Может ли один из двух собственников дома по 1/2 без согласия второго сделать отдельный вход и перегородку, и что делать, если он против

Может ли сособственник один, без согласия второго, переустроить дом (сделать вход и перегородку)

Дом принадлежит вам и соседу на праве общей долевой собственности — по 1/2 у каждого. Ключевое правило: пока доли не выделены в натуре, любой собственник распоряжается общим имуществом и определяет порядок пользования им только по общему согласию.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

«Устройство отдельного входа и перегородки» — это не пользование своей долей «внутри», а изменение самого объекта (конструкции, границ помещений, инженерных сетей). Это всегда затрагивает общее имущество и потому подпадает и под распоряжение (ст. 246 ГК РФ), и под порядок пользования (ст. 247 ГК РФ). Своего согласия на такие работы вы не давали — значит, действия соседа уже выходят за пределы его прав.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Пункт 1 ст. 247 ГК РФ прямо указывает: при недостижении согласия спор решает суд, а не один из собственников. То есть сосед НЕ вправе «поставить перед фактом» и делать работы, пока нет вашего согласия либо решения суда, которым установлен порядок пользования.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Общее правило ст. 209 ГК РФ: собственник свободен лишь в той мере, в какой не нарушает права других лиц. Поскольку дом у вас общий, свобода соседа ограничена вашим правом на 1/2 доли.

Подтверждает этот запрет и практика Верховного Суда:

право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. 102 Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске. Определение № 305-ЭС19-13573 Споры, возникающие из обязательственных правоотношений
— п. 27 Обзора от 10.06.2020 № 1/2020

Вывод по вопросу 1. Нет, без вашего согласия сосед не вправе самовольно устраивать отдельный вход и перегородку. Пока дом находится в общей долевой собственности и доли не выделены в натуре, любые работы, изменяющие общее имущество и порядок пользования домом, возможны только по соглашению ВСЕХ сособственников, а при споре — по решению суда (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Ваше право на 1/2 доли — законное основание возражать.

Являются ли такие работы перепланировкой/реконструкцией и требуют ли отдельного разрешения

Устройство нового входа и внутренней перегородки подпадает под понятия переустройства и перепланировки, а при изменении площади/объема/конструкций — под реконструкцию.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Практически это означает: сосед обязан получить согласование органа местного самоуправления по месту нахождения дома, а в ряде случаев — и согласие всех сособственников как условия получения документа. Проведение работ без такого согласования незаконно. Если дом — объект ИЖС, аналогично применяется разрешительный (уведомительный) порядок для реконструкции.

Вывод по вопросу 2. Устройство отдельного входа и перегородки — это перепланировка/переустройство, а при изменении параметров дома — реконструкция. Такие работы требуют согласования с органом местного самоуправления (ст. 25, 26 ЖК РФ) и, как правило, вашего согласия как сособственника. Осуществление их «явочным порядком» незаконно независимо от технической возможности.

Если работы уже начаты или выполнены: самовольная постройка и приведение дома в первоначальное состояние

Если в результате работ дом изменён без необходимых согласований и разрешений, такие изменения квалифицируются как самовольная постройка со всеми вытекающими последствиями.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это ваш главный инструмент, если сосед уже что-то построил или строит: результат работ (пристройка, перегородка, новый вход) с правовой точки зрения — самовольная постройка, которую надлежит снести или привести в соответствие с требованиями, причём за счёт осуществившего её лица.

Подтверждение — позиции Верховного Суда:

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Согласно положениям пункта 31 статьи 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 8 Обзора по самовольному строительству от 16.11.2022

Вывод по вопросу 3. Если сосед уже выполнил работы, вы вправе требовать сноса либо приведения дома в первоначальное (соответствующее требованиям) состояние за счёт соседа. Суд по иску вправе вынести решение о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 2, п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

Ваши способы защиты: запрет работ, устранение нарушений, взыскание убытков

Основной способ защиты от самовольных действий сособственника — требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Такой иск предъявляется по месту нахождения дома — исключительная подсудность (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Вы вправе требовать: запретить соседу выполнять работы без вашего согласия / привести дом в первоначальное состояние / устранить созданные препятствия в пользовании вашей долей.

Если из-за незаконных работ вы понесли расходы или утратили возможность пользоваться имуществом, дополнительно взыскиваются убытки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу 4. Вам нужно подать иск об устранении нарушений вашего права (ст. 304 ГК РФ) в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10): требования — запретить работы без вашего согласия и/или привести дом в первоначальное состояние, а также взыскать причинённые убытки (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Одновременно можно подать заявление в орган местного самоуправления (по вопросам перепланировки/реконструкции) и в надзорные/административные органы.

Административная и уголовная ответственность соседа

За самовольные переустройство/перепланировку и работы без согласия собственника предусмотрена административная ответственность.

а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Здесь важно понимать: норма ст. 7.22 КоАП РФ адресована прежде всего лицам, отвечающим за содержание жилья (например, организациям), и её применение к соседу-гражданину не гарантировано; к физическому лицу за самовольную перепланировку применима ст. 7.21 КоАП РФ (штраф от 2 000 до 2 500 руб., если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 КоАП РФ).

Если сосед действует вопреки установленному порядку и правомерность его действий вы оспариваете, а вам причинён существенный вред, возможно и привлечение к уголовной ответственности:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Вывод по вопросу 5. Помимо гражданского иска вы вправе добиваться административной ответственности (ст. 7.21 КоАП РФ; по отдельным ситуациям возможна квалификация по ст. 7.22 КоАП РФ) через орган, осуществляющий согласование, или полицию. При существенном вреде и оспаривании правомерности действий возможна оценка деяния как самоуправства по ст. 330 УК РФ, что требует обращения с заявлением в полицию.

Если вы сами захотите разделить дом или выделить долю — легальный путь

Конфликт можно решить и по существу: раздел дома либо выдел доли в натуре.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Это означает: сосед ВПРАВЕ стремиться к тому, чтобы получить изолированную часть дома (отдельный вход, свою половину) — но не самовольной перестройкой, а по соглашению со вами либо через суд. Суд, рассматривая такой иск, сам определяет способ и условия раздела (можно ли выделить долю в натуре, соразмерна ли она доле, не будет ли несоразмерного ущерба дому), и при невозможности — присуждает денежную компенсацию.

Вывод по вопросу 6. Если сосед хочет изолированную часть с отдельным входом, законный механизм — соглашение о разделе/выделе доли, а при споре — иск о выделе доли в натуре (п. 1–3 ст. 252 ГК РФ). В этом случае вопрос решает суд с учётом интересов обоих собственников и технической возможности, а не единоличная воля соседа. Вы как собственник 1/2 доли сохраняете право на соразмерную часть дома или на компенсацию, если выдел невозможен.

Что делать практически: порядок действий и развилки

Поскольку сосед пока лишь намеревается действовать, наиболее эффективна ранняя защита — не дать работам состояться, зафиксировав и оспорив их правомерность.

• Направить соседу письменное возражение (заказным письмом с уведомлением/описью): вы не даёте согласия на изменение общего имущества, требуете воздержаться от работ, предупреждаете об обращении в суд и надзорные органы. Это фиксирует вашу позицию и ваше право на защиту.
• Обратиться в орган местного самоуправления (администрацию по месту нахождения дома) с заявлением о незаконной перепланировке/реконструкции и отсутствии согласия сособственника — потребовать проверку и привлечение к ответственности.
• Подать иск в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ): о запрете работ без вашего согласия, о приведении дома в первоначальное состояние и о взыскании убытков (ст. 304, п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 222 ГК РФ).
• Если работы уже идут или выполнены — зафиксировать состояние дома (фото/видео, акт с участием соседа или представителей УК/администрации, при необходимости — строительно-техническая экспертиза), это доказает самовольность и объём изменений.
• Обратиться в полицию — по ст. 330 УК РФ (самоуправство) при существенном вреде.

Развилка по исходу спора: если вы докажете, что работы изменяют общее имущество или создают препятствия в пользовании вашей долей, — суд запретит их и/или обязат привести дом в первоначальное состояние либо в соответствие с требованиями (и/или взыщет убытки). Если сосед обратится с иском о выделе своей доли в натуре, спор решается судом по правилам ст. 252 ГК РФ, и тогда вопрос об отдельном входе получит легальное оформление на условиях, определённых судом. Если же выполняются работы, не затрагивающие общее имущество и не препятствующие пользованию вашей долей (например, мелкий ремонт внутри своей части), запретить их уже не получится — этот риск нужно проверять экспертизой до иска.

Условие применения: затрагивают ли работы несущие конструкции и общее имущество

Границы прав соседа зависят от того, что именно он меняет. Его «своя доля» в документах — это идеальная доля в праве, а не конкретные метры, поэтому любые конструктивные изменения (вход, перегородка) по умолчанию касаются общего имущества.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Поскольку устройство отдельного входа и перегородки изменяет границы/планировку и требует внесения изменений в технический паспорт и ЕГРН, это прямо подпадает под переустройство/перепланировку (ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ) и влечёт необходимость согласования.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Вывод по вопросу об условиях применения. Даже если сосед считает, что «работает внутри своей половины», фактически он изменяет общий объект: устройство входа и перегородки требует внесения изменений в технический паспорт и ЕГРН (ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ) и согласования с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Это подтверждает необходимость вашего согласия и обосновывает иск. Если же работы окажутся чисто косметическими и не изменяющими границы/конструкции объекта, их запретить сложнее — этот факт следует проверять строительно-технической экспертизой.

Смежное право: чего вправе требовать сам сосед

Важно понимать симметрию: сосед тоже не лишён прав — он может стремиться к выделу своей доли, однако реализовать это можно только в установленном порядке.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Это же правило ограничивает и его собственную свободу: действуя в одиночку, он не может изменить общий дом, но вправе требовать выдела доли в натуре по соглашению или через суд. То есть если он хочет отдельный вход — законный путь лежит через раздел дома, а не через самовольную перестройку.

Вывод по вопросу о смежных правах. Сосед вправе требовать выдела своей доли в натуре (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ), но не самовольно перестраивать общий дом. Если он хочет изолированную часть, вопрос решается по соглашению сторон либо судом, который определит способ и условия раздела/выдела (п. 1–3 ст. 252 ГК РФ). Ваше право возражать против самовольных работ не лишает соседа права идти законным путём.

Исполнение: как исполняется решение о сносе/приведении дома в первоначальное состояние

Решение суда о сносе самовольной постройки или приведении её в соответствие с требованиями исполняется обязанным лицом — за его счёт.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Согласно положениям пункта 31 статьи 222 ГК РФ судом принимается решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 8 Обзора по самовольному строительству от 16.11.2022

Это означает: если суд удовлетворит ваш иск, работы по сносу незаконного входа/перегородки либо по приведению дома в соответствие с требованиями производятся соседом либо за его счёт. При неисполнении решения суда взыскание можно обратить на его имущество в порядке исполнительного производства.

Вывод по вопросу об исполнении. Решение суда о сносе/приведении в первоначальное состояние исполняется за счёт лица, осуществившего самовольную постройку (п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). При неисполнении оно подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов.

Последствия отсутствия согласия: Росреестр и регистрация изменений объекта

Самовольная перепланировка не может быть легализована «по умолчанию». Закон прямо связывает изменение объекта с необходимостью соглашения всех сособственников при разделе и с запретом выделять помещения в ИЖС.

соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; 3) соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности; 3 1 ) решение об утверждении схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте - при образовании земельного участка в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;
— подп. 2 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ

Раздел объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц, регистрируется только на основании соглашения о разделе, подписанного всеми сособственниками. Односторонние действия соседа такого соглашения не создают — значит, зарегистрировать образованную перепланировкой изолированную часть он не сможет без вас.

Дополнительно закон запрещает регистрировать право на отдельные помещения внутри объекта ИЖС/жилого дома: по ч. 7 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учёт и регистрация права собственности на помещение (в том числе жилое) в жилом доме (объекте ИЖС) или в садовом доме не допускаются. Это значит, что «выделение» соседом себе половины дома с отдельным входом и перегородкой не породит у него отдельного объекта недвижимости без раздела дома в установленном порядке с вашим участием.

Вывод по вопросу о Росреестре. Отсутствие вашего согласия блокирует и регистрацию изменений объекта: раздел дома в общей собственности регистрируется только по соглашению всех сособственников (подп. 2 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ), а регистрация права на отдельное помещение в жилом доме (ИЖС) вообще не допускается (ч. 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Поэтому самовольная перегородка с отдельным входом не будет легализована без раздела дома по соглашению или через суд.