Можно ли продать 1/3 доли в квартире, если один из сособственников умер и наследство не оформлено, а второй не выходит на связь, и как правильно направить предложение о покупке

Вправе ли я продать свою 1/3 посторонему при неоформленном наследстве третьего содольщика

Вы — полноправный собственник своей идеальной доли, и её судьба не зависит от того, оформил ли свои права другой содольщик: неоформленное наследство третьего лица не делает вашу долю «спорной» и не блокирует распоряжение ею.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Право распоряжения своей долей прямо закреплено и в специальной норме о долевой собственности.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Закон связывает право продать долю постороннему лишь с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ (извещение сособственников), а не с юридической чистотой долей остальных участников. Поэтому неоформленное наследство третьего содольщика — не препятствие для продажи ВАШЕЙ 1/3. Вывод: продать свою 1/3 посторонему покупателю вы можете в любой момент, не дожидаясь, пока наследник умершего содольщика оформит свои права; ждать этого не требуется.

Кто сейчас собственник доли умершего и на кого направлять извещение

Формально в ЕГРН числится умерший, но юридически судьба его доли решается по правилам наследственного права. Ключевое: право наследника возникает со дня открытия наследства, независимо от госрегистрации.

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Поэтому если наследник принял наследство (подал заявление нотариусу либо фактически принял его), то именно он — а не умерший и не вы — является собственником 1/3, и преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ принадлежит ему. Фактическое принятие презюмируется при совершении им действий по владению имуществом.

1. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3. Принятие наследства наследственным фондом осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 123 20-8 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 259-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 287-ФЗ)
   — п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Если же наследник не принял наследство (к нотариусу не пошёл и фактически не вступал), в силу закона имущество становится выморочным и переходит в собственность муниципального образования (города/поселения), поскольку речь о жилом помещении.

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
   — п. 1 ст. 1151 ГК РФ

В этом случае преимущественное право покупки принадлежит уже публично-правовому образованию, а извещение направляется в уполномоченный орган местного самоуправления. Различие принципиально для адресата извещения: либо конкретный наследник (если он принял наследство — хоть фактически, хоть через нотариуса), либо муниципалитет (если наследство не принято никем). Вывод: адресат извещения — не «умерший», а фактический собственник доли: наследник, принявший наследство, либо муниципалитет при выморочности. Установить это можно по данным о фактическом владении долей и по запросу в нотариальную палату/ЕИС нотариата о наличии наследственного дела.

Обязанность известить сособственников и последствия неизвещения

Продажа доли постороннему возможна только после письменного извещения остальных участников долевой собственности о цене и условиях; у них есть месяц на реализацию преимущественного права.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

По истечении месяца молчания продавец вправе продать долю любому лицу, а при письменном отказе — раньше.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Нарушение этого порядка даёт сособственнику право в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя — то есть оспорить вашу сделку в суде.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: извещение обязательно направить каждому известному сособственнику (второму участнику и фактическому собственнику доли умершего — наследнику или муниципалитету). Пропуск извещения создаёт для покупателя риск оспаривания сделки в течение трёх месяцев, поэтому подтверждение направления и доставки извещений следует сохранить.

Как известить того, кто не выходит на связь или чей адрес неизвестен

Извещение — юридически значимое сообщение; оно влечёт последствия с момента доставки, а при уклонении адресата считается доставленным.

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
   — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Это означает: направив извещение по известному адресу (например, заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации, а равно по адресу объекта), вы считаетесь исполнившим обязанность, даже если сособственник письмо не получил или не ознакомился. Если адрес неизвестен, извещение направляется по последнему известному адресу, а в отсутствие таких сведений — исходя из доступных данных о месте нахождения имущества; факт направления фиксируется письменными доказательствами. Вывод: молчание второго содольщика не блокирует продажу — по истечении месяца с даты доставки (или с даты, когда извещение считается доставленным) вы вправе продавать долю; от вас требуется именно направление извещения, а не получение согласия или ответа. Риск: если адрес известен, но извещение направлено формально в «неверное» место и это будет доказано, преимущественное право может считаться нарушенным, поэтому используйте адрес из ЕГРН и адрес объекта.

Нотариальное удостоверение сделки с долей

Продажа доли в праве общей собственности на квартиру посторонему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это прямо установлено законом.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Нотариус при удостоверении проверяет, в том числе, соблюдение преимущественного права покупки (наличие извещений/отказов), поэтому именно нотариус станет первым «фильтром» на пути сделки. Вывод: договор продажи вашей 1/3 посторонему покупателю должен быть нотариально удостоверен; несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. К нотариусу следует явиться с подготовленными доказательствами извещения сособственников (наследника/муниципалитета и второго участника).

Откажут ли в регистрации из-за записи об умершем сособственнике

Регистратор приостанавливает регистрацию, если заявитель не уполномочен распоряжаться либо есть противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

1. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Запись в ЕГРН об умершем содольщике сама по себе не создаёт противоречия с вашим правом на вашу долю: вы регистрируете переход именно СВОЕЙ доли, а не доли умершего. Более того, закон прямо запрещает отказывать в регистрации перехода права лишь из-за наличия спора о зарегистрированном праве.

1. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости. 3. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. 4.
   — ч. 2 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: отказ в регистрации только потому, что в реестре числится умерший сособственник, неправомерен; основанием для приостановки может стать лишь недоказанность вашего права (напр. отсутствие нотариального удостоверения сделки или неисполнение порядка извещения). При необоснованном отказе он обжалуется в суде в порядке, предусмотренном ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ.

Вариант «подождать оформления наследства» — плюсы и процедура

Если вы решите сначала добиться юридической чистоты реестра, это возможно через наследственные процедуры, но их инициатором должны быть наследники или нотариус, а не вы как посторонний содольщик. Свидетельство о праве на наследство выдаётся наследникам, принявшим наследство, по их заявлению.

1. Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 281-ФЗ) 2. В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
   — п. 1 ст. 1162 ГК РФ

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство в целях проверки факта государственной регистрации смерти наследодателя, наличия отношений, являющихся основанием для призвания лица к наследованию, а также проверки подлинности представленных документов о государственной регистрации актов гражданского состояния запрашивает с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия у оператора федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния содержащиеся в указанном реестре сведения о государственной регистрации актов гражданского состояния, произведенной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Факт государственной регистрации смерти наследодателя, произведенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть также проверен нотариусом посредством единой информационной системы нотариата, содержащей сведения о государственной регистрации смерти, поступившие от указанного оператора.
— ст. 71 Основ законодательства РФ о нотариате

Наследник, пропустивший срок, может быть включён в свидетельство с согласия других принявших наследство, а при отсутствии такого согласия — восстановить срок в суде.

Право наследника на долю, как указано выше, возникает со дня открытия наследства и не зависит от момента госрегистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Вывод: ждать оформления наследства не обязательно и юридически бессмысленно для продажи вашей доли. Однако вы как заинтересованное лицо можете инициировать актуализацию реестра: направить запросы нотариусу/в нотариальную палату о наличии наследственного дела, а при выявлении выморочности — обратиться в орган местного самоуправления либо, при необходимости, в суд для установления круга правообладателей. Оптимальный путь для вас — продавать свою долю сейчас, надлежаще известив фактического собственника доли умершего (наследника или муниципалитет).

Условия допустимости продажи: доказательства, риски и порядок действий

Продажа вашей доли законна при одновременном соблюдении трёх условий: (1) письменные извещения всем сособственникам о цене и условиях; (2) выдержан месячный срок (либо получены письменные отказы); (3) нотариальная форма сделки (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Сособственник, право которого нарушено неизвещением, вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя — это ключевой риск оспаривания продажи постороннему.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Поэтому решающее значение имеют доказательства извещения: сохраните описи вложения и уведомления о вручении заказных писем, а адрес берите из выписки ЕГРН и адреса объекта. Направление извещения влечёт последствия с момента доставки, а при уклонении адресата сообщение считается доставленным.

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
   — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Отказ регистратора возможен только если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие регистрации.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1

По долгам умершего содольщика отвечают принявшие наследство наследники в пределах стоимости наследства, а не вы.

1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (В редакции федеральных законов от 29.11.2007 № 281-ФЗ; от 29.07.2017 № 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Глава 65. НАСЛЕДОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА
   — п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Вывод: последовательность действий — получить выписку ЕГРН и установить фактического собственника доли умершего (наследник/муниципалитет) → направить письменные извещения с ценой и условиями → выждать месяц (либо получить отказы) → удостоверить договор у нотариуса, представив доказательства извещения → подать документы в Росреестр. При необоснованном отказе регистратора он обжалуется в суд в порядке, установленном законодательством.