Как продать гараж, полученный по наследству, если собственников двое и есть потерянные квитанции о взносах?

Один договор или два: продажа обеих долей одному покупателю по одной сделке

Распоряжение общим имуществом возможно по соглашению всех сособственников, а каждый из них вправе распорядиться своей долей, соблюдая правила о преимущественном праве покупки:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

Поскольку вы с сестрой продаёте гараж одному покупателю и действуете совместно, вы реализуете право распоряжения по взаимному соглашению — это и есть та самая «одна сделка», о которой говорится в законе. Дробить её на два отдельных договора не требуется и даже нежелательно: заключение одного договора от имени двух продавцов прямо предусмотрено как основание для неприменения нотариальной формы.

Каждый продавец вправе продать свою долю, и постороннему лицу доля может быть продана лишь при соблюдении преимущественного права другого сособственника:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Здесь важное практическое следствие: раз покупатель один и вы продаёте обе доли одновременно, преимущественное право покупки по существу исчерпывается — второй сособственник сам участвует в сделке. Если же продавать доли по разным договорам и в разное время, у оставшегося сособственника возникает месяц на реализацию преимущественного права, и в регистрации потребуются документы об извещении либо отказе.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Указанная норма определяет, какие документы по преимущественному праву нужны регистратору именно при продаже доли по простой письменной сделке. При продаже обеими долями по одной сделке этого «балласта» не возникает, что упрощает пакет документов.

Вывод: оформляется ОДИН договор купли-продажи, в котором продавцами указаны оба сособственника (вы и сестра), а покупателем — приобретатель; предмет — передача всего гаража (долей 1/2 + 1/2), цена и порядок её распределения между продавцами определяются по вашему соглашению. Два отдельных договора закон не запрещает, но они создают лишние риски (преимущественное право покупки, несинхронность регистрации) и не дают преимуществ.

Обязательна ли нотариальная форма или достаточно простой письменной

Общее правило — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Но из него есть прямое исключение, которое полностью описывает вашу ситуацию:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Ключевое исключение — «отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». У вас ровно этот случай: оба сособственника (вы и сестра), каждый со своей 1/2, продают свои доли одному покупателю по одному договору. Следовательно, обязательное нотариальное удостоверение НЕ применяется, и договор может быть заключён в простой письменной форме.

Форма самого договора продажи недвижимости — письменная, единым документом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— п. 1 ст. 550 ГК РФ

Требование составления одного документа, подписанного сторонами, относится к существу формы: его нарушение влечёт недействительность договора. Поэтому договор должен быть распечатан или написан как один документ, где подписи обоих продавцов и покупателя стоят на одном и том же тексте; обмен письмами/сканами для продажи недвижимости не годится.

Последствие несоблюдения нотариальной формы (если бы она была обязательна) — ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Это подтверждает, почему важно быть уверенным в применимости исключения: если бы нотариус был обязателен, а стороны его проигнорировали, сделка была бы ничтожной. Но именно потому, что все сособственники отчуждают доли по одной сделке, соглашение в простой письменной форме законно и действительно.

Обратите внимание на развилку: если по каким-либо причинам вы всё же оформите ДВА отдельных договора (например, каждый продаёт свою долю покупателю отдельно), исключение перестанет работать — каждый такой договор будет сделкой по отчуждению доли, и тогда потребуется нотариальное удостоверение. Тот же результат, если продаётся только одна доля, а вторая остаётся у сособственника.

Вывод: при продаже обеих долей (обеих 1/2) одному покупателю по одному договору нотариус НЕ обязателен — достаточно простого письменного договора, составленного единым документом и подписанного всеми сторонами. Стороны вправе по своему соглашению удостоверить договор у нотариуса добровольно (п. 2 ст. 163 ГК РФ), но это их право, а не обязанность.

Куда обращаться за регистрацией перехода права: МФЦ или Росреестр

Переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Регистрируется именно ПЕРЕХОД ПРАВА, а не сам договор (за отдельными исключениями, к продаже гаража не относящимися). Пока переход не зарегистрирован, право покупателя не возникает, а исполнение договора до регистрации не влечёт изменения отношений с третьими лицами.

Заявление и документы подаются в орган регистрации прав (Росреестр), в том числе через многофункциональный центр:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1, 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Практически это означает: документы принимают и МФЦ, и непосредственно Росреестр (а также публично-правовая компания «Роскадастр»). Для физических лиц удобнее МФЦ — он принимает бумажные документы по любому объекту независимо от места нахождения и сам передаёт их регистратору.

Право подать заявление принадлежит собственникам и иным правообладателям:

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
— ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Заявление о регистрации перехода права подаётся сторонами договора (обоими продавцами и покупателем) либо их представителями по нотариальной доверенности. К заявлению прилагаются документы-основания:

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
— подп. 2, 3 п. 4 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

В вашем случае это — договор купли-продажи, свидетельства о праве на наследство обоих продавцов и выписка из ЕГРН, подтверждающая текущую регистрацию долей.

Срок регистрации зависит от способа подачи:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— подп. 1 п. 1 ст. 16, подп. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

При подаче через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в орган регистрации — 7 рабочих дней (для регистрации перехода права, не связанного с кадастровым учётом).

Вывод: обращаться можно и в МФЦ, и в Росреестр; для физических лиц удобнее МФЦ, который принимает документы по любому объекту. Заявление подаётся обеими сторонами сделки (или их представителями по нотариальной доверенности) с приложением договора и правоустанавливающих документов. За регистрацию перехода права уплачивается государственная пошлина (её размер по ст. 333.33 НК РФ следует уточнить при подаче). Регистрируется переход права (запись в ЕГРН), а не договор.

Нужно ли согласовывать сделку с кооперативом или уведомлять председателя

Собственник распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, в том числе отчуждает его, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209, п. 1 ст. 246 ГК РФ

Ваше право собственности подтверждается записью в ЕГРН, которая является единственным доказательством существования права:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Закон связывает необходимость согласия или уведомления при продаже доли исключительно с фигурой другого СОСОБСТВЕННИКА, а не с кооперативом:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Преимущественное право покупки принадлежит другим участникам долевой собственности — то есть (помимо второго продавца) лицам из числа сособственников. Кооператив в круг лиц, чьё извещение или согласие требуется для регистрации перехода права, не входит: обязательный перечень документов для регистрации приведён в законе (документ-основание — договор, правоустанавливающие документы — свидетельства о наследстве, выписка из ЕГРН), и уведомления кооператива среди них нет.

Что касается утраченных квитанций: поскольку титул подтверждается записью в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ — единственное доказательство права), а регистрация перехода права проводится по правоустанавливающим документам, а не по внутрикооперативным распискам о взносах, утрата части старых квитанций сама по себе не препятствует ни заключению договора, ни регистрации перехода права.

Однако членство в ГСК и расчёты по взносам — это отдельные обязательственные отношения между вами и кооперативом. При наличии задолженности по членским или целевым взносам кооператив как юридическое лицо вправе предъявить требования об их погашении, а уставом ГСК может быть предусмотрено оформление членских документов новому владельцу только после урегулирования расчётов. Это не влияет на действительность договора и на регистрацию перехода права, но может создать практические затруднения при переоформлении членства покупателя.

Вывод: согласие или уведомление кооператива/председателя для продажи гаража законом не предусмотрено и не требуется — необходимое по закону извещение касается только сособственников, а при продаже обеих долей по одной сделке оно неактуально. Утрата части квитанций на действительность права и на регистрацию не влияет. Рекомендуется уточнить в ГСК отсутствие задолженности по взносам, чтобы она не осложнила переоформление членства покупателя.

Если один из сособственников не может прийти на сделку: доверенность или продажа только своей доли

Представительство по доверенности позволяет совершить сделку от имени отсутствующего сособственника:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку ваш договор при продаже обеих долей по одной сделке совершается в простой письменной форме, доверенность на его подписание от имени сестры (или брата) должна быть нотариально удостоверена — именно так, как требует процитированная норма для доверенностей на совершение сделок, требующих (или связанных) с распоряжением зарегистрированными правами и на подачу заявлений о государственной регистрации прав. Доверенность на подписание договора купли-продажи доли и на подачу документов в Росреестр удостоверяется у нотариуса.

Представитель действует от имени представляемого, и его действия создают права и обязанности для отсутствующего сособственника:

{с182}

Важно: доверенность наделяет представителя полномочиями; её объём нужно описать точно (подписание договора купли-продажи гаража, определение цены, получение денег, подача и получение документов в Росреестре). При этом представитель не может совершать сделки от вашего имени в отношении себя лично либо в отношении лица, чьим представителем он одновременно является, — поэтому в сделке с одним покупателем разные стороны не должны быть одним и тем же представителем.

Альтернативная (защитная) ветка — если один сособственник не хочет или не может продавать: он вправе продать ТОЛЬКО свою долю, а второй сохраняет свою долю. Тогда договор касается лишь одной доли, действует общее правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли, и дополнительно применяется преимущественное право покупки другого сособственника:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

То есть при продаже только одной доли из двух сособственников у второго возникает преимущественное право покупки: его нужно известить в письменной форме о цене и условиях и выждать месяц (либо получить его отказ), а сам договор потребует нотариальной формы.

Вывод: если один из сособственников не может присутствовать, продать обе доли одному покупателю можно по нотариальной доверенности, выданной отсутствующим сособственником на представителя, — в такой доверенности прямо указываются полномочия на подписание договора купли-продажи и на подачу/получение документов по регистрации перехода права. Если же он вообще не желает продавать, второй вправе продать лишь свою долю, но тогда обязательна нотариальная форма сделки с долей и соблюдение преимущественного права покупки (извещение, месячный срок или отказ).

Налог с продажи унаследованного гаража и минимальный срок владения

Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для имущества, полученного в порядке наследования, этот минимальный срок составляет три года:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
— подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку гараж получен вами и сестрой по наследству (свидетельства о праве на наследство), действует льготный трёхлетний срок. Срок владения при наследовании исчисляется с даты открытия наследства (дня смерти отца). Если с этого дня прошло три года и более, доход от продажи НДФЛ не облагается вовсе — ни у вас, ни у сестры. Если три года ещё не истекли, доход облагается, но вам положен имущественный вычет:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для гаража (иного недвижимого имущества, не являющегося жилым) имущественный вычет при продаже составляет не более 250 000 рублей в целом на каждого налогоплательщика — то есть на каждую долю. Кроме того, вместо вычета можно уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение имущества (в вашем случае — расходы наследодателя, если они документально подтверждены, либо, при их отсутствии, применить вычет):

имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством); (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 1, 2 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: по унаследованному гаражу минимальный срок владения — три года с даты открытия наследства; при его соблюдении НДФЛ при продаже не возникает. Если три года не истекли, каждый сособственник платит НДФЛ со своей доли дохода (13%), уменьшенного на имущественный вычет 250 000 руб. (в расчёте на каждого) либо на документально подтверждённые расходы; налоговая база у каждого продавца считается отдельно.