэтому кадастровый инженер при межевании уточняет местоположение границ. Закон прямо требует согласовать это с заинтересованными лицами.

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции федеральных законов от 21.12.2009 № 334-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. (В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 3.
   — ч. 1 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Согласование проводится с правообладателями смежных участков на праве собственности, а также — что важно в вашей ситуации — при уточнении границ участка, находящегося в общей долевой собственности, согласование требуется и с самим сособственником (другим участником долевой собственности на тот же участок), поскольку определяемое местоположение границы участка одновременно является границей принадлежащего ему имущества.

1. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). 4. От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
   — ч. 1 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Ключевое правило: если лицо извещено надлежащим образом и в срок не подписало акт и не подало мотивированных письменных возражений, границы считаются согласованными с ним автоматически — с внесением соответствующей записи в акт.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. (В редакции Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 4. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
— ч. 3 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Значит, демонстративный отказ дяди «из принципа» без письменных возражений по существу границ не блокирует межевание: кадастровый инженер вправе внести в акт запись о согласовании по ч. 3 ст. 40. Но для этого критично соблюсти процедуру извещения — либо согласование в индивидуальном порядке, либо собрание с извещением не менее чем за 30 дней.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами. При согласовании местоположения границ (частей границ) земельных участков с заинтересованными лицами в индивидуальном порядке допускается осуществлять такое согласование в электронном виде при условии наличия усиленной квалифицированной электронной подписи у всех заинтересованных лиц - участников согласования местоположения границ определенного земельного участка, включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8.
— ч. 7 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный в пункте 6 части 9 настоящей статьи срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания. При проведении согласования местоположения границ земельных участков в индивидуальном порядке требования настоящей статьи о порядке извещения заинтересованных лиц не применяются. (В редакции Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 11. При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан: 1) проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей; 2) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания; 3) указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности). 12.
— ч. 10 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Обратите внимание: при согласовании в индивидуальном порядке (без собрания) требования о порядке извещения, установленные ст. 39, не применяются, но при проведении собрания извещение должно быть вручено/направлено не менее чем за 30 дней. Если дядя письменно возразит по существу границ или возникнет спор со смежными землепользователями, извещение кончается и спор уходит в суд.

1. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Акт согласования местоположения границ на бумажном носителе оформляется в одном (единственном) экземпляре. В случае подготовки акта согласования местоположения границ в электронном виде допускается его подготовка в виде одного электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями всех заинтересованных лиц - участников согласования, или в виде нескольких электронных документов, подписанных усиленными квалифицированными электронными подписями отдельных заинтересованных лиц - участников согласования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.
   — ч. 1 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— ч. 5 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
   — п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Вывод: установить границы без подписи дяди можно, если он был надлежащим образом извещён и не заявил письменных мотивированных возражений — тогда границы считаются согласованными (ч. 3 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ). Если же он подаст письменные возражения по местоположению границ (или возникнет спор со смежным землепользователем), неурегулированный спор разрешается судом в порядке ст. 64 ЗК РФ — с иском об установлении границ (исправлении описания местоположения границ); при этом межевой план и заключение кадастрового инженера служат ключевыми доказательствами.

Исковое требование об установлении границ в суде: основание и подсудность

Если спор дойдёт до суда, требование об установлении (определении) границ земельного участка — надлежащий способ защиты. Такой иск рассматривается по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность), то есть в суде по месту нахождения участка под Коломной.

на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Формально такой иск может быть заявлен к дяде (как к сособственнику и заинтересованному лицу), а при необходимости — и к смежным землепользователям. Суд определяет надлежащие границы по представленным доказательствам — заключению кадастрового инженера, межевому плану и фактическому пользованию.

Отдельно стоит учитывать тесно связанную ветку выдела доли в натуре: если стороны не договорятся о разделе/выделе, вы вправе требовать этого в суде.

1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 3 ст. 252 ГК РФ

Вывод: при наличии письменных возражений дяди либо спора со смежными землепользователями границы устанавливаются судом по иску об установлении границ, подаваемому в суд по месту нахождения участка (исключительная подсудность — п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10, ст. 64 ЗК РФ). Если соглашения о разделе/выделе достичь не удастся, вы вправе в том же судебном порядке требовать выдела доли в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ), что попутно снимает проблему «неопределённых границ» перед продажей.

Продажа 1/2 доли: согласие дяди не требуется, но нужен порядок извещения

Согласие второго сособственника на продажу вашей доли законом не требуется — вы распоряжаетесь своей долей самостоятельно.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Однако при возмездном отчуждении доли постороннему лицу вы обязаны соблюсти преимущественное право покупки дяди: известить его письменно о намерении продать долю с указанием цены и других условий и выждать срок.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Здесь и заключено единственное ограничение: если дядя в течение месяца не купит долю по предложенной цене, вы вправе продать её покупателю. Отказ дяди подписывать акт согласования границ к продаже доли отношения не имеет — это разные процедуры: акт касается установления границ, а извещение — преимущественного права покупки.

Форма сделки. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения (с изъятиями, которые к вашей ситуации не относятся).

нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: продать свою 1/2 долю вы можете без согласия дяди, но при условии соблюдения преимущественного права покупки: направьте ему письменное извещение с ценой и условиями продажи; если в течение месяца он долю не приобретёт (или письменно откажется), продавайте покупателю. Договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Отсутствие установленных границ не делает сделку невозможной, но снижает цену — поэтому сначала целесообразно завершить межевание.

Может ли дядя помешать продаже: риски и что делать при нарушении преимущественного права

Единственный реальный «рычаг» дяди — преимущественное право покупки. Если вы продадите долю, не известив его надлежащим образом, он вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Срок для такого иска — три месяца со дня, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Суд при этом не признаёт сделку недействительной — закон предусматривает именно перевод прав и обязанностей покупателя на сособственника.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Это означает, что риск для вас — не «отмена» продажи, а замена покупателя на дядю по той же цене и на тех же условиях, что были в договоре. Поэтому безопаснее сначала письменно известить дядю и дождаться истечения месяца — тогда и этот риск устраняется.

Само по себе пользование участком продажу доли не блокирует: закон регулирует здесь владение и пользование, а не распоряжение долей.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Иных способов воспрепятствовать продаже у него нет: согласие сособственника на распоряжение долей законом не предусмотрено.

Вывод: воспрепятствовать продаже вашей доли дядя не может — максимум, на что он способен, это требовать в течение трёх месяцев перевода на себя прав покупателя, если вы продали долю без надлежащего письменного извещения о цене и условиях (п. 3 ст. 250 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10). Чтобы исключить и этот риск, направьте ему письменное извещение о продаже с указанием цены и условий и дождитесь истечения месячного срока либо его письменного отказа. После этого вы свободно продаёте долю любому покупателю с нотариальным удостоверением договора.