Как пользоваться машино-местом, если выезд только через соседнее место, а соседи или арендаторы не пропускают

Что представляет собой ваше машино-место с точки зрения закона

{> К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3.

— абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ

Машино-место, границы которого описаны в порядке кадастрового учёта, — самостоятельный объект недвижимости. Это подтверждает и Закон № 218-ФЗ.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) Статья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1.
— ч. 7 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: у вас полноценный объект недвижимости с зарегистрированным правом собственности, а не «часть» чужого помещения. Значит, вы вправе ставить вопрос не только о добрососедском пропуске, но и об установлении вещного права — сервитута.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

По смыслу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Фактически вы лишены возможности пользоваться своим машино-местом из-за чужого поведения, что и является нарушением вашего права.

Вывод: ваше машино-место — самостоятельный объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано. Вы имеете право требовать обеспечения доступа к нему правовыми средствами, поскольку пользование своим имуществом у вас фактически заблокировано.

Сервитут как основной способ защиты: проезд через чужое имущество

Главный инструмент в вашей ситуации — установление сервитута. Норма прямо допускает ограниченное пользование чужой недвижимостью для проезда, когда иначе обеспечить свои нужды нельзя.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
— абз. 1-2 п. 1 ст. 274 ГК РФ

Здесь важно, что ст. 274 ГК РФ говорит о собственнике недвижимого имущества (не только земельного участка) и о «соседнем участке», а ст. 277 ГК РФ прямо распространяет эти правила на здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
— ст. 277 ГК РФ

Для вас это ключевое: машино-места — это части здания (сооружения), то есть именно «другое недвижимое имущество». Сервитут в отношении машино-места возможен по правилам ст. 274–276 ГК РФ, поскольку ограниченное пользование необходимо вне связи с земельным участком. Ваш случай подпадает под «другие нужды собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута» — выезд со своего места физически невозможен иначе как через смежное.

Вывод: вы вправе требовать установления сервитута на своё машино-место через смежное машино-место — для проезда (выезда/заезда). Это сервитут в отношении недвижимого имущества по правилам ст. 274, 277 ГК РФ.

Порядок установления сервитута: соглашение или суд, и роль условия в вашем договоре

Сервитут устанавливается либо соглашением, либо судом — причём суд лишь тогда, когда соглашение не достигнуто.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— п. 3 ст. 274 ГК РФ

В вашем договоре купли-продажи был пункт о том, что проезд к вашему месту осуществляется через смежное. Это полезное доказательство фактически сложившегося порядка пользования, но само по себе условие договора с участием продавца не создаёт сервитут в отношении чужого (соседского) объекта, пока не заключено соглашение с собственником этого объекта или не вынесено решение суда. Формализация нужна именно в виде соглашения с собственником смежного места либо судебного акта.

Более того, досудебный порядок для этого спора не обязателен — это прямо подтверждено высшей судебной инстанцией.

Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях. Определением суда апелляционной инстанции было отменено определение районного суда о возвращении на основании пункта 1 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) искового заявления Г. к В. об установлении сервитута в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 3 статьи 274 ГК РФ. Направляя материал для рассмотрения в суд первой инстанции со стадии принятия искового заявления, судебная коллегия по гражданским делам областного суда правомерно исходила из того, что под установленным федеральным законом претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом предусмотрены конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда, и когда в результате таких действий спор может быть урегулирован. Положениями пункта 3 статьи 274 ГК РФ установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС по делам об установлении сервитута от 26.04.2017

Значит, вы не обязаны сначала «уговаривать» соседа годами: при отказе соглашение считается не достигнутым, и вы можете идти в суд. При этом суд проверяет не удобство, а объективную невозможность иного доступа.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Истец А. обратился в суд к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. 8 Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования. В другом деле судом было установлено, что истец и ответчик являются собственниками соседних земельных участков.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС по делам об установлении сервитута от 26.04.2017

Для вашей ситуации п. 7 этого Обзора означает: суд устанавливает сервитут только если докажете, что иной возможности выехать со своего места объективно нет. Условие в договоре и техплан, где ваше место «внутреннее», — сильные доказательства именно этого.

Вывод: порядок такой: (1) письменно предложить собственнику смежного машино-места заключить соглашение о сервитуте; (2) при отказе или молчании — обратиться в районный суд с иском об установлении сервитута. Обязательного досудебного порядка (претензии) нет. В иске об установлении сервитута надлежит описать: место, способ (проезд), время (например — с предварительным уведомлением), границы и размер платы.

К кому предъявлять требования: собственник или арендаторы

Вы справедливо задаётесь вопросом, можно ли что-то сделать с арендаторами. Здесь надо различать две фигуры.

Сервитут — право в отношении чужого объекта недвижимости, а потому соглашение заключается с собственником этого объекта (ст. 274 ГК РФ, см. блок 2), не с арендатором. Именно собственник отказывает (или не отказывает) в сервитуте, и именно он будет ответчиком в суде.

Но защита от фактического воспрепятствования доступна и против любого, кто мешает вам пользоваться своим имуществом:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Для вас это означает: и арендаторы, и собственник — лица, чьи действия ограничивают ваше право. Ст. 304 ГК РФ даёт вам право требовать устранения всяких нарушений, а ст. 305 распространяет защиту по «иному основанию, предусмотренному законом или договором», то есть и на самого собственника, и на арендатора, владеющего местом по договору. Кто именно воспрепятствует проезду, тот и может быть ответчиком по требованию об устранении препятствий; а по требованию об установлении сервитута ответчик — собственник смежного места.

Вывод: иск об установлении сервитута предъявляется к собственнику смежного машино-места. Если конкретный арендатор создаёт вам препятствия (например, физически блокирует проезд), он может быть самостоятельным ответчиком по негаторному требованию о пресечении препятствий. Требования можно совмещать в одном иске, указав надлежащих ответчиков.

Смена пользователя и «принципиальность» арендаторов: недопустимость злоупотребления правом

Ваш ключевой аргумент — соседи сдают место разным людям, а те «принципиально» не пускают. Это как раз тот случай, когда суд оценивает поведение через запрет на злоупотребление правом.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Для фактов вашего дела п. 1 ст. 10 ГК РФ означает следующее: если собственник или арендатор использует своё владение исключительно для того, чтобы не дать вам пользоваться своим имуществом (при том, что вы предупреждаете заранее и ставите машину редко), это может быть квалифицировано как заведомо недобросовестное осуществление права. Суд при этом вправе отказать в защите такого «права» (п. 2 ст. 10 ГК РФ), а при наличии убытков — вы вправе их требовать (п. 4 ст. 10 ГК РФ).

Дополнительно вы защищены и от того, что намеренно сданное в аренду место будет служить «блокировкой» вашего доступа: сервитут по самой своей природе не зависит от того, кто именно пользуется объектом.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
— п. 1 ст. 275 ГК РФ

Для вас это означает: как только сервитут будет установлен и зарегистрирован в ЕГРН, он сохраняется при переходе прав на смежное место — при продаже, смене арендатора, передаче в пользование кому угодно. Арендатор нового «поколения» уже не сможет говорить «это моя территория, никого не пускаю»: обременение следует за объектом и обязательно для всех, кто им пользуется. Именно регистрация делает ваше право устойчивым к смене соседей и арендаторов.

Вывод: позиция «это моя территория, и я никого не обязан пускать» юридически уязвима: она противоречит п. 1 ст. 10 ГК РФ и после установления сервитута прямо опровергается п. 1 ст. 275 ГК РФ. Установленный и зарегистрированный сервитут обязателен и для собственника, и для всех последующих арендаторов.

Регистрация сервитута и его публичность

Право, о котором никто не знает, легко нарушить. Для устойчивости вам нужно, чтобы обременение было отражено в реестре.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
— абз. 1 ч. 6 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута. 2. В случае, если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие указанных органа государственной власти или органа местного самоуправления
— п. 1 ст. 52 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вава это означает: (1) сервитут подлежит государственной регистрации как обременение смежного машино-места; (2) заявление подаёт либо вы (как лицо, приобретающее право ограниченного пользования чужой вещью), либо собственник, права которого ограничиваются; (3) если соглашение не подписано, сведения о сервитуте вносятся на основании судебного акта. Именно запись в ЕГРН — «единственное доказательство существования зарегистрированного права» (абз. 1 ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ), и именно после неё сведения становятся доступны любому арендатору и покупателю, что снимает спор «я не знал».

Вывод: после подписания соглашения либо после решения суда сервитут нужно зарегистрировать в Росреестре. Только зарегистрированный сервитут даёт вам полноценную защиту от смены собственников и арендаторов и позволяет требовать устранения помех на законном основании.

Деньги: плата за сервитут и возмещение убытков

Сервитут — не обязательно бесплатный: собственник обременённого места может требовать плату.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
— п. 5 ст. 274 ГК РФ

Для вас это означает: за сервитут, скорее всего, придётся платить соразмерную плату. «Соразмерность» определяется судом (обычно через судебную экспертизу) с учётом площади и характера использования, частоты и времени проезда. Ваш редкий режим пользования (раз в неделю, с предупреждением) — довод в пользу минимальной платы.

Если из-за противодействия вы уже понесли потери (например, расходы на стоянку в другом месте, оплата эвакуации, невозможность использовать место), их можно взыскать:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: убытки в виде реального ущерба (дополнительные расходы из-за невозможности пользоваться местом) и упущенной выгоды (например, если бы вы могли сдавать место в аренду, но не могли из-за отсутствия доступа) подлежат возмещению лицом, нарушившим право. Кроме того, по п. 4 ст. 10 ГК РФ при злоупотреблении правом потерпевший вправе требовать возмещения убытков (см. блок 5).

Вывод: вы вправе требовать установления сервитута с минимальной соразмерной платой (её размер при споре определит суд, как правило по экспертизе) и одновременно взыскать документально подтверждённые убытки, вызванные невозможностью пользоваться своим местом.

Сроки, подсудность и риски отказа

Сроки. Если ваш иск — об установлении сервитута, вы не ограничены сроком. Когда же речь идёт о требовании устранить препятствия в пользовании (негаторный иск), давность к нему не применяется вовсе:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2.
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

Для вас это означает: вы не «опоздали» — требование об устранении препятствий в пользовании местом можно заявить в любое время, пока препятствия существуют. Это же подтверждено разъяснениями высшей судебной инстанции (п. 49 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10).

Подсудность. Спор об установлении сервитута на машино-место между гражданами рассматривается районным судом по правилам искового производства (по месту нахождения ответчика и объекта недвижимости). Регистрация сервитута вносится Росреестром.

Две ветки риска — проверьте обстоятельства:
— Если у вас есть иная возможность въезда/выезда (в том числе через общие проезды паркинга, если они физически обеспечивают доступ именно к вашему месту), суд, как следует из п. 7 Обзора ВС от 26.04.2017, откажет в сервитуте, поскольку он устанавливается лишь при объективной невозможности обеспечить нужды иначе. Тогда вашим рабочим требованием становится не сервитут, а иск об устранении препятствий и/или о недопустимости злоупотребления правом.
— Если ваш объект по документам является не самостоятельным машино-местом, а долей в праве на нежилое помещение, применима логика соглашения и судебного порядка пользования:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Для вас это означает: при статусе долевой собственности на единое помещение вы вправе требовать определения порядка пользования в суде (и при невозможности — компенсации), а не только сервитута. Какой именно случай ваш — определит выписка и техплан.

Вывод: срок для вашего требования не ограничен (давность к негаторному требованию не применяется). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения ответчика (объекта); сервитут регистрируется в Росреестре. Главный риск — доказанная возможность иного доступа; тогда суд откажет в сервитуте, и акцент смещается на требование о пресечении злоупотребления правом. Рекомендую заранее собрать доказательства безальтернативности проезда (техплан, заключение кадастрового инженера, фотофиксация).

Как определяется размер соразмерной платы за сервитут

Ст. 274 ГК РФ устанавливает право собственника обременённого объекта на соразмерную плату (см. блок 7). Порядок её определения при споре разъяснён высшей судебной инстанцией.

содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате. При этом условия сервитута должны соответствовать интересам истца, но быть наименее обременительными для собственника участка, обременяемого сервитутом (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний (например, в области оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями ст. 82 АПК РФ вправе назначить экспертизу. Пунктом 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 Обзора, плата за сервитут определяется
— п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018

Для ваших фактов это означает: если вы с собственником смежного места не договоритесь о размере платы добровольно, этот размер определит суд — при необходимости назначив оценочную экспертизу. Условия сервитута должны отвечать вашим интересам (обеспечить проезд), но быть наименее обременительными для соседа: это значит, что график проезда «по предварительному уведомлению, ограниченное число раз» — это не ослабляющий вас, а наоборот подтверждающий соразмерность и минимальность вариант, снижающий размер платы и повышающий шансы на удовлетворение иска.

Вывод: при недостижении соглашения о плате её размер устанавливает суд (обычно по результатам оценочной экспертизы). Ваш режим редкого пользования с предварительным предупреждением — веское основание для установления минимальной соразмерной платы и для признания иска наименее обременительным для собственника смежного места.