Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире с ипотекой и детскими долями, если бывший муж не выкупает

Право продать именно свою долю (без долей мужа и детей)

Вы вправе распорядиться только своей долей, не затрагивая доли бывшего мужа и детей.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это означает: согласие остальных сособственников на саму продажу вашей доли не требуется — распоряжение своей долей не является распоряжением общим имуществом (п. 1 ст. 246 ГК РФ требует согласия всех только для распоряжения имуществом в целом). Ваша доля — самостоятельный объект гражданского оборота.

Вместе с тем при возмездном отчуждении доли постороннему лицу вы обязаны соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников — бывшего мужа и детей (ст. 250 ГК РФ). Это ограничение касается только продажи «на сторону», но не отменяет самого права продать долю.

Доли детей и мужа вы не обязаны трогать. Доли детей, выделенные во исполнение обязательства по материнскому капиталу, являются их личным имуществом:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Доли детей существуют в ЕГРН как самостоятельные права, и продажа вашей доли не влечёт их уменьшения или прекращения — предметом сделки является только ваша доля в праве.

Вывод. Продать только свою долю вы вправе без согласия мужа и детей и без необходимости сначала выделять или переоформлять их доли; однако при продаже постороннему лицу вы обязаны соблюсти преимущественное право покупки мужа и детей (см. следующий блок), а при неисполненном обязательстве по маткапиталу — до продажи убедиться, что доли детей уже фактически оформлены (иначе возникает риск требования оформить их).

Обременение ипотекой: нужно ли согласие банка и на что именно

Это ключевой вопрос. Банк в вашем случае прав: согласие залогодержателя на продажу требуется, и оно касается именно вашей доли, а не «всей квартиры отдельно».

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Квартира находится в залоге (ипотеке) в целом как объект недвижимости. Ваша доля в праве на неё одновременно является предметом того же обременения. Поэтому отчуждение (продажа) вашей доли — это отчуждение заложенного имущества, которое по общему правилу допускается лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не вытекает из договора об ипотеке.

Если продать долю без согласия банка, последствия следующие:

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 1731 ГК РФ). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, статьями 460–462 ГК РФ).
— п. 40 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

То есть сделка без согласия банка оспорима по требованию залогодержателя (ст. 173.1 ГК РФ), а залогодатель, кроме того, обязан возместить банку убытки.

Важно разграничить два механизма. Для залогодателя-физического лица (а ваша ситуация именно такая — кредит взят не в предпринимательских целях) закон предусматривает порядок самостоятельной реализации заложенного имущества с согласия банка (ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ), который охватывает и продажу заложенной доли:

В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ

Срок самостоятельной реализации залогодателем имущества, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в результате самостоятельной реализации залогодателем имущества, составляет четыре месяца со дня получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи. По соглашению между залогодержателем и залогодателем, а в случае, если залогодатель является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству срок самостоятельной реализации залогодателем имущества может быть продлен. В этом случае соглашение должно содержать условие о новой минимальной продажной цене, рассчитанной в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 настоящей статьи. 8. Залогодатель в любой момент после направления залогодержателю заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, вправе отказаться от самостоятельной реализации имущества путем направления залогодержателю заявления об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества способом, предусмотренным кредитным договором или договором займа, указанными в пункте 1 настоящей статьи, либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо путем вручения под расписку.
— п. 7 ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ

Самостоятельная реализация залогодателем имущества не допускается в случае, если: 1) до даты получения залогодержателем заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, залогодержателем в установленном законодательством Российской Федерации порядке подан иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона; 2) в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства либо в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами); 3) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям; 4) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек; 5) полученное залогодержателем заявление, указанное в пункте 2 настоящей статьи, является повторным и при этом предыдущее аналогичное заявление было удовлетворено залогодержателем, но впоследствии залогодержателем было получено заявление залогодателя об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества либо имущество не было реализовано залогодателем в срок, установленный пунктом 7 настоящей статьи. 7.
— п. 6 ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ

Это значит: согласие банка нужно в любом случае, но оно не обязательно означает «сначала полностью погасить ипотеку». Вы вправе направить банку заявление о самостоятельной реализации вашей доли, по которому банк обязан в течение 10 рабочих дней либо согласовать продажу (с указанием минимальной продажной цены и счёта, на который зачисляется выручка для погашения кредита), либо мотивированно отказать (только по исчерпывающим основаниям п. 6 ст. 37.1).

Развилка по вашему статусу в кредите.

• Если вы созаёмщик (должник по обязательству) — вы и есть обязанное лицо, и вопрос согласия банка решается через ст. 37.1, а погашение кредита за счёт выручки от продажи доли автоматически уменьшает и вашу солидарную задолженность.
• Если вы только залогодатель (третье лицо), а должник — бывший муж — заявление о самостоятельной реализации подаётся вами совместно с должником (п. 2 ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ), то есть без участия мужа процедуру запустить нельзя.

Вывод. Согласие банка на продажу вашей доли требуется, и отказ банка «без их согласия ничего не получится» относится именно к вашей доле как части заложенной квартиры. При этом гасить ипотеку заранее не обязательно: достаточно получить согласие банка (в том числе через механизм самостоятельной реализации по ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ) с направлением выручки на погашение кредита. Если вы только залогодатель, а не созаёмщик, — потребуется совместное с мужем обращение в банк.

Преимущественное право покупки: муж и дети; что делать при отказе мужа

При продаже доли постороннему лицу (не участнику долевой собственности) вы обязаны сначала предложить её остальным сособственникам — бывшему мужу и детям — на тех же условиях.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ (абз. 2 п. 2 ст. 250)

Из этого следует: вы обязаны письменно известить мужа (а через законных представителей — и несовершеннолетних детей) о намерении продать долю с указанием цены и всех условий. Если в течение месяца они не купят долю (или письменно откажутся), вы вправе продать её любому постороннему лицу — не хуже той цены и не на более выгодных условиях, чем предлагали им.

Кто реализует право детей. Поскольку дети несовершеннолетние, их права как сособственников и их преимущественное право покупки реализуют законные представители — родители:

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. 2. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Статья 65. Осуществление родительских прав 1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке. 2. Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
— п. 1 ст. 64 СК РФ

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

При этом если между интересами родителей и детей имеется противоречие, представлять детей при реализации их преимущественного права (или при даче согласия на сделку) должен назначенный органом опеки представитель (п. 2 ст. 64 СК РФ).

Последствия нарушения. Если продать долю в обход преимущественного права:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. Споры, связанные с применением правил о приобретательной давности
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

То есть любой обойдённый сособственник (в том числе бывший муж) вправе в течение 3 месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя — фактически «забрать» вашу долю у покупателя и заплатить ту же цену. Именно поэтому устного «он сказал, денег нет» недостаточно: отказ мужа нужно зафиксировать письменно (письменный отказ от преимущественного права либо нотариально оформленное извещение с истечением месячного срока), иначе сделка с посторонним будет уязвима.

Вывод. Вы вправе продать долю постороннему лицу, но только после письменного извещения мужа и (через законных представителей) детей с соблюдением месячного срока или получения от мужа письменного отказа. Отказ мужа от выкупа не препятствует продаже третьему лицу — он лишь должен быть зафиксирован, чтобы исключить риск перевода прав покупателя на мужа в суде.

Нужно ли согласие органа опеки и попечительства

По общему правилу при продаже только вашей доли согласие органа опеки не требуется, поскольку вы не распоряжаетесь имуществом детей.

Ограничения, связанные с детьми, возникают лишь тогда, когда сделка затрагивает их имущество либо их права как проживающих:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Эти нормы регулируют сделки с имуществом подопечного (то есть с долями самих детей). Продажа вашей доли доли детей не уменьшает и их не отчуждает, поэтому предварительное разрешение опеки по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и ст. 37 ГК РФ не требуется.

Однако есть одно уточнение — ст. 292 ГК РФ:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Правило п. 4 ст. 292 ГК РФ касается отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения либо находящиеся под опекой, — если при этом затрагиваются их права. В вашей ситуации дети находятся под родительским попечением (не под опекой), а предметом сделки является доля, а не «жилое помещение» целиком. Поэтому согласие опеки по данному основанию по общему правилу не требуется, если только дети фактически не относятся к категории, указанной в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Важная оговорка. Если доли детей по обязательству о маткапитале ещё не оформлены в ЕГРН (обязательство не исполнено до конца), продажа вашей доли может столкнуться с претензией о том, что вы распоряжаетесь имуществом, в отношении которого существует неисполненное обязательство по выделению долей детям. В этом случае орган опеки и (или) суд могут потребовать сначала оформить доли детей. Но коль скоро вы указываете, что доли уже выделены («микродоли у наших двоих детей»), согласие опеки на продажу именно вашей доли не нужно.

Вывод. Согласие органа опеки и попечительства при продаже только вашей доли не требуется, поскольку доли детей не отчуждаются и не уменьшаются. Согласие может понадобиться в двух случаях: (1) если дети находятся под опекой/попечительством в смысле ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ; (2) если обязательство по выделению долей маткапитала не исполнено и речь фактически идёт о распоряжении в том числе их долями.

Процедура: нотариальная форма и налоговые последствия

Нотариальная форма — обязательное условие сделки. Продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу требует нотариального удостоверения договора:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Исключения из этого правила (отчуждение всеми участниками по одной сделке и др.) к вашей ситуации не относятся, поскольку вы продаёте только свою долю, а не долю всех сособственников разом. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Нотариус при удостоверении также проверит соблюдение преимущественного права покупки.

Если другая сторона (например, покупатель) уклоняется от нотариального удостоверения уже исполненной сделки:

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 165 ГК РФ

Налоговые последствия. При продаже доли в квартире доход освобождается от НДФЛ, если доля находилась в вашей собственности в течение минимального предельного срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для квартиры, не подпадающей под исключения п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от близких родственников, приватизация, рента), минимальный срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Квартира приобреталась в браке по возмездной сделке (покупка с ипотекой), поэтому применяется общий 5-летний срок. Если ваша доля сформирована в ЕГРН менее 5 лет назад (например, при выделе долей на маткапитал или при разделе), то при продаже может возникнуть НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами/вычетом, а в случае продажи дешевле 70% кадастровой стоимости — доход будет определён от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Вывод. Договор продажи вашей доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению; без него сделка ничтожна. Для освобождения от НДФЛ доля должна находиться в вашей собственности не менее пяти лет (если нет оснований для 3-летнего срока); при меньшем сроке владения налог уплачивается с учётом вычета или документально подтверждённых расходов и правила о кадастровой стоимости.

Альтернатива: вместо продажи — выдел доли или выкуп; раздел с супругом

Если продажа «на сторону» заблокирована банком или кажется вам сложной, закон даёт иные пути, применимые к вашей заложенной доле.

Раздел/выдел доли (ст. 252 ГК РФ):

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Поскольку ваша доля в «двушке», выдел доли в натуре (отдельной комнаты в самостоятельный объект) по общему правилу невозможен без несоразмерного ущерба, поэтому вы вправе требовать выплаты стоимости вашей доли другими участниками (мужем). Если доля незначительна и не может быть реально выделена, а существенного интереса в использовании имущества у вас нет, суд может обязать остальных выплатить вам компенсацию даже без их согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ). Однако следует учитывать, что определение долей, когда квартира в залоге, также связано с согласием залогодержателя (см. позицию ВС РФ в п. 11 Обзора от 22.06.2016 о том, что определение долей в праве на заложенную квартиру производится с согласия залогодержателя).

Раздел совместного имущества с бывшим мужем:

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Если ваша доля фактически не выделена из режима совместной собственности (квартира приобреталась в браке и раздел не оформлен), то прежде, чем продавать «свою долю», может потребоваться сначала определить её размер:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
— п. 3 ст. 39 СК РФ

То есть если по документам квартира остаётся в общей совместной (супружеской) собственности либо ваша «доля» юридически не выделена, первым шагом является определение вашей доли — по нотариальному соглашению о разделе или через суд, а общий долг по ипотеке при разделе распределяется пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Перевод части долга по кредиту на другое лицо требует согласия банка:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Вывод. Если продажа доли третьему лицу затруднена, вы вправе: (1) потребовать выкупа вашей доли бывшим мужем (в том числе через суд с выплатой компенсации); (2) если ваша доля юридически не выделена из супружеской собственности — сначала оформить раздел (соглашение или суд) с определением вашей доли и распределением ипотечного долга, и только затем распоряжаться ею. Во всех вариантах участие банка-залогодержателя остаётся обязательным.