Может ли бывший муж уменьшить мою долю в доме из-за ремонта и вложений при выкупе доли?

Может ли бывший муж уменьшить вашу долю из-за того, что вложил больше

Дом куплен, когда вы уже были в разводе, и оформлен в долевую собственность по 1/2. Это означает, что ни режим совместной собственности супругов (ст. 34, 36 СК РФ), ни раздел общего имущества к нему не применяются — вы не «создавали общее имущество в браке», а каждый приобрёл долю как самостоятельное лицо. Доли установлены и зарегистрированы именно по 1/2, то есть размер доли фиксирован соглашением сторон и записью в ЕГРН.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

То есть иной (не 1/2) размер доли возможен только двумя путями: либо соглашением всех участников, либо через механизм неотделимых улучшений по п. 3 ст. 245 ГК РФ. Соглашения об изменении долей у вас нет, значит, единственный его шанс «уменьшить» вашу долю — доказать неотделимые улучшения, произведённые за свой счёт с соблюдением порядка использования общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 3 ст. 245 ГК РФ

Для вашего случая это означает следующее. «Ремонт за его счёт» — это, как правило, не неотделимые улучшения, а работы по содержанию и сохранению имущества, то есть обязанность сособственника соразмерно доле (ст. 249 ГК РФ), а не основание для перераспределения долей. Неотделимыми улучшениями признаются такие изменения, которые увеличивают стоимость и полезные свойства самой вещи и не могут быть отделены без её повреждения (капитальные пристройки, перепланировка и т.п.). Даже если он такие улучшения и сделал, право на увеличение доли у него возникает только при одновременном соблюдении двух условий: улучшения неотделимы и он потратил свои деньги (не общие, не ваши), а сам факт должен быть подтверждён допустимыми доказательствами. Утверждение «я вложил больше в покупку» вообще не влияет на долю — размер доли уже закреплён соглашением и регистрацией, а вопрос о том, кто сколько заплатил продавцу, относится к расчётам между вами, а не к пересмотру уже зарегистрированных 1/2.

Судебная практика прямо показывает, как суды относятся к попытке изменить уже зарегистрированные доли по мотиву улучшений.

Полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение доли в праве на общее имущество, но стороны не достигли согласия на ее увеличение, организация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании права на долю в размере 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано. Суд руководствовался положениями ст. 245, 247 ГК РФ и исходил из того, что для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества необходимо наличие соглашения сособственников об изменении долей. 77 Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о соблюдении организацией порядка пользования общим имуществом, предусмотренного ст. 245, 247 ГК РФ, и возникновении у нее права на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение. Постановлением арбитражного суда округа отменено постановление суда апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила решение суда первой инстанции и постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям. Из системного толкования п. 3 ст. 245 и п. 1 ст.
— п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017)

Обратите внимание: в приведённом деле суд первой инстанции отказал именно потому, что для изменения долей нужно соглашение сособственников; вышестоящие инстанции решение пересматривали по вопросу о соблюдении порядка пользования общим имуществом, — но ключевой тезис о том, что размер зарегистрированной доли «сам собой» не меняется без соглашения, остаётся базовым правилом.

Вывод: уменьшить вашу 1/2 в одностороннем порядке только потому, что он «вложил больше», по действующему порядку нельзя. Размер доли закреплён соглашением и записью в ЕГРН и может быть изменён лишь соглашением всех участников либо судом при доказанном факте неотделимых улучшений за его личный счёт — чего в описанной ситуации (обычный ремонт, нанятая бригада, материалы) почти наверняка нет. Вклады в саму покупку дома (кто и сколько заплатил продавцу) на размер уже зарегистрированных долей не влияют вовсе.

Кто и что должен доказывать в суде

Ключевой процессуальный принцип — на того, кто ссылается на обстоятельство, и ложится обязанность его доказывать, а не на оппонента.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Из этого следует: доказывать, что он вложил больше и поэтому вправе требовать пересмотра долей, должен он, а не вы должны доказывать, что вложили не меньше. Вам ничего доказывать не нужно, пока суд не увидит от него достаточных и допустимых доказательств. Ваша доля уже закреплена правоустанавливающим документом и ЕГРН — это ваше «доказательство по умолчанию».

При этом существенно ограничены и сами средства доказывания. Его главная проблема — что договоров с бригадой не было, всё «на словах», часть денег наличными без расписок. По правилам допустимости такие обстоятельства не могут подтверждаться какими угодно доказательствами.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— ст. 60 ГПК РФ

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Это означает: «всё на словах» и показания нанятых рабочих (свидетелей) он использовать в подтверждение договорённостей и сумм не сможет, если речь идёт о сделках, требующих письменной формы. Устной договорённости о том, кто сколько вкладывает и что из-за этого доли будут «другими», он в подтверждение сослаться не вправе. Ему остаются только письменные доказательства — чеки, квитанции, банковские переводы, расписки, переписка, которые при этом должны быть достоверно связаны с ним как плательщиком.

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Заметьте, «чеки, но вроде не на всё»: даже имеющиеся у него чеки сами по себе доказывают лишь факт покупки материалов, а не то, что (а) эти материалы пошли именно на неотделимые улучшения дома, (б) оплачены именно его личными средствами, а не общими, и (в) что между вами было соглашение об изменении долей из-за этого. Без договора на неотделимые улучшения и без письменного соглашения об изменении долей его доказательная база крайне слаба.

Вывод: бремя доказывания лежит целиком на нём. Вам не нужно доказывать, что вы вложили не меньше; ваша позиция основана на зарегистрированных 1/2. Он обязан письменными (а не свидетельскими) доказательствами подтвердить неотделимость улучшений, их оплату личными средствами и факт соблюдения порядка использования общего имущества, а также наличие соглашения об изменении долей — при отсутствии таких доказательств его требования об уменьшении вашей доли судом удовлетворены не будут.

Как правильно оформить выкуп доли и что с ценой

Вы хотите продать ему свою 1/2 — это ваше безусловное право, не требующее его согласия.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Поскольку покупателем выступает сам второй сособственник (бывший муж), преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не задействуется — оно защищает других сособственников при продаже доли постороннему лицу. Здесь вы продаёте единственному другому участнику долевой собственности, поэтому нотариальное уведомление и ожидание месяца не требуются. Сделка оформляется договором купли-продажи доли, переход права регистрируется в ЕГРН.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях […]
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Цена доли определяется вашим соглашением с ним, а не его расчётами о том, «кто вложил больше». Доли равные (1/2), следовательно, и справедливая цена выкупа исходит из рыночной стоимости всего дома пополам — за минусом только тех сумм, о которых вы договоритесь. Никакой обязанности соглашаться на «дешевле» из-за его расходов на ремонт у вас нет: его ремонтные траты — это исполнение его собственной обязанности сособственника по содержанию имущества, а не ваш долг.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Важный встречный момент: если ремонт действительно производился и вы им пользовались, то расходы на содержание должны были делиться соразмерно долям, то есть пополам. Теоретически он мог бы взыскать с вас половину документально подтверждённых расходов на содержание (но не «уменьшить долю» и не зачесть требуемую сумму против цены выкупа в одностороннем порядке). Однако такое требование подчинено общему трёхлетнему сроку исковой давности и тому же бремени доказывания.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод: вы вправе продать свою 1/2 ему по рыночной цене (половина стоимости дома) на условиях, о которых договоритесь. Уменьшать цену из-за его расходов на ремонт вы не обязаны. Его претензии о ремонте — это отдельное денежное требование о возмещении части расходов на содержание (ст. 249 ГК РФ), которое он должен доказывать письменно и которое ограничено трёхлетним сроком давности, а не «скидка» к выкупу вашей доли.

Что будет, если он всё-таки пойдёт в суд или вы не договоритесь о цене

Есть две возможные судебные развилки, и в обеих ваша позиция остаётся защищённой.

Ветка 1 — он требует «уменьшить вашу долю» (встречный иск об изменении долей). Как показано выше, без письменного соглашения об изменении долей и без доказанных неотделимых улучшений за его личный счёт такой иск не имеет перспективы. Отдельно напомним: его расходы на ремонт, даже если они реально были, — это предмет требования о возмещении части расходов на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ), ограниченного трёхлетним сроком давности, а не основание «перерисовать» доли с 1/2 : 1/2 на что-то иное.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Срок давности по требованию о возмещении расходов на содержание начинает течь со дня, когда он узнал/должен был узнать о нарушении, и — при простом ремонте, растянутом во времени и оплаченном наличными без документов — он к тому же столкнётся с проблемой доказывания как размера, так и периода каждой траты.

Ветка 2 — вы требуете выкупа доли через суд (принудительный выкуп по п. 4 ст. 252 ГК РФ). Это ваша защитная опция на случай, если договориться о добровольном выкупе не удастся. Для жилого дома выдел доли в натуре, как правило, невозможен, поэтому ваше требование трансформируется в выплату денежной компенсации за долю.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ

Важная оговорка: по общему правилу принудительная выплата компенсации вместо выдела допускается только с согласия собственника, отчуждающего долю. Но поскольку вы сами не хотите оставаться совладельцем и хотите получить деньги, вашего согласия достаточно — норма работает в вашу пользу. В исключительных случаях (незначительная доля, невозможность выдела, отсутствие существенного интереса) суд может обязать выплатить компенсацию и без согласия второй стороны, но в вашем случае вы сами инициируете выкуп.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

Позиция Верховного Суда подтверждает, что механизм принудительной выплаты — это нормальный способ «разойтись» по общей недвижимости, когда выдел в натуре невозможен.

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6

Подсудность такого спора — исключительная: иск о праве на жилой дом подаётся по месту нахождения этого дома (не по месту жительства ответчика).

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод по обеим веткам. Его попытка «уменьшить долю» в суде в описанных обстоятельствах почти наверняка будет отклонена из-за отсутствия письменного соглашения об изменении долей и допустимых доказательств. Если же добровольный выкуп не состоится, вы вправе сами обратиться в суд с иском о выплате вам стоимости вашей 1/2 (компенсация вместо выдела доли в натуре) — иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома, при этом ваша доля оценивается по рыночной стоимости, а не по его расчётам.

Практические рекомендации по выкупу доли

Резюмируя юридическую картину для практических действий:

1. Предложение о выкупе. Направьте бывшему мужу письменное предложение выкупить вашу 1/2 по рыночной цене (половина рыночной стоимости дома, лучше — с подтверждением оценкой). Цена доли определяется вашим соглашением, а не его расчётами о «вкладах». Основание — п. 2 ст. 246 ГК РФ (право свободно распоряжаться своей долей).

2. Оформление. Сделка оформляется договором купли-продажи доли с последующей регистрацией перехода права в ЕГРН. Поскольку покупателем выступает сам второй сособственник, преимущественное право (ст. 250 ГК РФ) и нотариальное извещение не требуются — это защита при продаже постороннему лицу.

3. Отказ продавцу в «скидке». Вы не обязаны уменьшать цену из-за его расходов на ремонт. Его возможное встречное требование — это не «скидка» к цене доли, а денежное требование о возмещении части документально подтверждённых расходов на содержание (ст. 249 ГК РФ), самостоятельное, ограниченное трёхлетним сроком давности и с бременем доказывания на нём.

4. Если не договоритесь. Обращайтесь в суд с иском о выплате компенсации за долю (абз. 2 п. 3, п. 4 ст. 252 ГК РФ) — по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Ваша доля оценивается по рыночной стоимости.

Вывод: правовая позиция на вашей стороне. Уменьшить вашу зарегистрированную 1/2 долю он не может ни во внесудебном порядке, ни через суд — без письменного соглашения об изменении долей и доказанных неотделимых улучшений за его личный счёт. Доказывать всё должен он, и только письменными доказательствами. Вы вправе продать ему долю по согласованной (рыночной с её половиной) цене, а при отказе — взыскать её стоимость через суд.