Как вернуть 1/2 доли квартиры после развода, если ипотека оформлена на созаёмщика

Приобретена ли квартира в общую совместную собственность и какая доля причитается заёмщику

Ипотека оформлялась в браке, поэтому ключевой вопрос — режим имущества, а не то, на кого из супругов записан кредит или право. Закон прямо презюмирует совместную собственность и указывает, что регистрация объекта на имя одного из супругов на режим не влияет.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Это означает: то, что квартира изначально была оформлена на основного заёмщика и доли не выделялись, ничего не меняет — право общей совместной собственности на неё уже существовало у обоих супругов в силу закона, без всякой регистрации долей. Созаёмщик и заёмщик являются сособственниками с момента приобретения квартиры.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— абз. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ

Норма однозначна: для возникновения общей собственности не важно, на имя кого оформлено приобретение и кем внесены средства. Следовательно, последующее оформление права целиком на созаёмщика само по себе не создало у него единоличного права и не лишило заёмщика его доли в праве — запись в ЕГРН лишь фиксирует титул, но не изменяет законный режим имущества.

Доли супругов по общему правилу равны, а установить долевой режим на имущество можно по соглашению, а при споре — по решению суда:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 5 ст. 244 ГК РФ

Для клиента это означает: достаточное требование — о признании права на 1/2 доли (и, при необходимости, об установлении долевой собственности). Доказательств «вложения личных денег» или иных заслуг для получения половины не требуется, пока не доказано иное брачным договором (которого, судя по фактам, не было).

Вывод по вопросу. Квартира, купленная в ипотеку в браке, является общим имуществом супругов (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ), независимо от того, на кого она оформлена. Основному заёмщику принадлежит право на 1/2 доли (п. 1 ст. 39 СК РФ), и это право сохраняется, несмотря на то что ЕГРН в настоящее время оформлен на созаёмщика; долевой режим устанавливается судом (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Дополнительно выделять доли «с нуля» не нужно — право уже возникло, его лишь надо подтвердить и зарегистрировать.

Как защитить право заёмщика, если ЕГРН оформлен на созаёмщика: иск о разделе (признании доли) или оспаривание записи

Зарегистрированное право оспаривается только судом:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Значит, «переиграть» ситуацию иначе как через суд нельзя: даже если запись в ЕГРН не отражает действительный режим имущества, исправить её Росреестр самостоятельно не вправе. Восстановление права идёт через судебный акт о признании доли (разделе), а затем — через регистрацию в Росреестре на его основании.

Общий способ защиты — иск о разделе и определении долей:

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Применительно к фактам это означает, что подаётся иск к бывшему супругу (созаёмщику) о разделе общего имущества — фактически о признании права заёмщика на 1/2 доли и уменьшении доли созаёмщика. Суд определяет, какое имущество кому передаётся и, если объект остаётся целиком за созаёмщиком, может присудить заёмщику денежную компенсацию его доли (по стоимости квартиры на момент рассмотрения). Одновременно можно заявить требование об «истребовании» недвижимости из незаконного владения, если созаёмщик чинит препятствия:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Если же право заёмщика, напротив, было отчуждено в пользу созаёмщика безвозмездно (дарением, оформлением «на себя») и созаёмщик пытался бы ссылаться на добросовестность, действует правило:

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Это правило полезно, если будет установлено, что квартира перешла к созаёмщику безвозмездно — тогда «добросовестность» его не спасает, имущество истребуется во всех случаях. Если же основанием перехода была возмездная сделка, необходимо доказывать отсутствие добросовестности (созаёмщик — бывший супруг — знал о правах заёмщика).

Вывод по вопросу. Право заёмщика на 1/2 доли восстанавливается исключительно в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ): подаётся иск к бывшему супругу о разделе общего имущества и признании права на долю (п. 3 ст. 38 СК РФ), при необходимости с требованием об истребовании имущества (ст. 301 ГК РФ) и/или об оспаривании записи. Суд откажет в иске только при доказанном безвозмездном приобретении созаёмщиком при его добросовестности (п. 3 ст. 302 ГК РФ) либо при пропуске срока давности (см. блок 4) — по совокупности фактов такие возражения маловероятны.

Судьба ипотеки (залога банка) при восстановлении доли и при разделе

Даже если банк не согласен на перевод долга и суд отказал в переходе ипотеки к созаёмщику, залог продолжает «следовать» за квартирой. Его сохранность означает, что восстановление доли заёмщика не «сорвёт» банковскую ипотеку, но и сама доля заёмщика останется обременённой.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
— п. 1 ст. 38 ФЗ об ипотеке

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
— п. 3 ст. 38 ФЗ об ипотеке

Три этих нормы дают ответ на главную практическую тревогу: раздел квартиры и признание доли заёмщика сами по себе не прекращают ипотеку — залог сохраняется независимо от того, кто записан собственником и даже были ли нарушены правила перехода прав. Банк не может блокировать судебный раздел только потому, что не дал согласия на перевод долга; при этом обязанности по кредиту распределяются между сособственниками соразмерно долям, а при неделимости предмета они становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 353 ГК РФ).

Отчуждение заложенной квартиры третьим лицам без согласия банка ограничено, поэтому добровольно «перевести» квартиру обратно на заёмщика до погашения ипотеки банк, скорее всего, не согласует (что и подтвердилось отказом банка):

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 ФЗ об ипотеке

Именно поэтому корректен не путь «переоформления ипотеки на созаёмщика» (он требует согласия банка, которого нет), а путь раздела имущества и признания доли по суду — с сохранением залога в пользу банка в неизменном виде.

Вывод по вопросу. Ипотека сохраняется за квартирой при любом изменении состава собственников (п. 1, 3 ст. 38 ФЗ об ипотеке, п. 1, 2 ст. 353 ГК РФ). Согласие банка для судебного раздела и признания доли заёмщика не требуется; согласие банка (залогодержателя) необходимо лишь для добровольного отчуждения заложенной квартиры третьим лицам (п. 1 ст. 37 ФЗ об ипотеке). Поэтому ранее выбранный «перевод ипотеки на созаёмщика» был тупиковым, а раздел с сохранением залога — рабочий.

Срок исковой давности: не пропущен ли он

Для требований о разделе имущества разведённых супругов установлен специальный трёхлетний срок, но исчисляется он не с даты расторжения брака, а с момента, когда заёмщик узнал о нарушении своего права на общее имущество:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут ( пункт 7 статьи 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права ( пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Таким образом, срок исковой давности может быть применен лишь к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, при этом такой срок начинает исчисляться с момента, когда бывшему супругу стало известно о нарушении своего права на общее имущество, но не ранее времени расторжения брака. На раздел общего имущества супругов, который может быть произведен в период брака, исковая давность в силу статьи 9 СК РФ не распространяется. Из материалов дела видно, что брак между сторонами расторгнут решением суда от 24 ноября 2015 г., вступившим в законную силу 16 июня 2016 г., в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества К. обратилась 14 июня 2019 г.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

На требования, вытекающие из семейных отношений, исковая давность не распространяется, за исключением случаев, если срок для защиты нарушенного права установлен настоящим Кодексом. 2. При применении норм, устанавливающих исковую давность, суд руководствуется правилами статей 198 - 200 и 202 - 205 Гражданского кодекса Российской Федерации . РАЗДЕЛ II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ БРАКА
— п. 1 ст. 9 СК РФ

Как эти нормы работают на факты: если о том, что квартира оформлена целиком на созаёмщика вопреки режиму общей собственности, заёмщик узнал недавно (например, из свежей выписки ЕГРН или после отказа банка/суда), трёхлетний срок течёт именно с этого момента, а не со дня развода. Более того, иск об установлении права на долю носит характер требования, вытекающего из семейных отношений, на которые исковая давность по общему правилу не распространяется (п. 1 ст. 9 СК РФ); трёхлетний срок применяется судом только по заявлению ответчика, и его пропуск сам по себе — не основание для отказа, если ответчик о таком пропуске не заявит.

Вывод по вопросу. Трёхлетний срок исковой давности исчисляется с момента, когда заёмщик узнал или должен был узнать о нарушении своего права на долю, но не ранее расторжения брака (п. 7 ст. 38 СК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Если право заёмщика было нарушено при оформлении квартиры на созаёмщика и он узнал об этом недавно — срок не пропущен; риск пропуска реален только при раннем осведомлении, и тогда следует ссылаться на п. 1 ст. 9 СК РФ либо заявлять о восстановлении срока с доказательствами уважительности причин.

Если заёмщик уже подписал документы о передаче квартиры созаёмщику — оспаривание сделки и защитная ветка

Если переход права на созаёмщика был оформлен сделкой (договором) или на основании заявления заёмщика, права защищаются через оспаривание такой сделки. Нотариальное согласие заёмщика требовалось, и его отсутствие делает сделку оспоримой:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако иск о признании сделки недействительной по этому основанию может быть подан только в течение одного года со дня, когда заёмщик узнал или должен был узнать о сделке. Если годичный срок пропущен, спасительной остаётся именно ветка о разделе (признании доли) по ст. 34, 38, 39 СК РФ — она не зависит от признания сделки недействительной, поскольку право на долю возникло в силу закона и существует вне зависимости от записи.

Общая защита нарушенного права включает и возмещение убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу. Если переход квартиры к созаёмщику был оформлен сделкой без нотариального согласия заёмщика, сделку можно оспорить по п. 3 ст. 35 СК РФ — но только в течение года; при пропуске этого срока требование о разделе и признании права на 1/2 доли всё равно сохраняется (п. 3 ст. 38 СК РФ), поскольку право возникает из закона, а не из сделки. Соответственно, «переиграть» ситуацию можно и без оспаривания сделки — через признание права на долю; оспаривание сделки — дополнительный, но не безальтернативный путь.

Денежная сторона: компенсация доли, доходы, проценты, госпошлина и подсудность

Если квартира останется целиком у созаёмщика, заёмщик вправе получить денежную компенсацию рыночной стоимости своей половины (п. 3 ст. 38 СК РФ, см. блок 2). Если заёмщик жил в квартире сам — компенсация не взыскивается; если квартира сдавалась, ему причитается половина доходов:

доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Если заёмщик оплачивал кредит единолично или понёс расходы на содержание общего имущества сверх своей доли, излишне уплаченное подлежит возврату как неосновательное обогащение:

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 1 ст. 1107 ГК РФ

Исключения, когда возврат невозможен, — исчерпывающий перечень:

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 26 января 1996 года № 14-ФЗ
— ст. 1109 ГК РФ

Расходы по ипотеке под эти исключения не подпадают, поэтому уплаченное одним супругом сверх своей половины возвращается вторым супругом, а на удержанную сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Процессуальная сторона: иск о разделе с определением долей — имущественный спор, цена которого равна стоимости спорной доли; такие дела при цене иска свыше 50 000 руб. рассматривает районный суд, при меньшей — мировой судья (п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ); по делам о разделе совместно нажитого имущества предусмотрен специальный порядок уплаты госпошлины (пп. 12 п. 1 ст. 333.20 НК РФ). При отказе суда в разделе заёмщик вправе обжаловать решение в апелляционном порядке (ГПК РФ).

Вывод по вопросу. При оставлении квартиры за созаёмщиком заёмщику причитается денежная компенсация стоимости 1/2 доли (п. 3 ст. 38 СК РФ); при сдаче квартиры — половина полученных доходов (ст. 248 ГК РФ); при единоличной оплате кредита и содержания — возврат излишне уплаченного с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 1 ст. 1102, п. 1, 2 ст. 1107 ГК РФ). Иск о разделе с признанием доли подаётся в районный суд (при цене иска свыше 50 000 руб.), госпошлина рассчитывается по правилам пп. 12 п. 1 ст. 333.20 НК РФ; при отказе — апелляционная жалоба.

Какие доказательства нужны заёмщику для иска о признании доли

По требованию о разделе и признании права на 1/2 доли заёмщик должен доказать факты, на которых основаны его требования, — распределение бремени доказывания прямо установлено процессуальным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ): «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений».

Состав доказательств по данному делу (все являются письменными, допускаются и объяснения сторон, сведения из публичных реестров):

1. Факт приобретения квартиры в период брака за счёт совместных средств — свидетельства о заключении и о расторжении брака, договор купли-продажи квартиры (или ДДУ), платёжные документы.
2. Факт ипотечного кредитования и статус заёмщика/созаёмщика — кредитный договор и договор об ипотеке, график платежей.
3. Текущее состояние титула — выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве на имя созаёмщика и об обременении (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ: регистрация — единственное доказательство зарегистрированного права, оспаривается только судом).
4. Отсутствие брачного договора и соглашения о разделе (для опровержения довода об ином режиме имущества — п. 1 ст. 39 СК РФ).
5. При требовании о компенсации/возврате платежей — документы о единоличном внесении платежей по кредиту (квитанции, выписки по счёту), подтверждающие неосновательное сбережение средств созаёмщиком (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Поскольку юридически значимым фактом является именно приобретение в браке (а не регистрация), ключевой доказательственный блок — дата сделки относительно даты заключения брака: это снимает вопрос о том, что запись ЕГРН «перекрывает» право заёмщика.

Вывод по вопросу. Заёмщику достаточно представить письменные доказательства приобретения квартиры в браке (договоры, платежи), кредитный договор и договор об ипотеке, выписку из ЕГРН и свидетельства о браке/разводе; бремя доказывания лежит на нём как на стороне, заявляющей требования (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), а регистрация права не опровергает право на долю, поскольку она оспаривается только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).