Что делать, если второй собственник не следит за домом и участком: можно ли через суд заставить его ремонтировать, признать долю бесхозяйной или выкупить её по реальной цене?

Обязанность сособственника участвовать в содержании дома и участка и взыскание с него расходов

Собственник несёт бремя содержания своего имущества; при долевой собственности это бремя распределяется между всеми участниками пропорционально их долям. Это означает, что отсутствующий сособственник, годами не вкладывающий в дом ничего, нарушает законную обязанность перед вами, а не просто «имеет право не следить».

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Данная обязанность прямо конкретизируется нормой о бремени содержания общего имущества:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Та же обязанность подтверждена и в разъяснениях высших судов: обязанность участвовать в издержках по содержанию общего имущества «вытекает из факта участия в праве собственности» и существует, в частности, перед другими её участниками. Значит, при долевой собственности ваши партнёрские отношения с ответчиком — это обязательство, и его ненадлежащее исполнение влечёт право требовать возмещения убытков.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Правовым инструментом здесь служат нормы об убытках: под ними понимаются как уже понесённые, так и будущие расходы на восстановление нарушенного права — то есть, например, стоимость ремонта крыши и стен, приходящаяся на долю ответчика.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1–2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: закон прямо обязывает второго собственника (ст. 249 ГК РФ) участвовать в содержании дома и участка пропорционально его 1/2 доле. Вы вправе в судебном порядке взыскать с него приходящуюся на его долю часть уже понесённых вами расходов на сохранение общего имущества (ст. 15, ст. 393 ГК РФ), а также — при их обосновании — будущие расходы на ремонт. Важно заранее сохранять все подтверждающие документы: чеки, договоры подряда, акты выполненных работ, заключение специалиста об износе. Голое «заставить его ремонтировать» через суд нельзя — обязать совершить действия по ремонту нельзя, но взыскать деньги можно.

Выдел доли и принудительное прекращение права отсутствующего сособственника с выплатой компенсации

Ключевой механизм для вашей ситуации — выдел доли в натуре. По общему правилу владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Выдел доли в натуре из жилого дома и участка при наличии общей стены обычно невозможен без несоразмерного ущерба. Тогда вступает правило о денежной компенсации — это и есть «нормальный выкуп по суду»:

1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 3 ст. 252 ГК РФ

Обратите внимание: для принудительной выплаты вам компенсации вместо его доли в натуре нужно, чтобы его доля была незначительной и он не имел существенного интереса. У вас же доли равны (1/2 и 1/2), поэтому этот «защитный» вариант защищает как раз ответчика — ваша доля не незначительна, и суд не сможет обязать его выкупить вашу долю против его воли. Зато вы как выделяющийся собственник можете требовать выдела своей доли, а если он невозможен — выплаты её стоимости. Обратите внимание: закон прямо допускает и одностороннее прекращение права сособственника с выплатой ему компенсации в исключительном случае:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ

С получением компенсации право на долю прекращается автоматически:

1. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 5 ст. 252 ГК РФ

Пленум уточняет, как суды оценивают «существенный интерес» и «незначительность доли» — имеет ли лицо нуждаемость в использовании этого имущества (возраст, здоровье, профессия, дети, иждивенцы), а также что понимается под несоразмерным ущербом при выделе:

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6

Вывод: вы вправе требовать в суде выдела своей доли в натуре (п. 2–3 ст. 252, п. 36 Пленума № 6). Если суд признает выдел невозможным без несоразмерного ущерба (что при общей стене дома вероятно), вы имеете право на выплату стоимости вашей доли. Практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ к равной доле неблагоприятна для принудительного выкупа его доли: поскольку его доля (1/2) не «незначительна», суд, скорее всего, не лишит его права на долю против его воли. Реальная задача — либо выкупить его долю по обоюдному соглашению по адекватной цене, определённой независимой оценкой, либо быть готовым, что вопрос решится выделом вашей доли/продажей всей недвижимости через суд.

Бесхозяйность доли — неприменима: собственник определён и не отказался от права

Признать долю бесхозяйной нельзя, пока у неё есть собственник. Бесхозяйной вещь считается только тогда, когда у неё нет собственника, собственник неизвестен либо он отказался от права:

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4.
   — п. 1 ст. 225 ГК РФ

Ваш случай — противоположный: в ЕГРН есть запись о праве второго собственника, он известен, не отказался от права и не заявлял об отказе. Постановка бесхозяйных недвижимых вещей на учёт — это способ выявления объектов, у которых собственник отсутствует, и к собственнику с зарегистрированным правом не применяется:

1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
   — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Более того, произвольное лишение собственника права недопустимо; изъятие возможно лишь по прямо перечисленным в законе основаниям:

1. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
   — п. 2 ст. 235 ГК РФ

Вывод: признать «половину дома» бесхозяйной или отобрать долю у живого, известного и зарегистрированного собственника нельзя — ни через Росреестр, ни через администрацию. Признание права на долю возможно лишь если собственник умер и его имущество выморочно (перешло государству/муниципалитету при отсутствии наследников); в остальных случаях ссылка на «бесхозяйность» — тупиковый путь. Значит, нужно зайти с другой стороны: через выдел доли, взыскание расходов и негаторный иск (см. другие блоки). При этом сам собственник (даже отсутствующий) сохраняет право требовать от вас издержек по общему имуществу — так что документируйте всё.

Защита от разрушения дома и аварийных деревьев: негаторный иск и возмещение вреда

Ваше право на нормальное пользование своей частью нарушается состоянием общего имущества — течёт крыша, идут трещины, ветки на проводах. Для защиты от таких нарушений, не связанных с лишением владения, служит негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторным (а не о признании права собственности) следует считать и иск об устранении фактических препятствий — о демонтаже, вырубке аварийных насаждений, восстановлении состояния имущества. Как частный случай защиты — возмещение вреда, причинённого имуществу вашего обособленного объекта (вашей части дома, фундамента от корней деревьев):

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Отсюда возможны два самостоятельных требования: (1) обязать сособственника (или иное лицо, создающее угрозу — например, при наличии аварийных деревьев, ветки которых рвут ваши провода) устранить препятствия — убрать аварийные деревья, привести их в безопасное состояние; (2) взыскать с него возмещение вреда, причинённого вашей части дома.

Дополнительно эти вопросы урегулированы на региональном/муниципальном уровне: правила благоустройства устанавливают требования по содержанию зданий и земельных участков, а также определяют понятие зелёных насаждений (включая отдельно стоящие деревья), — соответственно, за ненадлежащее содержание можно настаивать и на административном реагировании:

1.3. Настоящие Правила устанавливают: требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений; перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения; порядок участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий. 1.4. Проектирование и размещение элементов благоустройства территорий осуществляются в соответствии с градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации, специальными нормами и правилами, государственными стандартами, Генеральным планом города Твери, Правилами землепользования и застройки, проектной документацией, утвержденной в установленном порядке. 1.4.I. При проектировании объектов благоустройства предусматривается их доступность для маломобильных групп населения (инвалидов, людей с ограниченными (временно или постоянно) возможностями здоровья, беременных женщин, людей преклонного возраста, людей с детскими колясками и т.п.), оснащение этих объектов элементами и техническими средствами, способствующими передвижению маломобильных групп населения.
— п. 1.3 Правил благоустройства города Твери (утв. Решением Тверской городской Думы от 16.10.2014 № 368)

зеленые насаждения - совокупность древесно-кустарниковой и травянистой растительности естественного и искусственного происхождения (включая парки, леса, особо охраняемые природные территории, бульвары, скверы, сады, газоны, цветники, а также отдельно стоящие деревья и кустарники); земляные работы - производство работ, связанных со вскрытием грунта на глубину более 30 сантиметров (за исключением пахотных работ, работ по посадке и удалению деревьев, кустарников и других зеленых насаждений), забивкой и погружением свай при возведении объектов и сооружений всех видов, прокладкой подземных и наземных инженерных сетей, коммуникаций, а равно добыча общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатация бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения; (В редакции Решения Тверской городской Думы г. Твери от 27.10.2017 № 22(316) ) индивидуальная застройка - участки застройки индивидуальными жилыми домами с отведенными территориями (земельными садово-огородными участками) и расположенными на них надворными хозяйственными постройками, а также участки застройки блокированными жилыми домами и малоэтажными (до 3-х этажей) жилыми домами;
— п. 1.5 Правил благоустройства города Твери (зеленые насаждения)

Вывод: если деревья и запущенное состояние дома реально создают угрозу вашей части дома и жизни/безопасности (провода, фундамент), вы вправе требовать устранения этих нарушений через суд по ст. 304 ГК РФ и взыскивать ущерб по ст. 1064 ГК РФ. Риск: самовольно сносить его деревья и разбирать общие конструкции нельзя — это распоряжение общим имуществом и может дать ему право требовать с вас убытки (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Аварийные работы нужно проводить с соблюдением правил благоустройства (порубочный билет/разрешение органа местного самоуправления). Для надёжности фиксируйте угрозу актом с участием специалиста или через обращение в надзорные органы/администрацию, чтобы получить официальный документ о наличии опасности.

Принудительный выкуп по цене, а не по требованию собственника: почему «нормальную цену» устанавливает оценка, а не он

Сам собственник вправе продать свою долю по любой цене, и здесь действует правило преимущественного права: вы, как участник долевой собственности, имеете приоритетное право купить его долю на тех же условиях, и он обязан письменно известить вас о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Это означает: если он всё-таки найдёт покупателя и захочет продать «по цене как за целый дом», вы имеете преимущественное право первым купить долю — но только по той цене, которую он объявил. Принудить его продать вам по выгодной для вас цене закон не позволяет: цена определяется соглашением, а не судом. Судебный механизм, который позволяет установить справедливую (рыночную) денежную оценку, — это уже упомянутые выдел доли и компенсация (п. 3–4 ст. 252 ГК РФ): при выделе и при выплате компенсации стоимость доли определяется оценкой/экспертизой, а не запросом собственника.

Относительно принудительного изъятия неиспользуемого имущества: для земель сельскохозяйственного назначения закон действительно допускает изъятие по решению суда при неиспользовании 3 и более лет, но это узкая норма и она касается только земель сельхозназначения (и инициируется надзорным органом, а не сособственником), к обычному участку под домом в посёлке не применяется:

1. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
   — п. 1 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Кроме того, изъятие вообще возможно только по прямо указанным в законе основаниям:

1. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
   — п. 2 ст. 235 ГК РФ

Вывод: «заставить продать по нормальной цене» иначе как через соглашение или через оценочную экспертизу в рамках судебного дела о выделе/компенсации нельзя. Ваш реальный рычаг — не соглашаться на его завышенную цену, опираться на отчёт независимого оценщика и на данные о техническом состоянии дома (ваш акт специалиста об износе снижает рыночную стоимость его доли), а также на преимущественное право покупки, если он найдёт стороннего покупателя. Принудительное изъятие по ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ к вашему участку под домом не подходит.

Процедура: подсудность, экспертиза, доказательства; ветка «если суд откажет»

Спор о правах на дом и участок рассматривает районный суд по месту нахождения этих объектов — это исключительная подсудность, независимо от того, где живёт ответчик:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Поскольку ключевые вопросы (возможен ли выдел без несоразмерного ущерба, какова рыночная стоимость доли, какова степень износа) требуют специальных знаний, суд назначает экспертизу; стороны вправе формулировать вопросы эксперту и просить о конкретном экспертном учреждении:

1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
   — ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

Бремя доказывания распределяется по общему правилу: каждый доказывает свои обстоятельства (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Ваши доказательства: выписка из ЕГРН (доли 1/2 и 1/2), заключение специалиста об износе и невозможности нормального ремонта без второго собственника, переписка (заказные письма, телеграммы) с предложениями о выкупе и об улучшении имущества, квитанции о ваших расходах, акты о состоянии деревьев и проводов.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома и участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ); в иске целесообразно соединить требования о выделе доли — о выплате компенсации стоимости доли (п. 3–4 ст. 252 ГК РФ), о взыскании приходящихся на ответчика расходов на содержание (ст. 249, 15, 393 ГК РФ), об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ) и о возмещении ущерба (ст. 1064 ГК РФ). Если суд откажет в выделе (признает его невозможным без несоразмерного ущерба), суд должен определить вариант компенсации; если откажет и в принудительном выкупе его доли — право собственности ответчика сохранится, и тогда вам остаются взыскание расходов/убытков, негаторные требования и обращение в надзорные органы/администрацию по факту ненадлежащего содержания дома и аварийных насаждений. Поскольку регион в вопросе не назван, при подготовке нужно уточнить применимые правила благоустройства и порядок выдачи разрешения на вырубку зелёных насаждений именно вашего муниципалитета.

Сроки, доказательства и порядок исполнения решения

Сроки. Для негаторного требования (ст. 304 ГК РФ) исковая давность не применяется — от разрушения дома и аварийных деревьев вы можете требовать защиты в любой момент:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

К требованиям о взыскании расходов на содержание общего имущества и о возмещении ущерба применяется общий трёхлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 196 ГК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Это значит: взыскать с сособственника расходы и убытки можно только за последние три года, предшествующие обращению в суд, — поэтому не затягивайте с фиксацией ущерба и сберегайте документы о расходах.

Доказательства. Подтверждайте каждый элемент требования: право — выписка из ЕГРН; износ и невозможность ремонта без второго собственника — заключение специалиста; расходы на сохранение — чеки, договоры, акты; ущерб вашей части (сырость, трещины) — акты, фото/видео с привязкой; аварийность деревьев и угроза проводам/фундаменту — акт осмотра (привлечение специалиста, обращение в орган местного самоуправления или сетевую компанию); предложения второму собственнику о выкупе и совместном ремонте — заказные письма, телеграммы, отчеты об отправке. Для определения рыночной стоимости доли и технической возможности выдела суд назначит судебную экспертизу (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ).

Исполнение. Решение по иску о правах на дом и участок исполняется в общем порядке: после вступления в законную силу вы получаете исполнительный лист и предъявляете его в службу судебных приставов по месту нахождения должника/имущества. Если суд присудил вам долю ответчика с выплатой ему компенсации (п. 4–5 ст. 252 ГК РФ), прекращение его права и возникновение вашего регистрируется в ЕГРН на основании судебного акта; внесение компенсации на депозит нотариуса или суда при уклонении ответчика от её получения — самостоятельный шаг, который целесообразно выполнять с учётом конкретной резолюции решения. Подсудность и органы во всех требованиях здесь едины — районный суд по месту нахождения дома и участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Внесудебный вариант (выкуп по оценке) и допустимые средства доказывания

Понуждать второго собственника продать долю по «нормальной цене» напрямую нельзя — цена определяется соглашением сторон, а не судом. Оценочная величина имеет правовое значение главным образом как доказательство в споре; при наличии спора о достоверности стоимости его разрешает суд или арбитражный суд, а принудить к совершению сделки суд может лишь при её обязательности по закону:

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией , третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Поэтому ваш практический путь к адекватной цене — независимая оценка рыночной стоимости доли с учётом фактического износа (ваше заключение специалиста уже фиксирует износ, снижающий стоимость). Эта оценка ляжет в основу либо досудебного соглашения о выкупе, либо судебной экспертизы по делу о выделе доли/компенсации. Судебная экспертиза в любом случае будет назначена судом для определения рыночной стоимости доли и технической возможности выдела (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ).

Что касается доказательств, их закрытый перечень и принцип законности определяет процессуальный закон: суд опирается только на сведения, полученные из допустимых источников, а доказательства с нарушением закона силы не имеют:

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
   — ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Применительно к вашему делу это означает: выписка из ЕГРН и заключение специалиста — письменные (отягощённые специальными знаниями) доказательства; переписка о выкупе и ремонте — письменные доказательства, желательно с подтверждением направления (заказные письма, телеграммы); состояние деревьев, проводов, трещин — письменные акты и фото/видеозаписи; рыночная стоимость доли — отчёт оценщика, который суд оценивает наравне с иными доказательствами и при необходимости заменяет судебной экспертизой. Всё это подтверждает как ваши денежные требования (ст. 15, 1064 ГК РФ), так и требования о выделе/компенсации (ст. 252 ГК РФ) и негаторные требования (ст. 304 ГК РФ), подсудные районному суду по месту нахождения дома и участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).