Как защитить квартиру в общей совместной собственности от взыскания за долги одного из собственников, нужно ли выделять доли и согласие супруга

Природа «общей совместной собственности» трёх лиц и возможность её преобразования в долевую

1. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — ст. 244 ГК РФ, п. 2

Совместная собственность допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом (прежде всего — собственность супругов, ст. 34 СК РФ, и до недавнего времени — приватизация). Между матерью и двумя дочерьми (не супругами) режим совместной собственности законом не предусмотрен, поэтому фактически это долевая собственность, доли в которой просто не определены, а при отсутствии определения доли признаются равными (по 1/3) — и п. 5 ст. 244 ГК РФ прямо позволяет участникам по своему соглашению установить долевую собственность, а при споре — по решению суда.

Сколько «стоит» доля каждой и как её установить

1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. 2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. 3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено
   — ст. 254 ГК РФ, п. 1

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
   — ст. 252 ГК РФ, п. 1

Выдел доли — это не «отказ от совместной собственности», а её преобразование: сначала предварительно определяется доля каждого (при отсутствии соглашения — равные, по 1/3), затем по соглашению сторон либо по суду фиксируется доля в праве. «Отказ» от права как таковой закон для этого не использует — юридически значимым является именно соглашение об определении долей (или решение суда) с последующей регистрацией. Выдел в натуре одной комнаты невозможен без соразмерного ущерба, поэтому правильный путь — не раздел квартиры в натуре, а определение и регистрация идеальных долей (при желании — с ограничением права пользования конкретными комнатами по ст. 247 ГК РФ, что на площадь долей не влияет).

Регистрация и документы

Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 .
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Соглашение об определении долей (перевод совместной собственности в долевую) достаточно подать в Росреестр — регистрация ведётся по заявлению участников, а само зарегистрированное право оспаривается только в суде. После регистрации доли каждая дочь получает точно определённую и защищённую 1/3.

Вывод: оформить «отказ от совместной собственности без выдела доли» нельзя — сама совместная собственность не-супругов законом не предусмотрена, поэтому правильное действие — заключить всем троим нотариальное (для сделки с недвижимостью — обязательно нотариальное) соглашение об определении долей (по общему правилу — равных, по 1/3) и зарегистрировать долевую собственность в Росреестре; при отказе кого-либо из дочерей — определить доли в судебном порядке (п. 5 ст. 244, ст. 254, ст. 252 ГК РФ). Доли, а не «отказ», — правовой инструмент, который решает вашу задачу.

Является ли доля младшей дочери её личным имуществом и нужно ли согласие её мужа

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Доля младшей дочери возникает не за счёт общих средств с мужем, а из правоотношений собственности, возникших до её брака (квартира оформлена в 1995 году, до её замужества). Поскольку имущество приобретено ею до вступления в брак (и/или получено безвозмездно), на неё распространяется режим личного имущества по п. 1 ст. 36 СК РФ, а не совместной собственности супругов по ст. 34 СК РФ. Если же доля была бы признана общим имуществом, то на распоряжение ею (например, по сделке, подлежащей государственной регистрации) потребовалось бы нотариально удостоверенное согласие мужа (п. 3 ст. 35 СК РФ) — но в вашей ситуации, при личном режиме имущества, согласие мужа на определение долей и на распоряжение её долей НЕ требуется. Это важно: значит, ни муж, ни его кредиторы на долю дочери претендовать не могут, а только её собственные кредиторы.

Вывод: доля младшей дочери — её личное имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ), поскольку квартира оформлена до её брака и не является нажитым в браке; нотариального согласия мужа ни на определение долей, ни на последующее распоряжение её долей в таком случае не требуется. Если же будет доказано, что доля приобретена (выкуплена/улучшена) на общие средства супругов уже в браке, применяется ст. 34 СК РФ, и тогда по сделкам с долей потребуется нотариальное согласие мужа по п. 3 ст. 35 СК РФ — этот факт нужно проверить по документам.

Могут ли кредиторы и приставы претендовать на квартиру и на долю дочери

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

1. Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.
   — ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Кредитор участника общей собственности при недостаточности у должника иного имущества вправе через суд требовать выдела доли должника и обращения на неё взыскания; если выдел в натуре невозможен или остальные сособственники возражают — доля продаётся другим сособственникам по рыночной цене, а при их отказе — с публичных торгов. Однако взыскание всегда идёт только на долю должника (ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ), а не на квартиру целиком, и лишь при недостаточности другого имущества.

1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
   — ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

наложение ареста или установление запрета на распоряжение (запрета на совершение регистрационных действий) возможно в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности должника и другого лица (лиц), до определения доли должника или до её выдела.
— п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50

1. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
   — ч. 3 ст. 87 ФЗ № 229-ФЗ

Приставы вправе наложить арест (запрет распоряжения), причём по разъяснению Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015 арест возможен на имущество, находящееся в общей совместной собственности должника, ещё ДО определения доли. Именно поэтому «прятать» квартиру в совместной собственности — опасная стратегия: арест может лечь на объект целиком. Реализация доли должника идёт через открытые торги. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) действует при обычной продаже доли посторонему лицу, но НЕ при продаже с публичных торгов, поэтому рассчитывать на ст. 250 как на защиту от взыскания нельзя. Зато преимущественное право покупки и извещение (п. 1–2 ст. 250 ГК РФ) работают, когда дочь сама захочет продать долю: сначала её могут выкупить другие сособственники.

Вывод: претендовать на квартиру целиком кредиторы не могут — закон позволяет обратить взыскание только на долю должника и только при недостаточности иного имущества (ст. 255 ГК РФ, ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ). Но если долги младшей дочери реальны и другого имущества у неё нет, кредитор может через суд выделить её 1/3 и добиться продажи этой доли (с торгов). Определение долей «в лоб» уменьшает риск ареста всей квартиры, но не отменяет риск потери именно доли дочери; лучший ответ на её долги — не «прятать» долю, а урегулировать задолженность (рассрочка, реструктуризация, погашение), а если кредитор пойдёт в суд — использовать право других сособственников выкупить долю до продажи посторонним.

Защитная «перепродажа / дарение» доли во избежание взыскания: риски

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 170 ГК РФ

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Попытка «переоформить» долю младшей дочери на мать или сестру только ради защиты от кредиторов — это сделка, которая может быть признана мнимой или притворной (ничтожна, п. 1 ст. 170 ГК РФ): если у сторон не было намерения создать реальные правовые последствия или сделка прикрывала другую цель, она будет оспорена. При этом добросовестное дарение доли между близкими родственниками само по себе законно (п. 2 ст. 246 ГК РФ позволяет собственнику дарить свою долю), но если оно совершено, когда у дарителя уже есть долги, а имущества недостаточно, кредитор/арбитражный управляющий может оспорить его как направленное на причинение вреда кредиторам (ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ «О банкротстве»). В результате и доля, и деньги могут «вернуться» в конкурсную массу, а стороны рискуют. Поэтому единственный безопасный путь — не фиктивные сделки, а реальное погашение/реструктуризация долгов либо честное определение долей и, при необходимости, выкуп доли дочери другими сособственниками по рыночной цене (п. 2 ст. 250 ГК РФ) за реальные деньги с реальной оплатой.

Вывод: оформлять дарение или иную «спасательную» сделку с долей дочери только ради ухода от взыскания опасно: такая сделка может быть признана мнимой/притворной (п. 1 ст. 170 ГК РФ) или оспорена как сделка во вред кредиторам при банкротстве (ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ). Правильно — сначала урегулировать задолженность дочери (рассрочка, реструктуризация, частичное погашение), а определение долей и иные сделки совершать без признаков фиктивности, с реальными встречными предоставлениями.

Практический порядок действий и что проверить по документам

Правовой каркас: заключить всем троим соглашение об определении долей (по общему правилу равных, по 1/3 — п. 5 ст. 244 и п. 2 ст. 254 ГК РФ), удостоверить его у нотариуса и зарегистрировать долевую собственность в Росреестре (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ); при отказе одной из дочерей от соглашения — определить доли в судебном порядке (п. 3 ст. 254, ст. 252 ГК РФ, поскольку добровольного соглашения нет). Параллельно проверить по документам, как именно возникла квартира в 1995 году (приватизация/купля-продажа), — от этого зависит, действует ли режим совместной собственности и признаётся ли доля дочери её личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ). Если у младшей дочери уже есть исполнительные производства — не совершать фиктивных сделок, а урегулировать долг, поскольку арест на совместное имущество возможен до определения доли (п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50), а доля должника может быть продана с торгов (ст. 255 ГК РФ, ч. 6 ст. 69, ч. 3 ст. 87 ФЗ № 229-ФЗ).

Вывод: действуйте в последовательности — (1) проверьте правоустанавливающий документ 1995 года, (2) заключите и зарегистрируйте нотариальное соглашение об определении долей (или заявите иск об определении долей), (3) при долгах дочери — решайте вопрос задолженности, а не прибегайте к «спасательным» сделкам. Это сохранит квартиру в семье и не создаст рисков признания сделок недействительными.

Имущественные последствия, если «защитную» сделку признают недействительной

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Если дарение или иную сделку с долей оспорят, включается двусторонняя реституция: каждая сторона обязана вернуть полученное, а при невозможности — возместить стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Для вас это означает, что «спасательная» сделка не только не защитит квартиру, но и повлечёт возврат доли младшей дочери в её имущество — то есть в тот же объект, на который кредиторы смогут обратить взыскание, плюс возможные расходы и убытки.

Вывод: единственный безопасный способ уберечь квартиру — реальное урегулирование долгов дочери и определение долей, а не фиктивные сделки: при их оспаривании доля вернётся к дочери (п. 2 ст. 167 ГК РФ), и цель защиты будет утрачена. Денежные претензии, которые вы как мать можете предъявить (например, при выкупе вами её доли за реальные деньги) — предмет отдельного соглашения с реальной оплатой, а не «дарения для вида».

Условия применения, альтернативы и ситуация при отказе сособственника

1. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — ст. 244 ГК РФ, п. 2

Условие применения режима таково: если правоустанавливающим документом 1995 года (договор передачи приватизации, договор купли-продажи, иное) подтверждается, что квартира оформлена на всех троих без определения долей, — доли просто не определены и по п. 5 ст. 244 ГК РФ устанавливаются соглашением, а их размер по общему правилу равный (п. 2 ст. 254 ГК РФ). Если документа нет или он оформлен иначе — сначала восстанавливается правоустанавливающее основание (архивная справка, выписка из ЕГРН о ранее возникшем праве, документы БТИ), и лишь затем заключается соглашение об определении долей.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Альтернативы защиты таковы: (1) определить доли и зарегистрировать их — законный путь, сужающий риск ареста на всю квартиру; (2) выкуп доли младшей дочери вами и старшей дочерью по рыночной цене (это уже возмездная сделка, но с реальной оплатой, а потому менее уязвима при оспаривании); (3) урегулирование долгов дочери (рассрочка, реструктуризация, частичное погашение). При отказе сособственника от соглашения дело решается в суде: иск об определении долей в праве общей собственности подлежит рассмотрению районным судом (имущественный характер спора о недвижимости), по месту нахождения квартиры; те же срок и подсудность — для любого спора по квартире. Притязание кредитора по ст. 255 ГК РФ также разрешается судом (районным) — административного устранения взыскания не существует, поэтому при обращении взыскания заявляются возражения и, при необходимости, оспаривание оценки/торгов.

Вывод: подтвердите правоустанавливающий документ 1995 года, затем заключите и зарегистрируйте нотариальное соглашение об определении долей (при отказе — иск об определении долей в районный суд по месту нахождения квартиры, тот же порядок и суд применяются к любому спору по этой квартире); параллельно решайте вопрос задолженности дочери и, при необходимости, используйте выкуп её доли другими сособственниками по рыночной цене либо урегулирование долгов. «Отказ от совместной собственности без выдела доли» закон не предусматривает — юридически корректным и защищающим квартиру является именно определение долей (п. 5 ст. 244, ст. 250, 254 ГК РФ).

Альтернативы: выкуп доли, определение порядка пользования (ст. 250, 247, п. 2 ст. 246 ГК РФ)

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6

Закон даёт несколько реальных механизмов «закрепления» квартиры за семьёй, помимо недопустимого «отказа от собственности без выдела»: (1) определение порядка пользования — соглашением или через суд можно закрепить за каждым конкретные комнаты без изменения размера долей (ст. 247 ГК РФ; п. 37 Пленума ВС РФ № 6 подтверждает, что невозможность выдела в натуре не лишает права определить порядок пользования, и суд учитывает сложившийся порядок и нуждаемость); (2) выкуп доли — младшая дочь вправе продать свою долю вам и старшей дочери по рыночной цене (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ), и это возмездная сделка с реальной оплатой, а не фиктивное дарение; (3) преимущественное право покупки (п. 1–2 ст. 250 ГК РФ) защищает при любой продаже доли постороннему.

Вывод: наиболее защищающий квартиру и юридически чистый вариант — совместить определение долей (по 1/3) с реальным выкупом доли младшей дочери матерью и (или) старшей дочерью по рыночной стоимости с фактической оплатой, а до этого — урегулировать её задолженность. Такой путь не грозит признанием сделки мнимой/притворной (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и реально выводит долю из-под обращения взыскания, в отличие от «отказа» или фиктивного дарения.