Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об общей долевой собственности

Отказ от доли в квартире, купленной по жилищному сертификату после утраты жилья: как оформить без личных визитов, через представителя или нотариуса, нужно ли согласие других собственников

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определитесь по каждому объекту: кто выходит из долей и в пользу кого отчуждает.
  2. 2
    Выберите вид сделки: дарение (согласие не нужно) или продажа (нужно соблюсти ст. 250 ГК РФ).
  3. 3
    Если выбран вариант продажи доли постороннему лицу: При продаже постороннему направьте сособственникам письменное извещение о цене и условиях.descriptionИзвещение (оферта) о продаже доли третьему лицу
  4. 4
    Оформите у нотариуса по месту нахождения нотариальную доверенность на представителя.descriptionДоверенность на представителя для отказа от доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (с правом подачи заявления нотариусу) (свободная форма)
  5. 5
    Проведите сделку у нотариуса — форма обязательна, так как выходят не все сособственники.
  6. 6
    Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр через представителя.

Документы и доказательства

  • Правоустанавливающие документы на доли в обоих объектах (выписки из ЕГРН, договоры, свидетельства).
  • Документы о приобретении жилья по жилищному сертификату после утраты жилья из-за ЧС.
  • Нотариально удостоверенные доверенности от каждого участника на представителя (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).
  • Если выбран вариант продажи доли постороннему лицу: Письменные извещения остальных сособственников о продаже доли с ценой и условиями (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
  • Если выбран вариант продажи доли постороннему лицу: Письменные отказы сособственников от преимущественного права покупки доли (при продаже постороннему).
  • Нотариально удостоверенный договор дарения или купли-продажи доли для регистрации в ЕГРН.

  • Срочно: первые шаги

    • Сразу выберите механизм: дарение или купля-продажа доли конкретному приобретателю — односторонний отказ не работает.
    • Определите, кому отчуждаете долю: сособственнику того же объекта или постороннему лицу.
    • При продаже постороннему — немедленно направьте сособственникам письменное извещение с ценой и условиями.
    • Учтите: у сособственников 1 месяц на выкуп доли; при нарушении — 3 месяца на судебный перевод прав.
    • Запланируйте нотариальное удостоверение сделки: отчуждение доли не всеми сособственниками требует нотариуса.

  • Сроки и риски

    • Односторонний отказ по ст. 236 ГК РФ не прекращает право — нужна сделка дарения или купли-продажи доли.
    • Нарушение преимущественного права даёт сособственнику 3 месяца на судебный перевод прав покупателя.
    • Продажа доли ранее 5 лет владения — риск НДФЛ с дохода; дарение не близкому родственнику тоже облагается.
    • Без нотариального удостоверения сделки с долей регистрация в ЕГРН не пройдёт.
    • Доверенность на сделку и подачу заявлений в Росреестр должна быть нотариально удостоверена.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь «отказаться от доли» односторонним заявлением по ст. 236 ГК РФ — право не прекратится.
    • Не оформляйте отчуждение доли без нотариуса: часть сособственников остаётся, исключение не применяется.
    • Не продавайте долю постороннему без письменного извещения остальных сособственников этого объекта.
    • Не считайте согласие всех семи дольщиков обязательным при дарении доли — оно не требуется.
    • Не смешивайте два объекта: преимущественное право действует отдельно по каждому помещению.
    • Не полагайтесь на устные договорённости о выходе из долей — оформляйте сделку и регистрацию в ЕГРН.

  • Когда нужен адвокат

    • Если кто-то из семи сособственников против сделки или не выходит на связь — без адвоката не обойтись.
    • Если планируете продажу доли постороннему лицу — нужен контроль преимущественного права и извещений.
    • Если сделка не пройдёт нотариальное удостоверение или Росреестр приостановит регистрацию — нужен адвокат.
    • Если возникнет спор о выделе доли или компенсации по ст. 252 ГК РФ — только через суд с адвокатом.
    • Если появится риск оспаривания сделки из-за сертификата или статуса жилья — подключайте адвоката заранее.
    • Если кто-то из участников недееспособен или действует через представителя со спорными полномочиями — нужен адвокат.

  • Альтернативные пути

    • Оформите дарение доли конкретному сособственнику — согласие остальных не требуется.
    • Продавайте долю оставшемуся сособственнику — преимущественное право не применяется, извещение не нужно.
    • Оформите нотариальную доверенность на представителя — личные визиты всех участников не обязательны.
    • Разделите сделки по каждому объекту отдельно — совпадение состава собственников значения не имеет.
    • Учтите: при продаже доли ранее 5 лет владения возможен НДФЛ; дарение близким родственникам — льгота.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Семь граждан являются участниками общей долевой собственности на два жилых помещения, каждому принадлежит по 1/7 доле в праве на каждый объект. Состав сособственников в обоих помещениях полностью совпадает. Права на доли зарегистрированы, документы у всех имеются. Жильё приобретено с использованием жилищного сертификата, выданного в связи с утратой жилья из-за природной стихии. Часть участников намерена прекратить право на долю только в одном из двух объектов, другая часть — только в другом. Из этого следует, что в каждом объекте отчуждается доля не всеми сособственниками одновременно, а лишь некоторыми из них, при этом остальные сохраняют право собственности на свои доли в этом же объекте.

Затронутые правоотношения:

  • Общая долевая собственность на жилые помещения — определяет правомочия каждого из семи участников по распоряжению принадлежащей ему долей, а также порядок отчуждения доли в пользу других сособственников или третьих лиц.
  • Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость — требуют нотариального удостоверения, поскольку отчуждается доля не всеми участниками долевой собственности по одной сделке, а только частью из них.
  • Преимущественное право покупки доли — возникает только при возмездном отчуждении доли постороннему лицу; при дарении или продаже доли другому сособственнику того же объекта это ограничение не действует.
  • Представительство и нотариальная доверенность — позволяет совершить юридически значимые действия по отчуждению долей и подаче документов на регистрацию без личного присутствия всех участников.
  • Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — переход права собственности на долю возникает только с момента внесения записи в ЕГРН, что требует подачи соответствующего пакета документов.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Отчуждение доли осуществляется только по сделке — дарение или купля-продажа. Односторонний отказ от права собственности на долю по ст. 236 ГК РФ не прекращает право до приобретения доли другим лицом и не является рабочим механизмом выхода из состава сособственников.

  2. Нотариальная форма обязательна. Поскольку в каждом объекте отчуждается доля не всеми семью сособственниками одновременно по одной сделке, а лишь частью из них, договор отчуждения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение, допускающее простую письменную форму при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, в данной ситуации не применяется.

  3. Согласие остальных дольщиков зависит от вида сделки. При дарении доли согласие остальных сособственников не требуется. При продаже доли постороннему лицу необходимо соблюсти преимущественное право покупки: письменно известить остальных сособственников либо получить их письменный отказ от преимущественного права. При продаже доли другому сособственнику того же объекта извещение не требуется.

  4. Совпадение состава собственников в двух объектах не создаёт препятствий. Преимущественное право покупки действует отдельно в отношении каждого объекта недвижимости, среди сособственников именно этого объекта. Наличие одних и тех же семи лиц в двух разных помещениях не объединяет эти объекты в единую массу и не изменяет порядок отчуждения долей.

  5. Личное присутствие всех участников не обязательно. Сделки по отчуждению долей и подача заявлений о государственной регистрации могут быть совершены через представителей по нотариально удостоверенной доверенности. Это позволяет оформить выход из состава сособственников дистанционно, без постоянных личных визитов всех семи участников.

  6. Способ приобретения жилья по жилищному сертификату не ограничивает отчуждение долей. Сам по себе факт выдачи сертификата в связи с утратой жилья из-за природной стихии не устанавливает запрета на последующее распоряжение долями и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Что юридически означает «отказ от доли»: способ распоряжения долей

«Отказ от доли» в бытовом смысле — это не какое-то особое одностороннее действие, а распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности. Правовая база распоряжения долей такова:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Здесь ключевое: участник долевой собственности распоряжается своей долей свободно, но отчуждение в пользу постороннего (не-сособственника) при возмездной сделке подчинено ст. 250 ГК РФ.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

То есть возможны два принципиально разных правовых пути:

  1. Сделка по отчуждению доли (дарение, купля-продажа) конкретному лицу — этому и посвящён остальной ответ.
  2. Раздел/выдел — прекращение общей собственности в целом, применимо, если участники хотят «разойтись» по объектам.

Важная граница — односторонний отказ от права собственности по ст. 236 ГК РФ практически непригоден для вашей цели:

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Отказ от права собственности на долю не освобождает от обязанностей собственника и не прекращает право, пока доля не будет приобретена другим лицом; на практике Росреестр и суды не используют его как инструмент «избавления» от доли в жилом помещении с сохранением имущества. Поэтому практическим механизмом является сделка отчуждения (дарение или продажа), при которой право у выходящего прекращается с момента госрегистрации перехода к приобретателю, а бремя содержания переходит на него.

Вывод по вопросу: «отказ от доли» реализуется не «отказом» как таковым, а договором дарения либо купли-продажи доли конкретному приобретателю (остающимся сособственникам — предпочтительно), с последующей государственной регистрацией перехода права. Односторонний отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ) цели «чистого выхода без приобретателя» не достигает.

Обязательность нотариальной формы и госрегистрации сделки по отчуждению доли

Сделка по отчуждению доли в праве на жилое помещение подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218

Из этого правила есть исключение, которое прямо касается вашей ситуации с 7 совладельцами: сделка не требует нотариуса только при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ч. 1.1). В вашем случае часть из семи совладельцев остаётся, поэтому задуманное — «кто-то выходит только из одного объекта» — это отчуждение части участников, а не всех сразу: нотариальное удостоверение обязательно. Лишь если бы все семь одновременно отчуждали доли в одном объекте по одной сделке, можно было бы обойтись простой письменной формой.

Право приобретателя возникает не в момент подписания, а с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ); основания регистрации и перечень документов:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— ч. 2 ст. 14 ФЗ-218

Вывод по вопросу: при выходе части совладельцев из доли договор (дарение или купля-продажа) должен быть нотариально удостоверен; переход права подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Без нотариального удостоверения такая сделка ничтожна и регистрацию не пройдёт.

Нужно ли согласие остальных дольщиков: дарение vs продажа

Если доля передаётся безвозмездно (дарение) — согласие остальных сособственников не требуется. Это прямо следует из текста нормы о распоряжении долей: ограничение ст. 250 ГК РФ действует только при возмездном отчуждении:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

То есть даритель может подарить свою долю кому угодно — в том числе оставшемуся сособственнику или постороннему — без чьего-либо согласия, но сделка должна быть нотариально удостоверена.

Если же доля продаётся, вступает преимущественное право остальных участников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Применение к вашей ситуации:

  • Продажа оставшимся сособственникам (из этих же семи) — преимущественное право тут не «включается», поскольку покупатель сам является участником долевой собственности этого объекта, а ограничение действует лишь при продаже постороннему лицу.
  • Продажа постороннему — обязано письменное извещение всех остальных сособственников с указанием цены; они вправе выкупить в течение месяца (для недвижимости). Если все письменно откажутся — можно продать раньше. Нарушение правила даёт любому сособственнику 3 месяца на судебный перевод прав покупателя на себя.
  • Извещение можно упростить: если сособственников больше 20 (у вас 7 — не применимо) действует порядок публикации; при 7 участниках — индивидуальное письменное извещение либо нотариальное удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права (ч. 3 ст. 42 ФЗ-218 упоминается в норме о регистрации).

Вывод по вопросу: при дарении согласие остальных дольщиков не нужно вовсе; при продаже постороннему — нужно соблюсти преимущественное право (извещение либо письменные отказы). Продажа оставшимся сособственникам не требует извещения. Совпадение состава собственников в двух объектах на это правило не влияет: преимущественное право действует отдельно в каждом объекте, среди сособственников именно этого объекта.

Дистанционное оформление: доверенность, представители, удалённые нотариальные действия

Совершить сделки по отчуждению долей можно через представителей по нотариальной доверенности — личные визиты всех семи человек не обязательны. Доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, и на подачу заявлений о госрегистрации должна быть нотариально удостоверена:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

То есть каждый выходящий/принимающий участник оформляет у «своего» нотариуса (по месту фактического нахождения, в т.ч. в другом регионе или за рубежом у консула) доверенность на отчуждение/приобретение доли конкретного объекта и на регистрационные действия. Затем один поверенный (или сам нотариус) проводит сделку и подаёт документы. Нотариус при работе с представителем проверяет его полномочия:

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ )
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Кроме того, закон допускает удалённое совершение нотариального действия без физического посещения конторы — с установлением личности через усиленную квалифицированную электронную подпись или единую биометрическую систему:

Установление личности (идентификация) гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, осуществляется одним из следующих способов: с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи обратившегося лица; с использованием в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2022 года № 572-ФЗ "Об осуществлении идентификации и (или) аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы. (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 521-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 537-ФЗ) При совершении нотариусами действий, указанных в части пятой настоящей статьи, согласие гражданина, его представителя или представителя юридического лица на обработку его биометрических персональных данных для совершения нотариальных действий не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При совершении нотариального действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой.
— ч. 6 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44 1 .
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

Удалённо (с использованием УКЭП/биометрии) может быть удостоверена, в частности, доверенность и отдельные нотариальные действия; непосредственно нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости по общему правилу требует личного присутствия сторон (или представителей с доверенностью) у нотариуса, поскольку нотариус обязан проверить дееспособность и волеизъявление именно сторон сделки. Поэтому оптимальная схема для вас: каждый из семи оформляет нотариальную доверенность у нотариуса рядом с собой (или удалённо, если доступна УКЭП/биометрия), а саму сделку и подачу в Росреестр проводит доверенное лицо.

Представление документов в Росреестр также возможно электронно (через нотариуса либо с УКЭП), что подтверждается ч. 1 ст. 18 ФЗ-218 (электронная форма документов, подписанных УКЭП).

Вывод по вопросу: личные визиты всех совладельцев не нужны — всё оформляется через нотариально удостоверенные доверенности; саму сделку удостоверяет нотариус по месту нахождения объектов или выбранному вами нотариусу. Полностью «без нотариуса» обойтись нельзя: доверенность и сам договор отчуждения доли требуют нотариальной формы.

Влияние жилищного сертификата (после утраты жилья из-за стихии) и налоговые последствия

Ограничений на отчуждение. Приобретение жилья по жилищному сертификату, выданному в связи с утратой жилья из-за чрезвычайной ситуации (стихийного бедствия), само по себе не создаёт запрета или ограничения на последующее отчуждение долей: право собственности приобретено в установленном порядке, и собственник вправе им распоряжаться (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Специального законодательного ограничения на отчуждение жилья, приобретённого по сертификату после утраты жилья вследствие ЧС, в виде запрета на сделки нет — сертификат был лишь способом финансирования приобретения, а не обременением. Единственное, что нужно проверить по вашим документам — не установлено ли каких-либо условий (например, обязанности проживания, целевого использования) в самом акте о выдаче сертификата конкретного региона/программы; на федеральном уровне такие ограничения для сертификатов пострадавшим от стихии не закреплены как запрет на сделки.

Налоговые последствия зависят от того, дарение это или продажа:

  1. Дарение доли. Налоговая льгота — доход одаряемого освобождается от НДФЛ только если даритель и одаряемый являются близкими родственниками/членами семьи:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— абз. 2 подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Если одаряемый не является близким родственником дарителя, полученная по дарению доля образует налогооблагаемый доход (за исключением, установленным абз. 1 подп. 18.1 — недвижимость как раз включена в исключение, то есть дарение недвижимости постороннему облагается НДФЛ). Одаряемый платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости доли.

  1. Продажа доли. Доход освобождается от НДФЛ, если доля была в собственности не менее минимального срока. Для жилья, приобретённого не по основаниям п. 3 ст. 217.1 НК РФ, срок — 5 лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку жильё приобретено сравнительно недавно (после утраты жилья в ЧС), минимальный срок владения, скорее всего, не истёк, и при продаже возникнет НДФЛ (13% с дохода; можно уменьшить на документально подтверждённые расходы либо имущественный вычет). Исключение (3 года вместо 5) действует, если продаваемое жильё — единственное (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), но у участников есть два жилых помещения, что исключает льготу «единственного жилья».

Вывод по вопросу: сам факт получения жилья по сертификату после утраты жилья из-за стихии не препятствует отчуждению долей и не делает сделки недействительными. Налогово выгоднее дарение между близкими родственниками (НДФЛ не возникает); при продаже до истечения минимального срока владения возникнет НДФЛ, а при дарении постороннему — НДФЛ у одаряемого.

Да, отказаться от долей можно — но не как от «ненужного права», а через сделку дарения или купли-продажи доли конкретному лицу, с обязательным нотариальным удостоверением и регистрацией перехода права в ЕГРН. Личные визиты всех участников не обязательны: каждый может оформить нотариальную доверенность на представителя, который проведёт сделку и подаст документы на регистрацию.

По существу вашей ситуации:

1. Что означает «отказ от доли» и можно ли это сделать без приобретателя. Односторонний отказ от права собственности по ст. 236 ГК РФ вашей цели не достигает: право и обязанности собственника сохраняются до тех пор, пока долю не приобретёт другое лицо. Поэтому основной практический механизм — сделка отчуждения (дарение или купля-продажа) конкретному приобретателю (п. 2 ст. 246 ГК РФ); альтернативно возможен раздел/выдел по ст. 252 ГК РФ, в том числе выдел доли одного участника, включая выплату компенсации по п. 4 ст. 252 ГК РФ.

2. Нужно ли согласие остальных дольщиков. Зависит от вида сделки:

  • Дарение — согласие остальных сособственников не требуется (п. 2 ст. 246 ГК РФ: ограничение ст. 250 ГК РФ действует только при возмездном отчуждении). Даритель вправе подарить свою долю любому лицу — оставшемуся сособственнику или постороннему.
  • Продажа постороннему лицу — требуется соблюдение преимущественного права покупки остальных сособственников (п. 1 ст. 250 ГК РФ): письменное извещение с указанием цены и условий; у них есть 1 месяц на приобретение доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если все письменно откажутся — продать можно раньше. Нарушение даёт любому сособственнику 3 месяца на судебный перевод прав покупателя на себя.
  • Продажа оставшемуся сособственнику — преимущественное право не применяется, извещение не требуется.

Совпадение состава собственников в двух объектах на это правило не влияет: преимущественное право действует отдельно в каждом объекте, среди сособственников именно этого помещения.

3. Обязательна ли нотариальная форма. Да. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Исключение — отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). В вашем случае из семи совладельцев выходит только часть — значит, нотариус обязателен. Без нотариального удостоверения такая сделка не будет удостоверена и не пройдёт регистрацию.

4. Можно ли оформить дистанционно, без личных визитов всех. Да. Каждый участник (и выходящий, и принимающий долю) вправе оформить нотариальную доверенность у нотариуса по месту своего фактического нахождения — в другом регионе или за рубежом у консула (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность должна быть нотариально удостоверена, поскольку она выдаётся на сделки, требующие нотариальной формы, и на подачу заявлений о госрегистрации. После этого один представитель (или сам нотариус) проводит сделку и подаёт документы в Росреестр. Нотариус при удостоверении сделки проверяет полномочия представителя (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате).

5. Не помешает ли то, что жильё приобретено по жилищному сертификату после утраты жилья из-за ЧС. В представленном обосновании ограничений на отчуждение долей, приобретённых с использованием жилищного сертификата, не установлено. Способ приобретения права (сертификат) сам по себе не создаёт запрета на распоряжение долей. Однако при продаже доли ранее истечения минимального предельного срока владения (5 лет — п. 4 ст. 217.1 НК РФ) может возникнуть обязанность уплаты НДФЛ с дохода от продажи. При дарении недвижимости доход освобождается от налогообложения, только если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники (подп. 18.1 ст. 217 НК РФ); дарение иным лицам — исключение из льготы.

6. Какие документы нужны. Для сделки и регистрации потребуются: правоустанавливающие документы на доли (документы, подтверждающие право собственности каждого из семи в обоих объектах); нотариально удостоверенный договор дарения или купли-продажи доли; нотариальные доверенности (если действуют представители); при продаже постороннему — доказательства извещения остальных сособственников либо их письменные отказы от преимущественного права; заявление о государственной регистрации перехода права (ч. 2 ст. 14 ФЗ-218).

Пошаговые действия

  1. Определите, кому передаётся доля. Если оставшимся сособственникам — проще всего: при дарении согласие не требуется, при продаже преимущественное право не применяется. Если постороннему — выберите дарение (без извещения) либо продажу (с соблюдением ст. 250 ГК РФ).

  2. Оформите нотариальные доверенности. Каждый участник, который не может лично присутствовать, оформляет у нотариуса по месту своего нахождения доверенность на отчуждение или приобретение доли конкретного объекта и на подачу заявлений о госрегистрации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

  3. Подготовьте проект договора. Обратитесь к нотариусу, который будет удостоверять сделку. Нотариус проверит дееспособность, полномочия представителей и волеизъявление сторон (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате).

  4. При продаже постороннему — направьте извещения. Письменно известите всех остальных сособственников конкретного объекта о намерении продать долю с указанием цены и условий (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Дождитесь истечения 1 месяца либо получите письменные отказы всех от преимущественного права.

  5. Удостоверьте сделку у нотариуса. Подпишите договор дарения или купли-продажи доли. Нотариальное удостоверение обязательно (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218).

  6. Подайте документы на регистрацию. Нотариус или представитель по доверенности подаёт заявление и договор в Росреестр. Право у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ, ч. 2 ст. 14 ФЗ-218).

  7. При отказе в регистрации — получите письменное уведомление об отказе и устраните указанные причины либо обжалуйте отказ в судебном порядке по месту нахождения недвижимости.