Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи вашей 1/3 доли брату.
  2. 2
    Поясните нотариусу: покупатель — сособственник, преимущественное право сестры не возникает.
  3. 3
    Сошлитесь на п. 1 и п. 2 ст. 250 ГК РФ: отказ сестры не требуется.
  4. 4
    Если нотариус продолжает настаивать на отказе сестры: При настаивании нотариуса возьмите у сестры письменный отказ в простой письменной форме.descriptionЗаявление сособственника об отказе от преимущественного права покупки доли в жилом доме (свободная форма)
  5. 5
    При отказе нотариуса в удостоверении — обжалуйте в суд по месту нахождения нотариуса.
  6. 6
    После удостоверения договора подайте документы на государственную регистрацию перехода права.

Документы и доказательства

  • Письменный отказ сестры от преимущественного права покупки — не требуется, но допустим в простой письменной форме.
  • Договор купли-продажи вашей 1/3 доли брату — обязательная нотариальная форма.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру и выписка из ЕГРН.
  • Паспорта продавца и покупателя, документы о родстве при необходимости.
  • Если нотариус продолжает настаивать на отказе сестры: Письменное заявление сестры об отказе от преимущественного права покупки с указанием предмета и цены.
  • Если нотариус отказывает в удостоверении сделки: Заявление в суд об оспаривании отказа нотариуса — при неправомерном требовании отказа сестры.

  • Сроки и риски

    • Отказ сестры не требуется: преимущественное право не возникает при продаже доли сособственнику.
    • Сделку обязательно удостоверьте нотариально, иначе она ничтожна.
    • Если нотариус отказывает в удостоверении, обжалуйте отказ в суд по месту нахождения нотариуса.
    • Риск: без нотариального удостоверения договор ничтожен, регистрация перехода права невозможна.

  • Чего не делать

    • Не требуйте от сестры отказа от преимущественного права покупки — при продаже доли сособственнику он не нужен.
    • Не соглашайтесь оформлять договор в простой письменной форме — сделка с долей требует нотариального удостоверения.
    • Не подавайте документы на регистрацию без нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли.
    • Не отказывайтесь от сделки только из-за требования нотариуса принести отказ сестры — это требование неправомерно.
    • Не пропустите 10-дневный срок на обжалование отказа нотариуса, если он откажет в удостоверении сделки.
    • Не оформляйте отказ сестры нотариально, если решите его получить — достаточно простой письменной формы.

  • Когда нужен адвокат

    • Если нотариус отказывает в удостоверении сделки, требуя отказ сестры: Нотариус отказывает в удостоверении сделки, требуя отказ сестры, которого закон не требует.
    • Если сестра заявляет о преимущественном праве или угрожает оспорить продажу: Сестра заявляет о преимущественном праве или угрожает оспорить продажу доли брату.
    • Если возникает спор о праве на долю: Возникает спор о праве на долю — тогда дело рассматривается в исковом производстве.
    • Если нотариус отказывает в удостоверении сделки: Нужно обжаловать отказ нотариуса в суде в порядке особого производства.
    • Если сделка осложнена залогом, арестом или правами третьих лиц: Сделка осложнена иными обстоятельствами: залог, арест, права третьих лиц на долю.

  • Альтернативные пути

    • Обратитесь к другому нотариусу, если текущий требует нотариальный отказ сестры.
    • Сошлитесь нотариусу на п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ: покупатель — сособственник, отказ не нужен.
    • Оформите договор купли-продажи доли у нотариуса — форма обязательна по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ.

  • Что уточнить, чтобы ответ стал точнее

    • Состоялась ли уже сделка или только планируется (подписан ли предварительный договор, передан ли задаток)

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация юридическим языком. Три лица являются участниками общей долевой собственности на квартиру с равными долями по 1/3 у каждого. Один из сособственников намерен возмездно распорядиться своей долей путём продажи, при этом покупателем выступает другой участник той же долевой собственности. Юридически значимо, что приобретатель не является посторонним лицом по отношению к общей собственности: он уже входит в состав её участников. Из этого следует, что предусмотренный п. 1 ст. 250 ГК РФ механизм преимущественного права покупки не включается, поскольку он защищает сособственников только от вхождения в общность постороннего приобретателя. Обязанность извещать остальных участников и получать их отказ, установленная п. 2 ст. 250 ГК РФ, также привязана исключительно к продаже доли постороннему лицу. Одновременно сделка по отчуждению доли в праве на квартиру подпадает под обязательную нотариальную форму в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, так как отчуждается доля одного участника, а не доли всех участников по одной сделке.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Общая долевая собственность и распоряжение долей (ст. 246 ГК РФ). Определяет правовой режим отчуждения доли: участник вправе распорядиться своей долей, но с соблюдением ограничений, установленных для оборота долей.
    • Преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ). Ключевой институт для данного спора: он действует только при продаже доли постороннему лицу, поэтому при продаже доли сособственнику право преимущественной покупки у других участников не возникает.
    • Нотариальная форма сделки с долей в недвижимости (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, ст. 163 ГК РФ). Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение формы влечёт ничтожность, поэтому договор не может быть заключён в простой письменной форме.
    • Нотариальное производство и отказ в совершении нотариального действия (ст. 33, 39 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 310, 312 ГПК РФ). Определяет, что нотариус проверяет законность сделки, а необоснованный отказ в её удостоверении может быть обжалован в суд.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Покупатель доли — действующий участник долевой собственности. Это исключает квалификацию сделки как продажи постороннему лицу и, соответственно, исключает возникновение преимущественного права у сестры.
    • Отчуждается доля только одного сособственника, а не доли всех участников по одной сделке. Поэтому изъятие из обязательной нотариальной формы, предусмотренное ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, не применяется: договор подлежит нотариальному удостоверению.
    • Отсутствие у сестры права преимущественной покупки в данной сделке. Следовательно, её отказ от реализации преимущественного права не требуется ни в нотариальной, ни в простой письменной форме; требование нотариуса о представлении такого отказа не основано на законе.
    • Обязательность нотариального удостоверения договора. Даже при отсутствии необходимости получать отказ сестры сделка не может быть оформлена в простой письменной форме, иначе она ничтожна.

Нужен ли отказ сестры от преимущественного права покупки, если долю покупает сособственник (брат)

Ключевое в конструкции ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки действует только при продаже доли постороннему лицу. Покупателем в вашем случае выступает брат, который уже является участником долевой собственности, то есть лицом, входящим в круг «остальных участников долевой собственности».

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Из текста нормы следует: преимущественное право возникает у остальных сособственников лишь тогда, когда доля продаётся постороннему — лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. Если же долю приобретает один из участников (брат), защитный механизм ст. 250 ГК РФ, призванный не допустить «чужака» в общее имущество, не запускается: брат и так участник, а сестра как второй оставшийся участник не вправе претендовать на эту долю преимущественно.

Это подтверждается и закреплённым в ст. 250 порядком извещения, который также привязан именно к намерению продать долю «постороннему лицу»:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Обязанность продавца письменно известить остальных участников и выждать месяц (либо получить их письменный отказ) существует только при продаже постороннему лицу. При продаже доли брату-сособственнику этой обязанности нет — извещать сестру и получать от неё отказ не требуется, поскольку это не тот случай, ради которого ст. 250 ГК РФ вводит извещение.

Косвенное, но прямое подтверждение того же принципа содержится в перечне оснований приостановления регистрации: регистратор проверяет наличие отказа сособственников или истечение месячного срока исключительно для ситуаций продажи доли постороннему лицу, делая изъятие для нотариально удостоверенных сделок:

заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме
— п. 40 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод. Поскольку покупатель (брат) сам является участником долевой собственности (собственником 1/3 доли), продажа ему вашей доли не является продажей «постороннему лицу» — преимущественное право покупки сестры в этом случае не возникает, и отказ сестры от права преимущественного выкупа брать не требуется. Требование нотариуса представить такой отказ неправомерно.

Подлежит ли сделка нотариальному удостоверению и что защищает продавца

То, что отказ сестры не нужен, не освобождает от обязательной нотариальной формы сделки: отчуждение доли в праве общей собственности на квартиру (недвижимость) подлежит нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Изъятие из нотариальной формы сделано только для случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. В вашей ситуации продаёт долю только один участник (вы), а двое других остаются собственниками — значит, сделка купли-продажи вашей доли брату обязательно должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
— ст. 163 ГК РФ, п. 1

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность договора (п. 3 ст. 163 ГК РФ), поэтому «подписать в простой письменной форме» нельзя — переход права просто не зарегистрируют, а сделка будет признана недействительной.

Что проверяет нотариус. Смысл нотариального удостоверения — проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой стороны права на её совершение. Нотариус вправе убедиться в тождестве сторон, их дееспособности, в принадлежности долей и в обременениях, но он не вправе по своей инициативе требовать документ, который закон для данной сделки не предусматривает (здесь — отказ сестры). Объём того, что нотариус должен фиксировать, определяется регламентом нотариальных действий:

Порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования и утверждаемым федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ ; от 03.07.2016 № 360-ФЗ ) Порядок совершения нотариальных действий консульскими должностными лицами устанавливается настоящими Основами и другими законодательными актами Российской Федерации, а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации, совместно с федеральным органом юстиции. (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ ) Порядок совершения нотариальных действий должностными лицами местного самоуправления, наделенными правом совершать нотариальные действия в соответствии с частью четвертой статьи 1 настоящих Основ, устанавливается Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утверждаемой федеральным органом юстиции. (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 226-ФЗ ) Глава IX.
— ст. 39 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод. Договор купли-продажи вашей 1/3 доли брату подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но предъявлять нотариусу отказ сестры от преимущественного права выкупа не нужно и неправомерно требовать. Если нотариус настаивает на таком отказе, это требование не основано на п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ.

Форма отказа («если нотариус всё же будет настаивать») и риск перевода прав

Хотя по закону отказ сестры не требуется, на практике уклонение нотариуса может создать препятствие. Важно понимать форму, в которой оформляется отказ от преимущественного права, и защитный механизм на случай спора.

Из п. 2 ст. 250 ГК РФ (см. выше > Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков

— п. 2 ст. 250 ГК РФ) следует, что отказ остальных участников от реализации преимущественного права совершается в письменной форме — специальной нотариальной формы для самого отказа закон не требует. Это обычная письменная сделка-сообщение, и юридически значимые сообщения действуют с момента доставки адресату:

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним
— п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

То есть даже если возникнет необходимость оформить отказ сестры, достаточно её письменного заявления (например, «отказываюсь от преимущественного права покупки доли…» с указанием предмета и цены), удостоверение у нотариуса для действительности такого отказа не обязательно. Полагаться на устное согласие сестры нельзя — только письменная фиксация имеет доказательственную силу.

Риск. Если по заблуждению нотариуса или регистратора сделка будет оформлена так, будто доля продана «постороннему лицу», и при этом права сестры будут фактически нарушены, у сестры по п. 3 ст. 250 ГК РФ есть право требовать перевода прав покупателя:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Отмечу: этот риск не реализуется в вашей ситуации, поскольку брат — участник долевой собственности, и само преимущественное право сестры не возникает. Но именно поэтому важно, чтобы в договоре и заявлении на регистрацию была чётко отражена квалификация: покупатель является участником долевой собственности.

Вывод. Если нотариус продолжит настаивать и вы решите не спорить, достаточно получить от сестры письменный отказ (простой письменной формы, без нотариального удостоверения) либо письменное извещение с истечением месячного срока. Однако по закону это избыточно: при продаже доли сособственнику-брату отказ сестры не требуется вовсе.

Что делать, если нотариус отказывает в удостоверении из-за отсутствия отказа сестры

Если нотариус отказывается удостоверить договор, ссылаясь на отсутствие отказа сестры, это — отказ в совершении нотариального действия, который обжалуется в судебном порядке.

Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке.
— ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате

Порядок обжалования — через суд по месту нахождения нотариуса, путём подачи заявления в порядке особого производства; срок — десять дней со дня, когда стало известно об отказе:

Заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий
— ст. 310 ГПК РФ, п. 1

Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия. 3. Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом в порядке искового производства.
— п. 2 ст. 310 ГПК РФ

При удовлетворении заявления суд обяжет нотариуса совершить действие либо отменит неправильное действие:

Решение суда, которым удовлетворено заявление о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении, отменяет совершенное нотариальное действие или обязывает совершить такое действие. Глава 38. ВОССТАНОВЛЕНИЕ УТРАЧЕННОГО СУДЕБНОГО ПРОИЗВОДСТВА
— ст. 312 ГПК РФ

Важная оговорка. Если между вами, братом и сестрой возникнет спор о праве (например, сестра заявит самостоятельные притязания на долю), дело должно рассматриваться уже в порядке искового производства, а не по заявлению об отказе в нотариальном действии (это прямо разграничено в п. 3 ст. 310 ГПК РФ).

Вывод. При необоснованном отказе нотариуса удостоверить сделку из-за отсутствия отказа сестры вы вправе в течение 10 дней подать в суд по месту нахождения нотариуса заявление об оспаривании отказа в совершении нотариального действия; суд своим решением обяжет нотариуса удостоверить договор. Практичнее, однако, сначала обратиться к другому нотариусу либо сослаться на п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, из которых прямо видно, что покупатель-сособственник посторонним лицом не является.

Отказ сестры от преимущественного права покупки не требуется, поскольку покупателем выступает брат, который уже является участником долевой собственности, а преимущественное право по ст. 250 ГК РФ возникает только при продаже доли постороннему лицу. Сделку купли-продажи вашей 1/3 доли брату необходимо оформить нотариально — это обязательное требование закона.

По существу вашей ситуации:

1. Нужен ли отказ сестры от преимущественного права покупки

Нет, не нужен. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки возникает у остальных участников долевой собственности только при продаже доли постороннему лицу. Ваш брат уже является сособственником (ему принадлежит 1/3 доля), поэтому он не относится к посторонним лицам. Обязанность продавца извещать остальных сособственников о намерении продать долю и получать их отказ также установлена п. 2 ст. 250 ГК РФ исключительно для случаев продажи постороннему лицу. В вашей ситуации сестра не вправе претендовать на вашу долю в преимущественном порядке, и её согласие или отказ для совершения сделки не требуются.

2. Обязательна ли нотариальная форма сделки

Да, обязательна. По ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение предусмотрено только для случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке — это не ваша ситуация, поскольку сестра свою долю не продаёт. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Нотариус при удостоверении проверяет законность сделки и наличие у сторон права на её совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ), однако требовать отказ сестры он не вправе, поскольку закон для продажи доли сособственнику такого документа не предусматривает.

3. Если нотариус всё же настаивает на отказе сестры

Требование нотариуса неправомерно. Если вы решите не спорить и оформить отказ, закон требует для него письменной формы (п. 2 ст. 250 ГК РФ) — нотариальное удостоверение такого отказа не обязательно. Достаточно письменного заявления сестры об отказе от преимущественного права покупки с указанием предмета и цены. Такое заявление является юридически значимым сообщением и действует с момента доставки адресату (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

4. Если нотариус отказывает в удостоверении сделки

Отказ нотариуса в совершении нотариального действия можно обжаловать в судебном порядке (ст. 33 Основ законодательства РФ о нотариате). Заявление подаётся в суд по месту нахождения нотариуса в течение 10 дней со дня, когда вам стало известно об отказе (п. 1, 2 ст. 310 ГПК РФ). При удовлетворении заявления суд своим решением обяжет нотариуса совершить нотариальное действие (ст. 312 ГПК РФ). Если между вами, братом и сестрой возникнет спор о праве на долю, дело рассматривается в порядке искового производства (п. 3 ст. 310 ГПК РФ).

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи вашей 1/3 доли брату. При себе иметь документы, удостоверяющие личность, правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
  2. Сошлитесь нотариусу на п. 1 и п. 2 ст. 250 ГК РФ, пояснив, что покупатель (брат) является участником долевой собственности, поэтому преимущественное право сестры не возникает и её отказ не требуется.
  3. Если нотариус продолжает настаивать на отказе сестры, вы можете либо получить от сестры письменный отказ в простой письменной форме (без нотариального удостоверения), либо обратиться к другому нотариусу.
  4. Если нотариус отказывает в удостоверении сделки из-за отсутствия отказа сестры — подайте в суд по месту нахождения нотариуса заявление об оспаривании отказа в совершении нотариального действия в течение 10 дней со дня, когда вам стало известно об отказе (п. 2 ст. 310 ГПК РФ).
  5. После нотариального удостоверения договора подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Регистратор не вправе требовать отказ сестры, поскольку сделка совершена в нотариальной форме (п. 40 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).