Как правильно продать долю в квартире второму собственнику, если он согласен купить, но за меньшую сумму: нужно ли новое уведомление и как оформить согласие

Идёт ли вообще преимущественное право сособственника, если он сам покупатель

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Эта норма определяет границы преимущественного права: оно существует только при продаже доли постороннему лицу. Обязанность продавца известить сособственника и выждать месяц привязана к намерению продать долю третьему лицу. Когда покупателем выступает сам участник долевой собственности, «постороннего лица» в сделке нет, а значит, преимущественное право второго собственника не затрагивается: он сам приобретает долю, а не упускает её.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Способ оспаривания сделки (перевод прав и обязанностей покупателя) по буквальному тексту применим только к продаже «с нарушением преимущественного права покупки», то есть к продаже постороннему в обход сособственника. Продать долю участнику долевой собственности по согласованной с ним цене преимущественное право нарушить невозможно.

Вывод: поскольку покупателем является сам сособственник, требование известить его и выждать месяц по правилам ст. 250 ГК РФ на такую сделку не распространяется. Месячный срок «выжидания» нужен только для продажи постороннему лицу.

Что означает ответ сособственника с другой ценой: акцепт или встречная оферта

Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
— п. 1 ст. 438 ГК РФ

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
— ст. 443 ГК РФ

Уведомление клиентки с ценой 1 250 000 руб. — это оферта. Ответ сособственника с ценой 980 000 руб. — ответ на иных условиях: он не является акцептом, а признаётся отказом от акцепта и одновременно новой офертой (ценой 980 000 руб.). Это надо учитывать в двух плоскостях: (1) первоначальная оферта на 1 250 000 руб. не принята, поэтому автозаключения договора на неё не произошло; (2) ответ сособственника — это самостоятельное встречное предложение купить по 980 000 руб., которое клиентка вправе принять.

Практический смысл: клиентке не нужно направлять «новое извещение по ст. 250» и заново ждать месяц — поскольку покупателем является сособственник, режим преимущественного права не применяется (см. блок 1). Ей достаточно письменно акцептовать встречную оферту сособственника (цену 980 000 руб.). Договор будет считаться заключённым в момент получения сособственником её акцепта.

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). 3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1, 3 ст. 433 ГК РФ

1. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 4 ст. 434 ГК РФ

Момент заключения договора — получение акцепта оферентом; а поскольку законом для сделки с долей установлена нотариальная форма, сама сделка оформляется одним документом, подписанным обеими сторонами, — то есть нотариально удостоверенным договором купли-продажи доли.

Вывод: ответ сособственника — это встречная оферта на 980 000 руб.; принимается она письменным акцептом, а оформляется единым нотариальным договором. Новое извещение по ст. 250 ГК РФ с месячным ожиданием в этой схеме не требуется.

Форма: нужна ли нотариальная заверка согласия и как оформляется сама сделка

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Отчуждение доли в праве общей собственности на квартиру подлежит нотариальному удостоверению. Исключение — отчуждение долей всеми участниками по одной сделке; к ситуации клиентки (продаётся только её 1/3, покупатель — второй дольщик) оно не относится, значит сделка обязательно должна пройти через нотариуса. Это ключевая защита от оспаривания: нотариус проверяет законность и соблюдение преимущественного права.

Информацию о соблюдении заявителем (продавцом) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки, о цене и иных условиях договора купли-продажи, нотариус устанавливает по документам, подтверждающим отказ таких лиц от использования преимущественного права покупки на предложенных условиях, или по документам, подтверждающим исполнение указанной обязанности заявителем.
— п. 39 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156

Этот пункт — прямое объяснение вопроса «надо ли заверять согласие»: для нотариуса достаточно документов, подтверждающих отказ или исполнение обязанности по извещению, — то есть письменного извещения клиентки и письменного ответа сособственника. Отдельного нотариального удостоверения самого «согласия ответить» закон не требует: нотариальная форма обязательна для сделки (договора купли-продажи доли), а не для переписки сторон. Вместе с тем, поскольку сособственник уже строит свою позицию через нотариуса, наиболее безопасно, чтобы и его ответ, и последующий акцепт клиентки шли через нотариальный канал — это исключает спор о содержании и подлинности документов.

Вывод: письменного ответа достаточно как такового, но заверять нужно сам договор купли-продажи доли — удостоверение сделки обязательно в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Нотариальное удостоверение отдельного «согласия» сверх этого не требуется; для надёжности ведите переписку через нотариуса.

Риск оспаривания сделки и налоговое последствие

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Трёхмесячный срок для требования перевода прав и обязанностей покупателя начинает течь только при продаже с нарушением преимущественного права, то есть при продаже постороннему. Раз в сделке покупателем выступает сам сособственник, обойти его право невозможно, и этот способ защиты к сделке неприменим. Главный риск для клиентки в этой сделке — не преимущественное право, а соблюдение нотариальной формы сделки (блок 3): её несоблюдение делает сделку иной, чем договор на 980 000 руб.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Доход от продажи доли клиентка вправе реализовать по своему усмотрению — на цене 980 000 руб. это её право. Но эта же норма напоминает: распоряжение долей происходит «с соблюдением правил ст. 250» при возмездном отчуждении. Для продажи сособственнику извещение и ожидание не нужны (блок 1), однако письменные документы (извещение + ответ) сохраняйте как доказательство чистоты сделки.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Срок владения, от которого зависит налог: по продаже доли действует минимальный предельный срок 5 лет. Уплата НДФЛ и цена договора: если доля в собственности менее 5 лет, доход облагается налогом; при продаже доли менее чем за её кадастровую стоимость (с коэффициентом) налоговый орган может доначислить — цену 980 000 руб. лучше сверить с кадастровой стоимостью доли.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если доля клиентки получена по наследству, в дар от близкого родственника или в результате приватизации, либо на дату регистрации перехода права она не владеет иным жильём, минимальный срок сокращается до 3 лет. Если право на долю получено взамен жилья по программе реновации — в срок владения включается нахождение в собственности исходного помещения (в ст. 217.1 НК РФ есть отдельные правила). Если клиентка владеет долей дольше этих сроков, доход от продажи налогом не облагается и подавать декларацию не нужно.

Вывод: саму сделку с сособственником оспорить по мотиву преимущественного права нельзя (трехмесячный срок по п. 3 ст. 250 ГК РФ не включается). Остаточный риск — только несоблюдение нотариальной формы. По налогу: срок владения 5 лет по общему правилу, 3 года — при наследовании/дарении от близкого родственника/приватизации или если это единственное жильё; при владении меньше срока — НДФЛ и декларация.

Сроки: срок оспаривания сделки и срок владения долей для налога

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Применительно к оспариванию: даже если бы речь шла о продаже постороннему, срок для требования перевода прав и обязанностей покупателя — три месяца. Он не может быть продлён соглашением сторон и не «накапливается» месячным ожиданием. Но применительно к сделке клиентки с самим сособственником этот срок вообще не наступает: преимущественное право не затрагивается, поэтому оспаривать по п. 3 ст. 250 ГК РФ нечего.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Срок владения для налога (текущее звено): по общему правилу минимальный предельный срок владения — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если доля в собственности менее этого срока, у клиентки при продаже возникает объект обложения НДФЛ; если больше — доход налогом не облагается и декларацию подавать не нужно.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Срок может быть сокращён до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ): при получении доли по наследству или в дар от члена семьи (близкого родственника), в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также когда на дату регистрации перехода права это единственное жилое помещение.

Развилка по неизвестным фактам: (1) если доля получена по наследству/дарению от близкого родственника/приватизации либо это единственное жилье — достаточно 3 лет; (2) в остальных случаях — 5 лет; (3) если владение короче минимального срока — потребуется декларация 3-НДФЛ и налог; (4) если цена 980 000 руб. ниже кадастровой стоимости доли (с учётом коэффициента 0,7) — налоговый орган определит базу от кадастровой стоимости. Точную дату начала владения надо взять из выписки ЕГРН/правоустанавливающего документа.

Вывод: срок для оспаривания сделки по преимущественному праву — три месяца, но в схеме «продажа самому сособственнику» он неприменим. Ключевой срок по этой сделке — налоговый: 5 лет общего владения, 3 года при льготных основаниях (наследство/дарение от близкого родственника/приватизация/единственное жильё); при меньшем сроке — НДФЛ и декларация.

Смежное право: распоряжение долей и государственная регистрация перехода права

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Переход права собственности на долю в ЕГРН — не формальность, а единственное доказательство существования права: у сособственника-покупателя право на долю возникнет именно с момента государственной регистрации, а само зарегистрированное право может оспариваться только в суде. Поэтому после нотариального удостоверения договора сделку нужно довести до регистрации в Росреестре.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Нотариально удостоверенная сделка по отчуждению доли — основание для регистрации. С юридической стороны последовательность для клиентки такова: (1) письменный акцепт её встречной оферты на 980 000 руб. (см. блок 2), (2) заключение и нотариальное удостоверение единого договора купли-продажи доли, (3) подача документов на государственную регистрацию перехода права. Распоряжение долей по ст. 246 ГК РФ (свобода продавца продать свою долю) реализуется именно через эту цепочку.

заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности.
— ч. 5 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

С 1 июля 2022 года при нотариальном удостоверении сделки нотариус сам направляет документы на регистрацию в электронном виде; заявление о переходе прав подаётся в ускоренном порядке. Это практически снимает с клиентки необходимость отдельно идти в Росреестр — регистрацию инициирует нотариус в рамках удостоверения сделки.

Вывод: распоряжение долей (свобода продажи) и регистрация перехода права связаны через обязательную нотариальную форму сделки, которую затем регистрирует Росреестр (на практике — по заявлению, направляемому нотариусом). Право покупателя-сособственника возникает с момента государственной регистрации; сама регистрация не требует нового извещения или месячного ожидания.

Уточнение: сокращённый (трёхлетний) срок владения для НДФЛ — полный перечень оснований

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4.
   — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Этот подпункт закрывает важный практический вариант для клиентки: минимальный срок владения сокращается до трёх лет и в случае, когда на дату регистрации перехода права это жильё (доля в праве на него) является у продавца единственным. Примечательно, что при этом не учитывается иное жильё, купленное в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права — то есть свежая покупка-замена не «ломает» льготу.

Итог по налогу с учётом ранее приведённых норм: (1) по общему правилу минимальный срок владения — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ); (2) 3 года — если доля получена по наследству, в дар от члена семьи/близкого родственника (подп. 1), в порядке приватизации (подп. 2), по договору пожизненного содержания с иждивением (подп. 3) или если это единственное жильё (подп. 4).

Развилка для клиентки: если доля 1/3 владеется дольше соответствующего срока — доход от продажи за 980 000 руб. освобождён от НДФЛ и декларацию подавать не нужно. Если меньше — доход облагается НДФЛ (13%), а налоговую базу надо определять не ниже кадастровой стоимости доли с применением понижающего коэффициента 0,7; при явном занижении договорной цены против кадастровой возможен пересчёт базы налоговым органом.

Вывод: для льготного трёхлетнего срока достаточно любого из оснований подп. 1–4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, включая «единственное жильё»; во всех прочих случаях — 5 лет. При сроке владения меньше минимального возникает НДФЛ и обязанность подачи декларации 3-НДФЛ.

Освобождение дохода от НДФЛ: норма-основание

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Эта норма — прямое основание вывода об освобождении дохода от продажи от налогообложения: доход освобождается при условии непрерывного владения объектом в течение минимального предельного срока и более. Для доли в праве на квартиру действует то же правило (объект — «доля (доли) в жилом помещении»).

Таким образом, выводим сквозную логику по налогу, опираясь на процитированные нормы: (1) минимальный срок — 5 лет по общему правилу (п. 4 ст. 217.1 НК РФ); (2) 3 года при основаниях подп. 1–4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство/дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё); (3) при владении в пределах минимального срока доход не облагается НДФЛ именно в силу п. 2 ст. 217.1 НК РФ; (4) при владении меньше срока — доход подлежит налогообложению и декларированию, а база определяется с учётом кадастровой стоимости (особый порядок в ст. 214.10 НК РФ).

Вывод: освобождение дохода клиентки от НДФЛ зависит от фактического срока непрерывного владения долей: дольше минимального (3 или 5 лет в зависимости от основания) — налога и декларации нет; меньше — возникает НДФЛ и обязанность подать декларацию 3-НДФЛ.