Как сделать перепланировку и изолировать проходную комнату в долевой собственности, если второй собственник против: через суд, порядок пользования и согласие

Обязательно ли согласие сособственника на перепланировку и можно ли её согласовать без его подписи

Перепланировка (в том числе изменение внутренней планировки, а также изменение границ смежных помещений) проводится не по согласию сособственников, а по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения. Инстанция согласования — орган местного самоуправления по месту нахождения помещения; для собственника квартиры в МКД это администрация муниципального образования (в Москве — Мосжилинспекция/соответствующий орган по постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Ключевой факт: перепланировка в понимании закона охватывает изменение внутренней планировки и может затрагивать даже границы и площадь смежных помещений. Это означает, что изоляция проходной комнаты (возведение перегородки/устройство проёма) — это именно перепланировка, а не распоряжение имуществом.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Границы между смежными помещениями внутри одной квартиры могут быть изменены без согласия собственников других помещений, если это не меняет границы других помещений, размер общего имущества дома и доли в нём. Это прямой аргумент: если при изоляции не затрагивается общее имущество МКД и не изменяются границы соседних квартир, согласие других лиц (в том числе второго сособственника по этому основанию) не требуется.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
— ч. 1 ст. 40 ЖК РФ

Согласие требуется только тогда, когда перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества дома — тогда нужно согласие всех собственников помещений в МКД (решение общего собрания).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

И отдельно: для согласования перепланировки закон прямо перечисляет необходимые документы. Заявление о перепланировке подаёт собственник; среди обязательных документов — проект перепланировки, технический паспорт, правоустанавливающие документы. Согласие сособственника в перечне документов ст. 26 ЖК РФ не указан.

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Так как у объекта общая долевая собственность, а не коммунальная квартира с отдельными комнатами, для перепланировки достаточно обращения одного из сособственников (заявление подаёт собственник данного помещения). Второй сособственник не является «другим помещением» МКД и не является стороной согласования.

{wrong_pdf_note}

Вывод. Само по себе отсутствие письменного согласия второго сособственника не образует препятствия для перепланировки: закон построен на модели «заявитель — орган местного самоуправления», а не «согласие всех сособственников». Согласие сособственника (парадоксально) может понадобиться только по логике реализации долевой собственности при обычном варианте, но если изоляция проходной комнаты не меняет границы и площади смежных помещений и не затрагивает общее имущество МКД, согласие всех собственников дома не требуется. Порядок действий: заказать проект перепланировки (в проектной организации, имеющей допуск), подать заявление и документы в орган местного самоуправления (по месту нахождения квартиры), дождаться решения. При отсутствии согласия сособственника этот путь остаётся рабочим, но риск отказа по существу проекта сохраняется.

Порядок пользования: предварительный иск по ст. 247 ГК РФ и реальный выдел доли

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, определяется соглашением всех участников, а при споре — судом. Сам по себе иск об определении порядка пользования допустим, но закон связывает его с предоставлением части имущества, соразмерной доле.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это второй пункт той же статьи — он даёт альтернативу порядку пользования: если предоставить часть имущества, соразмерную доле, невозможно, участник вправе требовать компенсации от тех, кто пользуется приходящимся на его долю имуществом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 2 ст. 247 ГК РФ

Определение порядка пользования само по себе не создаёт «основания» для перепланировки — перепланировка согласуется органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Однако судебный акт, устанавливающий порядок пользования, практически полезен: он фиксирует, какая именно комната закреплена за каждым сособственником и подтверждает изоляцию проходной комнаты как способа устранения нарушения прав истца. То есть логика «сначала порядок пользования, потом перепланировка» рабочая, но не потому, что суд «разрешит перепланировку», а потому что решение суда станет документальным подтверждением необходимости и направленности работ.

Если же порядок пользования в натуре не обеспечивает нормального пользования, закон допускает более радикальный путь — выдел доли в натуре. При недостижении соглашения участник вправе требовать выдела в судебном порядке; если выдел невозможен без несоразмерного ущерба, выделяющийся имеет право на выплату стоимости доли.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Выделу доли в натуре из квартиры обычно препятствует невозможность оборудовать изолированные помещения (кухня, санузел), а также незначительность доли. Тогда суд может (а при определённых условиях — и без согласия собственника) присудить компенсацию стоимости доли.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Однако Верховный Суд прямо разъяснил: ст. 252 ГК РФ не устанавливает безусловной обязанности других сособственников выкупить долю выделяющегося собственника, а согласие на перепланировку и на компенсацию — разные правовые ситуации. Обязывать сособственника купить вашу долю принудительно нельзя, если доля не является незначительной, он не имеет материальной возможности и не согласен; но и принуждать вас продать долю по заниженной цене он не вправе. Этот вывод (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 07.04.2021 № 1/2021, п. 2) важен именно здесь: заявленный соседом «выкуп по цене ниже рыночной» — это его предложение, а не ваша обязанность.

Вывод. Предварительный иск об определении порядка пользования (ст. 247 ГК РФ) имеет смысл как способ зафиксировать за вами изолированную часть и как доказательственная база, но он не заменяет согласование перепланировки в органе местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). При недостижении соглашения доступны два пути: (1) согласовать перепланировку в администрации по ст. 26 ЖК РФ (при необходимости — после вступившего в силу решения суда об определении порядка пользования); (2) если нормальное пользование невозможно — иск о выделе доли в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ) либо о компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Принудительно продать свою долю по предложенной соседом цене вы не обязаны.

Что делать при отказе органа: сохранение перепланировки через суд и защита от злоупотребления правом

Отказ органа местного самоуправления возможен только по закрытому перечню оснований: непредставление документов, представление их в ненадлежащий орган либо несоответствие проекта требованиям законодательства. Отказ должен быть мотивирован со ссылкой на конкретное нарушение и может быть обжалован в судебном порядке.

несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
— п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ

Если перепланировка уже выполнена без согласования, закон предусматривает судебную легализацию: помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии по решению суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза жизни и здоровью.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
— ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Это ключевая «страховочная» норма: если проект качественный (несущие конструкции не затрагиваются, техплан и проект соответствуют требованиям), суд может сохранить перепланировку даже вопреки позициям органа — при подтверждении экспертизой безопасности. Одновременно это и риск: самовольная перепланировка до получения решения — административное правонарушение со штрафом для граждан от 2000 до 2500 рублей.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Отказ второго сособственника, навязывающего выкуп вашей доли по цене ниже рыночной под угрозой неподписания, — классический пример злоупотребления правом, что прямо запрещено.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Последствие злоупотребления: суд вправе отказать лицу в защите принадлежащего ему права (полностью или частично) и применить иные меры; а если злоупотребление повлекло нарушение вашего права — вы вправе требовать возмещения убытков.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 10 ГК РФ

Вывод. Согласие сособственника не является безусловно необходимым документом для согласования перепланировки; при отказе органа отказ обжалуется в районный суд по правилам КАС РФ (глава 22 об оспаривании решений органов власти), а если работы уже выполнены — вы вправе требовать сохранения помещения в перепланированном состоянии по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ (иск предъявляется в районный суд). Требование выкупа вашей доли по заниженной цене можно парировать ссылкой на ст. 10 ГК РФ, однако принудительного «разрешения» на выкуп у вас не возникает, и продавать долю вы не обязаны.

Судебная защита от действий соседа, подсудность и исковая давность

Нарушения, не связанные с лишением владения, устраняются по ст. 304 ГК РФ — собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ разъяснил условия такого иска: истец должен доказать, что он собственник и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (либо имеется реальная угроза нарушения). Это применимо к ситуации: доля зарегистрирована в ЕГРН (что подтверждает статус), а сосед, занимая изолированную комнату и сдавая её, лишает вас возможности пользоваться приходящейся на долю частью имущества.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. 47.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Способом защиты могут быть как восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право, так и присуждение к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ) — например, требование о нечинении препятствий в пользовании с определением конкретной комнаты и о компенсации.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Подсудность. Иски о правах на жилые помещения предъявляются по месту нахождения объекта — исключительная подсудность. Значит, и иск об определении порядка пользования, и иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии, и иск о выделе доли подаются в районный суд по адресу квартиры (не мировому судье).

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Исковая давность. На требование собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Для подачи иска применяются общие требования к содержанию (ст. 131 ГПК РФ) и перечню документов (ст. 132 ГПК РФ) — к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН), проект/технические документы, доказательства отказа соседа (письменные предложения о выкупе как раз и подтверждают его позицию) и уплаченная госпошлина.

Вывод. Поскольку вы не лишены владения (доля зарегистрирована, помещение в вашем владении), негаторный иск по ст. 304 ГК РФ подходит для защиты от действий соседа и на него не распространяется исковая давность. Все перечисленные иски (порядок пользования, выдел доли, сохранение перепланировки, нечинение препятствий) подсудны районному суду по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ); госпошлина оплачивается по правилам ст. 131–132 ГПК РФ, к иску прилагаются выписка ЕГРН, проект и документы, фиксирующие отказ соседа.

Разграничение: долевая собственность на квартиру и коммунальная квартира — разный режим согласования

В вашем случае в ЕГРН закреплена 1/2 доля в праве на квартиру в целом — то есть это общая долевая собственность на квартиру, а не коммунальная квартира с отдельными комнатами в собственности. Это разграничение юридически решающее, поскольку режим согласования разный.

Если бы речь шла о коммунальной квартире (каждая комната — отдельный объект собственности), изменение размера общего имущества (коридор, проходная зона, используемые более чем одной комнатой) требовало бы согласия всех собственников комнат.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). 2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
— ч. 2 ст. 41 ЖК РФ

Но в вашей ситуации собственность не на комнаты, а на идеальную долю (1/2) в праве на всю квартиру. Поэтому применяется не ст. 41 ЖК РФ (коммунальная квартира), а ст. 26, 40 ЖК РФ, где согласие сособственника как обязательный документ не предусмотрено, а для изменения границ смежных помещений внутри одной квартиры согласие не требуется, если не затрагиваются границы других помещений и общее имущество дома (см. блок 1).

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
— ч. 1 ст. 40 ЖК РФ

Что касается альтернативы «выдел доли/компенсация»: Пленум Верховного Суда РФ от 01.07.1996 № 6 (п. 36) разъяснил, что принудительная компенсация вместо выдела доли возможна только в исключительных случаях — когда доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Существенный интерес (нуждаемость в жилье, проживание) устанавливается по совокупности доказательств.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли. 37.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6

Для вас это означает две вещи. Во-первых, у вас как у проживающего и желающего пользоваться жильём сособственника есть существенный интерес — а значит, принудительно «выкупить» вашу долю по заниженной цене через ст. 252 ГК РФ не получится, эта норма работает против принудительного лишения вас доли, а не за него. Во-вторых, предложение соседа «подпишу, только если продашь по цене ниже рыночной» не имеет для вас обязательной силы ни в части продажи, ни в части блокировки перепланировки.

Вывод. Режим зависит от квалификации объекта: при долевой собственности на квартиру (ваш случай, подтверждён выпиской ЕГРН с 1/2 долей) для перепланировки применяются ст. 26, 40 ЖК РФ без обязательного согласия сособственника; норма ст. 41 ЖК РФ о согласии всех собственников комнат применялась бы только в коммунальной квартире. Принудительная компенсация вместо выдела доли (п. 36 Пленума ВС № 6) возможна лишь в исключительных случаях и при отсутствии у вас существенного интереса — который у вас, как проживающего сособственника, налицо.