Можно ли продать доли в квартире в двухквартирном доме без продажи земельного участка, который оформлен только на отца, и какие последствия для покупателя?

Можно ли продать доли в квартире без согласия отца и без земли

Согласие отца как сособственника квартиры на продажу ваших долей не требуется: каждый участник долевой собственности распоряжается своей долей самостоятельно.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Единственное, что вы обязаны соблюсти при продаже доли постороннему лицу, — преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, и притом не отца-держателя земли, а прежде всего остальных четверых содольщиков квартиры (матери и детей).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Значит, каждому из содольщиков квартиры, кроме продавца, направляется письменное извещение с ценой и условиями; если в течение месяца доля не выкуплена или получен письменный отказ, доля свободно продаётся покупателю.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Несоблюдение этого порядка даёт сособственнику право в течение трёх месяцев в суде требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя — поэтому извещения лучше оформить письменно с подтверждением получения.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Нотариальная форма обязательна для сделки по отчуждению доли. Если вы продаёте свои доли по отдельным договорам — каждый договор удостоверяется нотариусом; исключение — когда все содольщики отчуждают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: мать и дети вправе продать свои доли в квартире без согласия и участия отца; требуется лишь нотариальное удостоверение сделки (либо единый договор со всеми), письменное извещение остальных содольщиков квартиры о продаже с соблюдением месячного срока. Согласие отца на продажу долей в квартире законом не предусмотрено, а земля на сделку по квартире формально не влияет.

Переходит ли к покупателю право на землю под квартирой (единство судьбы земли и объекта)

Отчуждение доли в помещении по общему правилу проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок, на котором расположено здание, — это прямо закреплено в земельном законодательстве.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2.
— абз. 7 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

При переходе права собственности на часть здания к покупателю он приобретает право на использование соответствующей части участка на тех же условиях, что и прежний собственник, а при переходе к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учётом долей в праве на здание (помещения) либо сложившегося порядка пользования.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Это гражданско-правовое правило о единстве судьбы земли и объекта: если здание принадлежало собственнику участка, к приобретателю здания переходит и право на участок, занятый им.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Однако Верховный Суд уточнил механику, когда выдел участка под конкретным помещением невозможен: тогда участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя, и право на долю в нём возникает у покупателя в силу закона с момента регистрации перехода права на помещение.

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании. 48 Общество является собственником земельного участка. Компания в 2002 году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке. В договоре передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено, стороны согласовали, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к компании о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащими компании помещениями в здании. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд округа постановлением отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
— п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018)

Это прямо подкрепляется нормой о возникновении общей собственности на неделимое имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 4 ст. 244 ГК РФ

Вывод: продать доли в квартире без всякой связи с землёй «юридически» можно, но покупатель всё равно приобретает долю в праве на участок под домом в силу закона — право на землю неотделимо от права на помещение. Проблема не в том, что земля «потеряется», а в том, что отец, оформив землю единолично, создал расхождение с законом: в реестре участок записан за ним, тогда как другие собственники помещений уже имеют законное право на долю в нём. Это расхождение придётся устранять — либо добровольно оформить доли, либо через суд.

Если двухквартирный дом является многоквартирным: земля уже общая долевая собственность

Если дом отвечает признакам многоквартирного (две квартиры, общие конструкции, обслуживающее более одного помещения имущество), то земельный участок под ним по закону принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений, а не одному отцу.

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для существующей застройки поселений установлено прямо: участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений; участок, образованный и поставленный на кадастровый учёт до введения в действие ЖК РФ, переходит в их общую долевую собственность бесплатно, а если не образован — любой собственник помещения вправе требовать его образования.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ

При этом регистрация перехода права на помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество, включая земельный участок.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на машино-место и (или) нежилое помещение в гаражном комплексе и обременения таких машино-места и (или) нежилого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на гараж, расположенный в границах территории гаражного назначения, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество, расположенное в границах такой территории.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: если ваш дом квалифицируется как многоквартирный, участок под ним в силу закона — общая долевая собственность собственников квартир, и запись о единоличном праве отца на землю не соответствует закону. Тогда покупатель долей приобретает не только долю в квартире, но и неразрывно связанную долю в праве на участок — независимо от воли отца. Ветвление: если дом НЕ признан многоквартирным (например, фактически блокированная застройка, «дом на двух хозяев»), применяется механизм из блока 2 — право на долю в участке возникает в силу закона при регистрации перехода права на помещение. Если дом многоквартирный — доля в участке уже принадлежит вам как собственникам помещений, и землю отца нужно переоформлять (в т.ч. через суд). В обоих случаях покупатель получает законное основание пользования участком, а не «пустую» квартиру.

Пользование участком покупателем и защита от препятствий со стороны отца

Даже до оформления доли в участке покупатель и вы как собственники помещений не лишены защиты: собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, даже не связанных с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Эта защита распространена и на лицо, владеющее имуществом не на праве собственности, а по иному основанию, предусмотренному законом или договором, — причём против самого собственника.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

На негаторные требования об устранении препятствий в пользовании участком исковая давность не распространяется, поэтому защита возможна независимо от того, как давно отец оформил землю на себя.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Вывод: если отец, ссылаясь на запись о своём праве на землю, станет препятствовать пользованию участком (не пускать, чинить преграды), покупатель и вы вправе требовать устранения нарушений — в том числе от отца. Это не заменяет оформления доли в участке, но исключает ситуацию, когда покупатель оказывается полностью бесправным. Споры об определении порядка пользования участком (если выдел в натуре невозможен) разрешаются судом — это прямо следует из порядка пользования общим имуществом.

Что делать, если отец отказывается участвовать: порядок пользования, выдел и оформление доли

Если отец отказывается и продавать квартиру, и оформлять землю, есть несколько правовых рычагов. Во-первых, владение и пользование общим имуществом — по соглашению участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Во-вторых, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли, а при невозможности выдела — выплаты стоимости доли другими участниками.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

В-третьих, иск о признании права доли в участке, которым устраняется несоответствие записи в реестре закону, — способ защиты права по ст. 12 ГК РФ. Право на долю в участке под многоквартирным домом возникает у собственников помещений в силу закона, поэтому спор сводится не к «выкупу» доли у отца, а к приведению реестра в соответствие с законом.

Вывод: отказ отца не создаёт тупика. Основные маршруты: (1) соглашение о порядке пользования участком или о распределении долей; (2) судебный иск о признании права доли в праве на участок и/или об определении порядка пользования им (при недостижении соглашения — ст. 247 ГК РФ); (3) выдел доли в натуре, если он возможен. Принудительная выплата компенсации вместо выдела — исключительная мера (незначительность доли, отсутствие существенного интереса), поэтому как способ «обойти» отца она неприменима к вашему основному интересу — пользованию землёй под своей частью дома.

Налоговые последствия продажи долей

Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от налогообложения, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: для каждого из вас (матери и детей) налог зависит от даты возникновения права на долю: если доля в собственности дольше минимального предельного срока владения — доход от продажи налогом не облагается; если меньше — придётся декларировать доход и учитывать право на вычеты. Дополнительно: земля, оформленная на отца, остаётся объектом его налогообложения, а после возникновения долей у покупателя и других собственников помещений земельный налог распределяется пропорционально долям.

Документы, подтверждающие доли и право на землю, и подведомственность споров

Для сделки и для спора понадобятся: выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждает доли), выписка из ЕГРН на земельный участок (подтверждает запись права на имя отца), правоустанавливающие документы (договоры, акты, свидетельства), технический/кадастровый паспорт и документы, по которым можно установить статус дома (МКД или нет). Именно расхождение между записью о земле (на отца) и законной принадлежностью доли в участке собственникам помещений — предмет будущего спора.

Споры о праве на недвижимое имущество (признание права на долю в участке, определение порядка пользования участком) рассматриваются районным судом по месту нахождения недвижимости — по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Дела о признании права собственности на недвижимость не относятся к подсудности мирового судьи.

Вывод: все споры, о которых идёт речь (признание права на долю в участке, определение порядка пользования землёй), подведомственны районному суду по месту нахождения дома и участка. Согласия отца для их инициирования не требуется. Для сделки по продаже долей в квартире достаточно ваших правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН; земля предметом сделки не является, но её правовой статус влияет на объём прав покупателя.