Как продать трёхкомнатную квартиру, если мать против продажи своей 1/5 доли, а у меня 4/5?

Можно ли принудительно выкупить у матери 1/5 доли через суд

Исходная рамка: принудительное лишение собственника его имущества по общему правилу недопустимо.

1. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
   — п. 2 ст. 235 ГК РФ

Это означает, что ваша цель — «выкупить её долю помимо её воли» — по общему правилу законом прямо не предусмотрена: перечень оснований принудительного изъятия исчерпывающий, и желание другого сособственника «продать целую квартиру» в него не входит. Единственное исключение, релевантное вашей ситуации, названо в самом перечне — отчуждение по п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Разбираю это исключение. Оно содержит жёсткое условие: компенсация вместо выдела «с согласия» собственника допускается всегда, а принудительно — только в узком составе.

1. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 4 ст. 252 ГК РФ (абз. 1)

То есть обязать вашу мать принять деньги вместо её доли можно, лишь если суд установит ОДНОВРЕМЕННО три факта: (1) её доля незначительна, (2) доля не может быть реально выделена, (3) она не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. В вашем случае первый и третий критерии прямо спорны: доля 1/5 в трёхкомнатной квартире далеко не всегда признаётся незначительной, а если мать проживает в квартире, это как раз и есть существенный интерес. Доказать все три условия — бремя на вас.

Что происходит с её правом при выплате компенсации — прямо урегулировано.

1. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 5 ст. 252 ГК РФ

Это и есть правовой результат, к которому вы стремитесь: получив компенсацию, мать утрачивает право на долю. Но добиться этого можно только через суд и только при доказанности всех трёх условий п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Ключевой ориентир практики — Верховный Суд прямо сформулировал, что ст. 252 ГК РФ НЕ предусматривает безусловной обязанности других сособственников выкупать долю.

Таким образом, положения ст. 252 ГК РФ не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения доли в праве собственности на имущество выделяющегося собственника. Как установлено судом первой инстанции, истец был вселен в квартиру на основании решения суда; ответчики возражали против принятия в свою собственность доли, принадлежащей М., ссылаясь на то, что она не является незначительной и имеет высокую стоимость в соотношении с их материальным положением. Н. является пенсионером по возрасту, иного, кроме пенсии, дохода и сбережений не имеет. Ответчики не возражали против пользования истцом его доли в квартире либо продажи принадлежащей ему доли третьим лицам. Оценив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Между тем выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что вышеуказанные обстоятельства не являются юридически значимыми по делу, и в связи с этим о наличии оснований для передачи доли истца в собственность ответчиков и взыскания с последних денежной компенсации ее стоимости помимо их воли основаны на неправильном применении вышеназванных норм материального права, ввиду чего оснований для отмены решения суда первой инстанции по мотивам, указанным в обжалуемых судебных постановлениях, не имелось.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021

В этом деле иск предъявил именно тот, кто хотел ПОЛУЧИТЬ компенсацию за свою долю (ситуация «зеркальная» вашей — вы хотите, чтобы компенсацию приняла мать), и ВС указал на юридически значимые обстоятельства: незначительность доли, возможность пользования имуществом, возражения других сособственников и их материальную возможность принять долю. Для вас это значит: суд будет проверять, имеет ли мать существенный интерес в квартире, а вы — реальную возможность выплатить рыночную стоимость её доли. Если мать живёт в квартире и другого жилья у неё нет, принудительный выкуп почти наверняка будет отклонён, а суд укажет, что вы вправе продать свою долю третьим лицам.

Итог по вопросу: «отсудить» долю матери принудительно в общем случае нельзя. Иск о выкупе возможен, но с низкой перспективой при её возражении и проживании в квартире; путь лежит через ст. 252 ГК РФ (п. 4), подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если суд откажет — остаётся продажа вашей 4/5 доли.

Реальный раздел квартиры и определение порядка пользования

Даже без продажи вы вправе ставить вопрос о разделе/выделе или о пользовании имуществом.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 1 ст. 252 ГК РФ

Пункт 3 статьи 252 ГК РФ показывает механизм: раздел возможен по соглашению, а при споре — через суд. Но реальный выдел «в натуре» возможен лишь тогда, когда это допускается законом и не влечёт несоразмерного ущерба. Выделить «комнаты» в трёхкомнатной квартире с долями 4/5 и 1/5 в натуре по общему правилу нельзя — квартира неделима как объект, а доля матери слишком мала для изолированного помещения. Это подтверждает и уже процитированный выше абзац п. 3: если выдел невозможен, собственник «имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками». Обратите внимание: право на компенсацию здесь сформулировано для ВЫДЕЛЯЮЩЕГОСЯ (то есть для того, кто уходит), а не для того, кто хочет вытеснить другого.

Отдельная возможность — не раздел, а пользование. Она регулируется так:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Из этого следует: вы можете требовать через суд определения порядка пользования квартирой и предоставления вам части, соразмерной вашей доле (4/5), а при невозможности этого — компенсации от того, кто пользуется вашей долей. Это не даёт вам права выселить мать, но позволяет закрепить за собой конкретное помещение, если вы сами там живёте.

Итог по вопросу: реальный выдел 4/5 в натуре в квартире почти невозможен; достижимы либо соглашение, либо судебное определение порядка пользования (ст. 247 ГК РФ). Спор о пользовании рассматривает районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Продажа своей 4/5 доли: согласие матери не нужно, но есть преимущественное право

Разделим два разных объекта: продать ЦЕЛУЮ квартиру и продать СВОЮ долю — это разные сделки с разными правилами.

Целой квартирой распоряжаться в одиночку вы не вправе.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей задачи «продать квартиру целиком»: распоряжение общим имуществом возможно ТОЛЬКО по соглашению всех участников. Отказ матери блокирует продажу всей квартиры — и это законно, а не произвол. Заставить её дать согласие нельзя (см. блок 1).

Но свою ДОЛЮ вы продать можете.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Вот это и есть рабочий выход: вы вправе продать именно свою 4/5 доли, и согласие матери на это не требуется. Ограничение одно — преимущественное право покупки у другого сособственника.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Механика такова: вы обязаны письменно известить мать о намерении продать долю постороннему с указанием цены и условий. Если она не купит долю в течение МЕСЯЦА (для недвижимости) со дня извещения либо письменно откажется, вы свободны продать долю любому лицу. Именно поэтому тезис «доля никому не нужна за копейки» неверен: цена определяется вами, и на неё мать имеет лишь приоритетное право по той же цене.

Риск нарушения преимущественного права:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если вы продадите долю, не известив мать, она в течение ТРЁХ МЕСЯЦЕВ вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя — сделку «перепишут» на неё, а вы вернёте деньги покупателю. Поэтому извещение лучше делать нотариально (или иным способом с фиксацией) и хранить доказательства.

При продаже доли требуется нотариальная форма сделки.

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Значит, договор продажи вашей доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению (кроме случаев, когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке — тогда форма иная). Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ).

Итог по вопросу: продать квартиру целиком без согласия матери нельзя (п. 1 ст. 246 ГК РФ); продать свою 4/5 доли можно, письменно известив мать и дав ей месяц на реализацию преимущественного права (ст. 250 ГК РФ); сделку с долей удостоверяет нотариус; при нарушении извещения — риск перевода прав покупателя на мать в течение 3 месяцев.

Процедура: подсудность, форма, регистрация

Если вы решите судиться (например, об определении порядка пользования или о выкупе доли), иск подаётся по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Значит, спор о правах на квартиру рассматривает РАЙОННЫЙ суд по месту нахождения этой квартиры (не по вашему месту жительства и не мировой судья). Это же правило действует для любых требований о правах на жилое помещение.

Оформление сделки с долей — только нотариус; иначе ничтожность.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Это значит, что даже при продаже вашей доли «напрямую» покупателю вы обязаны идти к нотариусу: он проверяет законность сделки, наличие у сторон прав, соблюдение преимущественного права. Госрегистрация перехода права при этом обязательна и проводится Росреестром (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Итог по вопросу: все судебные споры о правах на квартиру — в районном суде по её месту нахождения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ); сделка с долей удостоверяется нотариально, иначе ничтожна (п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); переход права регистрируется в Росреестре.

Налог от продажи и минимальный срок владения

Поскольку квартира приватизирована давно, для вас налоговый вопрос, скорее всего, не стоит — но проверяю по норме.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это значит: если объект (или ваша доля) находился в собственности непрерывно в течение минимального предельного срока и более, доход от продажи налогом НДФЛ не облагается.

Какой это срок именно в вашем случае — прямо указано в п. 3 статьи: для имущества, полученного в порядке ПРИВАТИЗАЦИИ, минимальный срок — три года.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Так как квартира приватизирована «давно», вы по этому основанию владеете долей более трёх лет — доход от продажи вашей 4/5 доли освобождён от НДФЛ (если иной объект недвижимости у вас в собственности — это не влияет на подп. 2, приватизация сама по себе даёт трёхлетний срок). Налог не возникнет и у покупателя в части НДФЛ — это ваш налог. При продаже целой квартиры (если бы согласие матери было) ваша доля также была бы больше минимального срока.

Итог по вопросу: доход от продажи вашей доли освобождён от НДФЛ, поскольку право получено в результате приватизации и доля в собственности более трёх лет (п. 2 и подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ по этой продаже подавать не требуется в части этой доли — при условии подтверждения срока владения. Если право зарегистрировано менее трёх лет назад по каким-то причинам, освобождение сохранно только через иные основания (например, отсутствие иного жилья по подп. 4 п. 3) — этот факт стоит проверить по выписке из ЕГРН.

Защитная ветка: законность отказа матери и взыскание долга

Проверяю противоположную ветку — нет ли законного способа заставить мать продать долю помимо ст. 252 ГК РФ.

Общая норма о правах собственника:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственник распоряжается своим имуществом «по своему усмотрению». Мать как собственник 1/5 вправе не продавать долю и не давать согласия на продажу квартиры — это реализация её права, а не злоупотребление. Оснований понудить её к продаже в законе нет.

Что если у матери есть долги и кредиторы смогут обратить взыскание на её долю — это работает против вас (доля уйдёт с торгов третьему лицу), а не помогает выкупить её в свою пользу.

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Эта норма показывает единственный законный механизм принудительной продажи именно ДОЛИ — через кредитора должника, а не через другого сособственника. И даже здесь сначала доля предлагается остальным сособственникам по рыночной цене, а лишь потом — продажа с публичных торгов. То есть и кредитор не может «вытеснить» сособственника в обход правил.

Дополнительная возможность, если мать не пользуется своей частью, а вы пользуетесь всей квартирой, — компенсация в вашу пользу:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Эта норма даёт вам право (а не обязанность матери) требовать от того, кто пользуется имуществом, приходящимся на вашу долю, соответствующей компенсации — если реализовать ваше право пользования частью, соразмерной вашей доле, невозможно.

Итог по вопросу: отказ матери законен и обжаловать его нечем; принудить её продать долю нельзя ни по ст. 209 ГК РФ, ни через механизм ст. 255 ГК РФ (тот действует только для кредиторов должника и также сохраняет приоритет сособственников). Единственное денежное требование в вашу пользу при невозможности пользоваться своей долей — компенсация по п. 2 ст. 247 ГК РФ, и то при условии, что вы лишены возможности пользоваться частью, соразмерной вашей доле.

Денежное последствие: размер компенсации за долю и отсутствие неустойки

Денежный вопрос здесь — не договорная неустойка или проценты за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ в этом вещном споре неприменима — обязательственного отношения между вами и матерью нет), а размер компенсации за долю. Он определяется рыночной стоимостью доли, а не произвольно.

1. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 4 ст. 252 ГК РФ (абз. 1)

Компенсация по ст. 252 ГК РФ — это «соответствующая денежная сумма», которая при несоразмерности устраняет разницу между выделяемым в натуре и долей. На практике она определяется по РЫНОЧНОЙ стоимости доли, а не по оценочной стоимости всей квартиры пропорционально без скидки: именно поэтому оценка должна быть сделана применительно к доле (4/5 или 1/5), а не к «целой квартире за хорошие деньги». Оценка целой квартиры, которую вы провели, для выкупа доли матери напрямую не подходит — нужна отдельная оценка именно её 1/5.

Ориентир цены доли при вынужденной продаже уже цитировался в блоке 6 — ст. 255 ГК РФ прямо называет «рыночную стоимость этой доли»:

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

То есть даже кредитор при погашении долга из доли продаёт её по цене, соразмерной рыночной стоимости — не ниже. Такой же подход суды применяют к компенсации по ст. 252 ГК РФ.

Важно: если мать не пользуется своей 1/5, а пользование соразмерной вам части (4/5) невозможно, у вас появляется ДЕНЕЖНОЕ требование К ней — компенсация за пользование вашей долей (это и есть ваше реальное денежное последствие, обратное по направлению):

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Итог по вопросу: денежный результат вашего дела — это компенсация за долю в размере её рыночной стоимости (для оценки нужна оценка именно доли, а не целой квартиры), и встречное денежное требование в вашу пользу — компенсация за пользование вашей 4/5 долей по п. 2 ст. 247 ГК РФ, если пользоваться ею невозможно. Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ в этом вещном споре не применяются, поскольку обязательственных отношений между вами и матерью нет.